درسنامه‌های حقوقی برای زندگی روزمره| آنچه باید از کلاهبرداری در معامله ملک بدانیم

هفت صبح، مهتاب سحابی/ وکیل دادگستری| در حوزه امور ملکی یکی از حساس‌ترین و مهم‌ترین مسائل، مربوط به امور ثبتی است. این حوزه چنان مورد توجه قانونگذاری بوده است که به منظور جلوگیری از سوءاستفاده کسانی که از عدم آگاهی دیگران نسبت به مقررات ثبتی بهره برده و مرتکب اقدامات متقلبانه شده‌اند، اقدام به قانون‌گذاری و جرم‌انگاری درقانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ شده تا با این روش از ارزش و اعتبار اسناد رسمی پاسداری شود.

در این جا به بررسی دو مورد از دعاوی ملکی با عنوان جرایم در حکم کلاهبرداری می‌پردازیم:

تقاضای ثبت ملک غیر برخلاف واقع

به موجب ماده ۱۰۵ قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۰۲: جز در مورد مذکور در ماده ۳۳ راجع به بیع شرط و امثال آن، هرکس تقاضای ثبت ملکی را کند که قبلا به دیگری انتقال داده و یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از او شده است، تقاضای ثبت ملک کند، کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده، ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده است.

رفتار مرتکب در این جرم این‌گونه است که متقاضی ثبت ملک، در حالی که سابقا ملک را فروخته است، به طریق قانونی تقاضای ثبت ملک به نام خود کند. این اقدام او به رغم نداشتن مالکیت، مصداق جعل اسم و عنوان است که تحت مجازات کلاهبرداری جرم‌انگاری شده است. بنابراین مقنن برای حفاظت از مصالح اجتماعی و تضمین مقررات ثبتی این اقدام را مشمول کلاهبرداری می‌داند و در دسته‌بندی جرایم در حکم کلاهبرداری جای دارد.

لازم است بدانیم که تفاوت این جرم با جرم کلاهبرداری در این قسمت است که وقوع جرم کلاهبرداری مقید به بردن مال غیر است لیکن این جرم با تقاضای ثبت ملک غیر برخلاف واقع محقق می‌شود، چه متقاضی، سند مالکیت را دریافت کند و چه دریافت نکند. البته در نظر داشته باشید که به موجب دادنامه اصداری از شعبه ۵ دیوان عالی کشور مورخ۳۱/۰۲/۱۳۲۰ در جرم تقاضای ثبت ملک غیر، احراز سوءنیت، شرط تحقق جرم بودن عمل است. بنابراین اگر به علل موجه من جمله فراموشی، اشتباه یا هر عذر موجهی، چنین درخواستی را نسبت به ملکی که فروخته است به اداره ثبت تقدیم کند از شمول این جرم خارج است و نمی‌توان شخصی را که سوءنیتی نداشته است صرف این درخواست، مجازات کرد.

تقاضای ثبت ملک غیر توسط امین

به موجب ماده ۱۰۷ قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس به عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به طور کلی هر کسی نسبت به ملکی امین باشد و به عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را کند به مجازات کلاهبرداری محکوم می‌شود.

همانطور که در مبحث حق انتفاع بیان شد؛ عمری، رقبی و سکنی از دسته‌بندی‌های حق انتفاع هستند که به عنوان یک حق قانونی تعیین شده‌اند.

 علت اصلی که از این حق نام برده شده، این موضوع است که حق انتفاع با رجوع مالک از حق برمی‌گردد و ملک به عنوان امانت نزد صاحب حق انتفاع است.

 همینطور در مورد مستاجر که علی‌رغم اینکه مالک منفعت محسوب می‌شود ولی در خصوص عین، مالک نیست و صرفا امین محسوب می‌شود.

حال اگر این شخص امین، از حق انتفاع  خود یا ملکیت در منفعت خود، سوء‌استفاده کند و تلاش کند ملک را به صورت سند رسمی، به نام خود ثبت کند، این عمل او در حکم کلاهبرداری است و علاوه بر عواقب حقوقی، عواقب کیفری نیز دارد. در این خصوص نیز مانند مورد اول که در ابتدای مطلب بیان شد، نتیجه مهم نیست بلکه آنچه حائز اهمیت است اقدامات امین در جهت اثبات مالکیت اعم از جعل سند و دیگر موارد این چنینی است و تحقق نتیجه که همان اخذ سند است، ملاک وقوع جرم نیست. ضمنا در این جا نیز سوءنیت در اقدامات ملاک عمل است.

در خصوص موارد گفته شده در نظر داشته باشید که این جرایم به صورت خاص جرم‌انگاری شده و قابل تسری به مصادیق دیگر کلاهبرداری نیستند.

* راه ارتباطی با وکیل:

وب سایت: mahtabsahabi.com

اینستاگرام: @vakil_sahabii