هفت‌خان خرید خانه
گشتن بین آگهی‌ها و گرفتن وقت بازدید بخش ساده کار است اما اینکه چطور خانه‌ای که چشمتان را گرفته مال خود کنید حکایتی مفصل دارد.
روزنامه هفت صبح، گروه بازار| خرید خانه در ردیف کارهای سخت و پردردسر قرار می‌گیرد؛ رسما هفت‌خان دارد که باید یکی‌یکی پشت سر بگذارید. کسانی که خانه خریده‌اند می‌دانند، راحت‌ترین قسمت آن جست‌وجوی آگهی‌ها و بررسی فایل‌های مشاور املاک و بازدید آپارتمان است اما بعد از اینکه کلی آگهی دیدید و آپارتمان‌های زیادی را بازدید کردید و بالاخره یک واحد مسکونی منطبق بر بودجه‌‌تان پیدا کردید، تازه باید کفش آهنی بپوشید و از بقیه مراحل به سلامت عبور کنید.
مشاور املاک به صاحبخانه زنگ می‌زند و قرار صحبت و توافق می‌گذارد و قولنامه می‌نویسند. اگر از این مرحله عبور کنید باید سندی بین دو طرف امضا شود که اصطلاحا مبایعه‌نامه یا همان قولنامه خودمان است. در این مرحله مشتری و فروشنده حرف‌هایشان را می‌زنند و سر مبلغ به توافق می‌رسند و بعد از پرداخت بخشی از پول، قرار و مدار برای ثبت سند انجام می‌شود.
ثبت سند به‌نام مشتری جدید هم در دفترخانه انجام می‌شود. تمام این مراحل روی کاغذ شاید ساده به نظر برسد ولی وقتی وارد این روند خرید خانه می‌شوید تازه متوجه می‌شوید اصلا کار راحتی نیست اما به قول رضا شعبانی که سال‌هاست در این حوزه فعالیت می‌کند، اگر قدم‌هایتان را درست بردارید بدون هیچ مشکلی سند تک برگ ملکی که خریده‌اید به نامتان می‌شود.
قدم اول؛ نوشتن قولنامه
قبل از هر چیز باید بدانید که گویا قرار است قولنامه نوشتن و هر نوع معامله غیررسمی دیگر در حوزه مسکن ممنوع اعلام شود. این موضوع هم خیلی مهم است که متوجه تفاوت بین قولنامه و مبایعه‌نامه باشید. نکته مهم این است که قولنامه اصلا رسمی و قانونی نیست و فقط بین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود.
وقتی خریدار و فروشنده با هم توافق کردند، این توافق باید به صورت کتبی نوشته شود. در اصل صحبت‌هایی است که بین خریدار و فروشنده انجام شده کتبی می‌شود و زیر آن را امضا می‌کنند که یعنی ما دو نفر اصلی معامله پای حرف‌هایی که زده‌ایم، هستیم. اما همین قولنامه نکات مهمی دارد که حتما باید در توافق بین مشتری و فروشنده عنوان شود. در قولنامه بیشتر سر قیمت و نحوه پرداخت آن به توافق می‌رسند.
عرف این است که یک سوم پول ملک زمان توافق و نوشتن قولنامه با دریافت رسید از مالک پرداخت شود. یک سوم زمان مبایعه‌نامه و یک سوم را هم نگه می‌دارند برای زمان سند زدن و انتقال قطعی ملک به خریدار. اما به غیر از قیمت توافقی و مشخصات خریدار و فروشنده و مشخصات کامل ملک شامل متراژ، سال ساخت، طبقه، فول امکانات و مشاعات و انشعابات که باید نوشته شود.
خریدار ملک باید مطمئن شود که ملک رهن یا وثیقه بانک نباشد. قولنامه را در دفتر مشاور املاک می‌نویسند و بعد علاوه‌بر امضای خریدار و فروشنده، مهر و امضای مشاور املاک به همراه دو نفر شاهد قولنامه هم لازم است. پس تا اینجای کار می‌دانید که قولنامه فقط نوشتن قول و قرار است و هنوز اتفاق قانونی رخ نداده است.
قدم دوم؛ نوشتن مبایعه‌نامه
وقتی به واژه مبایعه‌نامه دقت کنید، معنای آن در خودش نهفته است. یعنی در صورتی که برای خرید و فروش ملک، مبایعه‌نامه منعقد شود، فروشند و خریدار با هم سر فروش یک ملک به توافق رسیده‌اند و بیع یعنی فروش ملک انجام شده و مالکیت ملک موردنظر، در مقابل پولی که از خریدار گرفته می‌شود به او انتقال پیدا می‌کند. اما در مبایعه‌نامه مواردی ذکر می‌شود که حتما باید بدانید.
