تو فکر یک سقفم...
گزارش‌ها از افزایش شکاف میان درآمد و قیمت مسکن در آمریکا خبر می‌دهد
روزنامه هفت صبح| امروز تفاوتی ندارد آسیایی باشید یا اروپایی، آفریقایی باشید یا آمریکایی، همه یک رویای مشترک دارند و همه آرزوی خانه‌دار شدن را در‌سر می‌پرورانند. در برخی از نقاط جهان این آرزو دست‌یافتنی‌تر می‌نماید و در برخی نقاط دیگر سخت‌تر و دورتر. مردم آمریکا هم از قاعده مستثنا نیستند و تعداد بسیاری بی‌خانمان و مستاجر در این کشور وجود دارند که هر روز رویای سقفی را بالاسر خود تصور می‌کنند که از آن خودشان باشد.
آمارها حاکی از افزایش سن خریداران مسکن در آمریکا طی دو دهه اخیر بوده است، به گونه‌ای که متوسط سن خریداران مسکن در آمریکا به ۴۹ سال رسیده و متوسط سن افرادی که برای اولین بار خانه می‌خرند، به ۳۵ سال افزایش یافته است. از سال ۲۰۲۳ تا امروز، یک خانواده آمریکایی که امیدوار است خانه‌ای با قیمت متوسط بخرد، باید حداقل ۱۰۰ هزار دلار در سال درآمد داشته باشد.
البته باید به این نکته توجه داشت که آمریکا کشور بسیاری پهناوری است و قیمت مسکن در بسیاری از نقاط مانند نقاط روستایی و حاشیه‌ای به دور از شهرهای بزرگ و پر زرق و برق این کشور بسیار پایین است. با این حساب در برخی از شهرها باید ۳ تا ۴ برابر این مقدار برای خانه‌دار شدن کنار گذاشت.
ذکر این نکته بسیار مهم است که متوسط درآمد خانوار در این کشور در حال حاضر بسیار کمتر از آستانه ۱۰۰ هزار دلار است. برای بررسی روند و رابطه بین درآمد متوسط و قیمت متوسط خانه در طول سال‌ها و دهه‌های گذشته، داده‌های گرد آمده توسط فدرال رزرو شامل متوسط درآمد خانوار در حد فاصل سال‌های ۱۹۸۴ تا ۲۰۲۲ و نیز میانگین قیمت فروش خانه‌های فروخته شده در حد فاصل ۱۹۶۳ تا ۲۰۲۲ بررسی شده است.
در سال ۱۹۸۴، متوسط درآمد سالانه یک خانوار آمریکایی ۲۲۴۲۰ دلار بود و میانگین قیمت فروش خانه برای سه ماهه اول همان سال به ۷۸۲۰۰ دلار رسید. با این اوصاف، اگر بخواهیم ضریب نسبت قیمت فروش مسکن به درآمد را محاسبه کنیم به عدد 3/49می‌رسیم. گفتنی است، طبق محاسبات و بررسی‌ها، این مقرون به صرفه‌ترین خانه‌هایی است که خریداران می‌توانستند در آمریکا از زمانی که فدرال رزرو شروع به ردیابی این داده‌ها کرد، ابتیاع کنند. به بیان دیگر رفته رفته فاصله درآمدها با رشد قیمت خانه‌ها نسبتی واگرا با هم پیدا کردند و این ضریب افزایش یافت و به اعداد بزرگتر رسید.
یکی از عوامل اصلی این فرایند، تورم بود که در اواخر دهه ۷۰ و شروع دهه ۸۰ بیداد می‌کرد. یکی از مسائل دیگری که برای کنترل تورم پی گرفته شد و اثر منفی بر فرایند خانه‌دار شدن آمریکایی‌ها گذاشت، افزایش نرخ بهره، به ویژه در سال ۱۹۸۴ بود. طی این سال بهره بانکی به ۱۴ درصد رسید و بخش بزرگی از درآمد خانوارها را بلعید.
