آنچه باید در مورد الزام به تنظیم سند رسمی بدانید
درسنامه‌های حقوقی برای زندگی روزمره
هفت صبح، مهتاب سحابی/ وکیل دادگستری| این هفته به ۶ سوال در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در حوزه دعاوی ملکی پاسخ می‌دهیم.
یک: آیا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی فقط بایستی علیه مالک رسمی صورت گیرد یا علیه تمامی ایادی پس از آنکه به صورت سند عادی منتقل شده است؟
پاسخ: شخصی که قصد الزام به تنظیم سند رسمی دارد مکلف است دعوی را علیه مالک رسمی مطرح کند اما اگر میان مالک رسمی تا این شخص، ایادی وجود داشته باشند یعنی ملک بین افراد دیگری نیز دست به دست شده باشد؛ در اینصورت خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مکلف است رابطه میان خود تا مالک رسمی ملک را احراز کند. ضمن اینکه به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک دادگاه کسی را مالک رسمی ملک می‌داند که ملک به نامش باشد. بنابراین پاسخ صحیح این است که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی ملک هم باید تنظیم شود.
دو: آیا در خصوص املاکی که سند رسمی و پلاک ثبتی ندارند، می‌شود دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده مطرح کرد؟
پاسخ: خیر. با توجه به اینکه شخص فروشنده امکان انتقال سند را ندارد و با طرح دعوی الزام، او را الزام به تکلیفی کرده‌ایم که به موجب قانون امکان انجامش را ندارد و اصطلاحا تکلیف مالایطاق است. لذا طرح این دعوی با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد شد و بایستی دعوی صحیح مطرح شود.
سه: در مورد املاک فاقد سند رسمی، دعوی صحیح برای اخذ سند چیست؟
پاسخ: دعوی صحیح بسته به مورد اثبات مالکیت، اثبات وقوع بیع، تنفیذ بیع و از این دست عناوین است.
چهار: اگر شخصی ملک متعلق به شخصی را به دیگری بفروشد، آیا می‌توان علیه فروشنده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد؟ دعوی صحیح در این مورد چیست؟
پاسخ: خیر. راه صحیح طرح شکایت کیفری با عنوان انتقال مال غیر و طرح دعوی مطالبه وجه به جهت مستحق للغیر بودن به انضمام مطالبه خسارت است.
پنج: در صورت مستحق للغیر درآمدن ملک، خریدار چگونه دعوی حقوقی می‌تواند مطرح کند؟
پاسخ: دعوی صحیح در این خصوص مطالبه خسارت است. در صورتی که میزان خسارت در قرارداد درج شده باشد مثلا به موجب قرارداد فرضا 10 درصد ارزش ثمن؛ همین مبلغ میزان خسارت اوست در غیر اینصورت اگر در قرارداد مبلغی تعیین نشده باشد، به موجب رای وحدت رویه 733 و 811 عمل می‌شود بدین شرح که: در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، مبیع و ثمن در ملکیت فروشنده و خریدار باقی می‌ماند و فروشنده در این صورت بایستی از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید.
علاوه بر آن هرگاه ثمن (قیمت) وجه رایج کشور باشد غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ عندالزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی خارج است.
بنابراین دعوی صحیح مطالبه خسارت بر اساس رای وحدت رویه‌های فوق است و در صورتی که در قرارداد فی مابین قید شده باشد، به موجب قرارداد تحت حاکمیت ماده 10 قانون مدنی و اصل آزادی قراردادهاست.
شش: در صورتی که شخص فروشنده، به موجب تصمیم قاضی دادسرا ممنوع‌المعامله باشد و اقدام به معامله کند و ملکش را بفروشد، آیا این معامله صحیح است یا باطل؟
پاسخ: این معامله باطل است. با توجه به ممنوع‌المعامله بودن شخص، اذن در انتقال اموالش را نداشته و معامله فاسد و باطل است و به موجب ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد. علت اصلی فساد در چنین معامله‌ای این است که اشخاص در معامله بایستی اهلیت تصرف داشته باشند و شخص ممنوع‌المعامله فاقد این وصف است.
* راه ارتباطی با وکیل:
وب سایت: sahabigroup.com
اینستاگرام: @vakil_sahabii