اول از همه هویت طرفین قرارداد است که باید به صورت دقیق در قرارداد نوشته شود. زمان تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه املاک، حتما هویت خریدار و فروشنده باید محرز باشد. در مبایعه‌نامه مشخصات شناسنامه‌ای طرفین به اضافه کد ملی، آدرس و کدپستی تایید شده، تلفن همراه و ثابت باید نوشته شود. دوم اینکه درباره ملک مورد معامله باید واضح و روشن توضیح داده شود.
مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی، مساحت ملک، داشتن پارکینگ و انباری و ذکرجای مشخص، قدرالسهم، سهم عرصه و عیان، داشت بالکن سقفی، تراس، حیاط‌خلوت شخصی، طبقه، واحد، امکانات ملک، وام دار بودن یا نبودن باید در مبایعه‌نامه درج شود. بعد از نوشتن این موارد باید مبلغ مورد معامله، شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان، در مبایعه‌نامه نوشته شود. نکته مهم دیگری که خریدار و فروشنده باید خیلی به آن توجه کنند، زمان و نحوه پرداخت پول ملک موردنظر، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند است.
برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده تحویل می‌دهد. در صورتی که خریدار مبلغ خرید خانه را می‌خواهد با چک پرداخت کند باید مشخصات چک به صورت دقیق، در مبایعه‌نامه ذکر شود. اگر چک شخصی است باید نوع آن نوشته شود و زمان نقد شدن چک ذکر شود.
اگر چک رمزی بین بانکی است هم باید خیلی دقیق در مبایعه‌نامه درباره آن توضیح داده شود. همچنین باید شرایط مربوط به تحویل ملک به صورت روشن، در مبایعه‌نامه درج شود. اینکه بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و پرداخت پول صاحبخانه چه زمانی خانه را تحویل فروشنده می‌دهد نکته مهمی است. بعضی‌ها در مبایعه‌نامه بند پشیمانی هم می‌گذارند و برای آن مهلت تعیین می‌کنند. در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن نوشته شود.
بعد از تکمیل مبایعه‌نامه خریدار و فروشنده و حداقل دو شاهد باید زیر آن را امضا کنند. بعد از امضا، مشاور املاک باید به خریدار و فروشنده کد رهگیری بدهد. این کار را مشاور املاک انجام می‌دهد و بعد از ثبت مبایعه‌نامه در سامانه املاک و مستغلات کد رهگیری 13 رقمی به فروشنده و خریدار، پیامک می‌شود.
وقتی مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم سراسری ثبت شود، اگر خدای ناکرده فروشنده ملک را به چند نفر فروخته باشد سیستم خطا می‌دهد و پیام می‌دهد کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. به همین دلیل صادر شدن کدرهگیری یعنی گذشتن از یک مرحله سخت و اینکه حالا خانه موردنظر برای سند زدن آماده است.
قدم سوم؛ پرداخت کمیسیون بنگاه
تا همین چند ماه پیش دست مشاوران املاک برای دریافت کمیسیون چه زمان نوشتن قرارداد اجاره و چه زمان نوشتن مبایعه‌نامه باز بود و توافقی یک مبلغی از خریدار و فروشنده می‌گرفتند که اتفاقا مبلغ کمی هم نبود و خیلی از خریداران و فروشنده‌ها به اینجای کار که می‌رسیدند خیلی نگران کمیسیون بنگاه می‌شدند. اما این روزها همه چیز فرق کرده است.
تا قبل از راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات، تعرفه کمیسیون فروش خانه مثلا اگر قیمت ملکی پنج میلیارد بود. حق کمیسیون مشاور املاک 0/25درصد ارزش ملک و ۹درصد مالیات بر ارزش‌افزوده از هر یک از طرفین قرارداد بود. اما حالا نرخ مصوب تعرفه املاک برای هر معامله به صورت خودکار در سامانه املاک و مستغلات درج شده و مشاوران املاک مکلف هستند با ثبت معامله موردنظر در این سامانه کمیسیون و حق‌الزحمه خود را براساس مبلغی که به صورت آنلاین محاسبه می‌شود از فروشنده و خریدار دریافت کنند.
قدم چهارم؛ خرید خانه با وام مسکن
بعضی وقت‌ها خریدار روی مبلغ وامی که می‌خواهد برای خرید خانه بگیرد، حساب ویژه‌ای باز می‌کند. وقتی خریدار و فروشنده سر قیمت به توافق می‌رسند، خریدار مدارک مثل قولنامه و مبایعه‌نامه را به بانک می‌برد. در این شرایط مالک اصلی آپارتمان باید به خریدار یک وکالتنامه بلاعزل بدهد که مطابق با آن، بعد از تسویه مبلغ وام به بانک، بتواند سند خانه را به نام خود بزند و از رهن بانک بیرون بیاورد. نکته مهم این است که تا تسویه وام خریدار نمی‌تواند ملک را به شخص دیگری بفروشد. وقتی خریدار همه مدارک لازم را به بانک تحویل بدهد، زمان تنظیم سند نماینده بانک چک را به فروشنده تحویل می‌دهد.