در نیمه دوم دهه ۱۹۸۰ و دهه ۱۹۹۰ شرایط به صورت پایدار پیش می‌رفت اما در اواسط دهه ۲۰۰۰، شاهد افزایش انفجاری در قیمت مسکن بودیم که در نهایت به حباب مسکن و سقوط متعاقب آن ختم شد. گفتنی است این عامل را به عنوان عاملی مهم و تاثیرگذار در رکود اقتصادی سال ۲۰۰۸ شناسایی کردند. وام‌های مسکن با اعتبار پایین نقشی اساسی در این سناریو ایفا کردند، زیرا برای خریدارانی با اعتبار ضعیف صادر می‌شدند و سپس در اوراق بهادار به ظاهر جذاب‌تری برای مؤسسات مالی قرار می‌گرفتند.
یعنی مردم برای حفظ اموال و دارایی‌شان به دلالی و واسطه‌گری بین موسسات مالی و بانک‌ها روی آوردند. در واکنش به رکود اقتصادی و برای تحریک تقاضای اقتصادی، فدرال رزرو نرخ بهره را کاهش داد و در نتیجه نرخ وام مسکن هم با کاهش مواجه شد. در حالی که این اقدام با هدف تسهیل مالکیت خانه انجام شد، اما در عوض در سال‌های بعد به افزایش قابل توجه قیمت مسکن نیز کمک کرد.
علاوه بر این، ورود نسل جدید به بازار خرید خانه باعث افزایش تقاضا شد. به طور همزمان، کمبود ساخت‌وسازهای جدید و افزایش سرمایه‌گذاران و شرکت‌ها که واحدهای مسکونی را به املاک اجاره‌ای تبدیل می‌کنند، منجر به کمبود عرضه شد و فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد کرد.
در نتیجه تمام این تفاسیر و اوصاف، میانگین قیمت خانه در حال حاضر به طور تقریبی ۶ برابر متوسط درآمد خانوار در آمریکاست. این شکافی است که بر اقتصاد این کشور تأثیر مهم و البته مخربی بر جای می‌گذارد. زمانی که هزینه‌های مسکن از بخش قابل‌توجهی از درآمد خانوار فراتر رود، خانواده‌ها مجبور می‌شوند سایر هزینه‌های ضروری را کاهش دهند و هزینه‌های مصرف‌کننده را کاهش دهند
این عامل، اثرات اجتماعی به دنبال خود دارد و سبب می‌شود تا تحرک و پویایی در جامعه خفه شود و افراد به ویژه جوانانی که تشکیل خانواده دادند و مسئولیت‌های بیشتری را روی دوش‌شان حس می‌کنند، محافظه‌کار و ترسو شوند. برای درک بهتر این موضوع می‌توان این مثال را زد که ممکن است افراد به دلیل شرایط سخت ابتیاع مسکن و اقساط کمرشکن و قابل توجه آن، تمایلی به جابه‌جایی برای تصاحب فرصت‌های شغلی بهتر نداشته باشند و همین امر به مرور سبب شود تا جامعه هم از نظر اجتماعی و هم از نظر اقتصادی در یک سکون و لختی بماند.
از طرف دیگر، بسیاری از شهرها شاهد کمبود شدید نیروی کار هستند، زیرا بسیاری از کارگران با دستمزد پایین به سادگی توانایی زندگی در شهر را ندارند. دغدغه اول و به بیان دیگر مهمترین دغدغه نیروی کار هم تامین مسکن است. این پدیده مهم هم بر کارایی بازار و رشد بهره‌وری تأثیر بسیاری می‌گذارند. حالا می‌توان فهمید همانطور که گسترش عرضه مسکن به رشد اقتصادی آمریکا در قرن بیستم کمک کرد، مشکلات و محدودیت‌های کنونی در این کشور تا چه اندازه مخرب و مخاطره‌آمیز است.
البته با همین عینک و معیار هم می‌توان نظام‌های اقتصادی و اجتماعی سایر کشورهای جهان را هم بررسی کرد، اینگونه که مشکلات تهیه مسکن و شکاف میان میزان درآمد و قیمت سرپناه، نشانه‌ای از ضعف ساختار اقتصادی است. حال اگر این شکاف از محدوده‌ای بگذرد که تهیه مسکن به امر محال و رویایی دور بدل شود، باید بگوییم آن ساختار اقتصادی شکست خورده و محکوم به فروپاشی است.