قدم پنجم؛ خرید خانه وام‌دار
این مورد برعکس خرید خانه با وام مسکن است. خرید خانه‌ای که رهن بانک باشد، معایب و مزایای زیادی دارد. خانه وام‌دار ملکی است که فروشنده با سند آن وام گرفته و سند خانه به عنوان وثیقه در رهن بانک است. وقتی سند یک خانه در رهن بانک باشد، انتقال قانونی انجام نمی‌شود و فروشنده قبل از فروش ملک باید خانه را از رهن بانک در بیاورد.
اما بعضی از خریداران در مبایعه‌نامه با فروشنده به توافق می‌رسند که بقیه وام را خودشان پرداخت کنند و این‌طوری پای معامله پول کمتری به میزان وام باقی‌مانده به فروشنده پرداخت می‌کنند. مثلا اگر از وام خانه‌ای هنوز ۲۰۰میلیون تومان باقی‌مانده باشد و قیمت آن ملک دو میلیارد باشد، خریدار یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان می‌پردازد و خودش بقیه اقساط را به صورت ماهانه به بانک می‌دهد. اما مورد مهم این است که شاید خریدار پول کمتری در زمان معامله پرداخت کند و بقیه پول ملک را قسطی دهد، اما تا تسویه حساب کامل سند از رهن بانک خارج نمی‌شود.
به همین دلیل ملک موردنظر فقط به صورت وکالتی معامله می‌شود. به این صورت که بعد از تنظیم قولنامه صاحبخانه به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد که بتواند بعد از آزادسازی سند، خانه را رسما به نام خودش بزند. اما قطعا درباره دردسرهای معامله وکالتی خبر دارید. اگر خدای ناکرده فروشنده تا قبل از آزادسازی سند فوت کند و وکالتنامه باطل شود باید با ورثه سر و کله بزنید و دنبال کارهای قانونی بروید. یا اگر به هر دلیلی فروشنده به مشکل مالی بخورد و سند خانه‌اش توقیف شود، هزار تا داستان دیگر برای خریدار درست می‌شود.
قدم ششم؛ راهنمای زیر میز زدن
قولنامه که مرجعیت قانونی ندارد. اما اگر بیع انجام شده باشد و مبایعه‌نامه را خریدار و فروشنده امضا کرده باشند و مشاور املاک کد رهگیری گرفته باشد کار سخت می‌شود. یعنی اگر در مبایعه‌نامه بند پشیمانی یا بند فسخ نوشته باشند می‌توانند معامله را از طریق مراجع قضایی به هم بزنند ولی اگر در مبایعه‌نامه هیچ چیزی از حق فسخ و پشیمانی ننوشته باشند، هیچ‌کدام نمی‌توانند زیر میز بزنند و بهانه بیاورند. در این صورت سر و کارشان با قانون و جریمه‌های نقدی خیلی سنگین است.
قدم هفتم؛ سند زدن
سند زدن ملک باید حتما در دفتر اسناد رسمی انجام شود. در مرحله اول فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی برود و درخواست انتقال به خریدار موردنظر بدهد. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند که شامل اصل و تصویر سند مالکیت، اصل وکپی بنچاق(بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است.
در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و همه هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن نوشته شده، در کل داستان ملک در آن درج شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است)، کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار، اصل و کپی پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری. صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان، اصل و کپی حصر وراثت (اگر سند ورثه‌ای باشد) و اصل و کپی فرم مالیات بر ارث. این وسط خود دفتر اسناد هم وظایفی دارد و باید نکات مهمی را در سند مورد انتقال بررسی کند.
دفترخانه باید از شهرداری، دارایی، بخشداری استعلام بگیرد که ملک موردنظر بدهی دارد یا نه. در اصل باید مفاصاحساب مالک را دریافت کند. همچنین دفتر اسناد باید بررسی کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. شاید قرار باشد از مکان ملک معامله شده بزرگراهی عبور کند و این را مالک به خریدار نگفته باشد در این صورت اجازه معامله داده نمی‌شود.
بعد از انجام این کارهای خیلی مهم طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه نوشته شده، فروشنده و خریدار برای سند زدن به دفترخانه اسناد رسمی می‌روند. فروشنده باید همه مدارکی که دفترخانه از او خواسته به‌همراه داشته باشد و پاسخ استعلام‌های شهرداری، دارایی و کل مفاصاحساب را به دفترخانه تحویل بدهد. وقتی هیچ مشکلی وجود نداشته باشد، مراحل انتقال سند انجام می‌شود. هزینه دفترخانه یا حق التحریر نیز به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
