قهر غول‌ها با بازار مسکن
آیا جذابیت خانه و ملک برای بانک‌ها‌تمام شده؟ آیا رمز رکود حوزه مسکن در همین قضیه است؟
روزنامه هفت صبح، فاطمه رجبی| گزارش جامع مرکز آمار درباره کارنامه اقتصاد ایران در تابستان امسال نکته‌های زیادی درباره ابعاد مختلف اقتصاد کلان دارد اما در دل این گزارش بخشی هم مربوط به مسکن است که مرور آمارهای آن به ما می‌گوید به احتمال زیاد جذابیت بخش مسکن و ملک برای غول‌های بزرگ سرمایه‌گذاری در این حوزه مخصوصا بانک‌ها از دست رفته است و آنها رخت خودشان را از این ورطه بیرون کشیده‌اند.
تورم نرمال در مصالح ساختمانی
وقتی به روند رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی نگاه می‌کنیم می‌بینیم که انگار نه انگار مسکن تمام سال‌های گذشته یکی از بخش‌های حباب‌دار اقتصاد ایران بوده است. نهادهای ساختمانی به تمام مصالح، خدمات، نیروی انسانی و... گفته می‌شود که برای ساخت یک بنا لازم است.
وقتی به آمار رشد قیمت این نهاده‌ها در سال‌های گذشته نگاه می‌کنیم می‌بینیم که در سال‌های رونق سرمایه‌گذاری در ملک و مسکن تورم سالانه این بخش به شکل قابل توجهی جلوتر از تورم عمومی بود مثلا در سال ۹۹ تورم نهاده‌های ساختمانی ۷۶ درصد بود، بعدتر در تابستان سال ۱۴۰۰ تورم نهاده‌های ساختمانی به نزدیک ۸۹درصد رسید .
در همان سال نهاده‌های اصلی مانند سیمان، بتن، شن و ماسه ۱۳۳درصد رشد کرد و تورم بخش بلوک و آجر و سفال هم ۹۰ درصد بود و تورم کاشی و سرامیک و موزائیک ۹۷ درصد بود اما از سال گذشته کم کم این تب فرونشست تا جایی که تورم نهاده‌های ساختمانی در تابستان سال گذشته به حدود ۴۰ درصد رسید
و حالا در تابستان ۱۴۰۲ هم ۴۳ درصد است یعنی رقمی بسیار نزدیک به تورم رسمی اعلام شده و بسیار کمتر از تورم واقعی. این یعنی اگر تاثیر برخی عوامل مانند عرضه نهاده‌ها در بورس کالا و رقابتی شدن فروش را کنار بگذاریم می‌توان نتیجه گرفت که با پیش‌بینی خارج شدن ملک از محدوده جذابیت سرمایه‌گذاری حباب قیمت‌ها در بخش نهاده‌ها پایین آمده و این محصولات و خدمات هم به طور میانگین مانند بخش‌های دیگر اقتصاد افزایش قیمت داشته‌اند.
پروانه‌های کمتر
ممکن است وقتی از کاهش قابل توجه تورم در نهاده‌های ساختمانی حرف می‌زنیم عده‌ای پای سرکوب و کنترل قیمت‌ها از سوی دولت را به میان بکشند اگر با وجود مقاومت بازارهای رقابتی مانند بورس کالا در برابر نرخ گذاری دستوری باز هم این نظر را قبول کنیم، می‌بینیم که بخش‌های دیگری از گزارش مرکز آمار هم می‌توان رد پای بیرون رفتن سرمایه‌گذارهای کلان از حوزه مسکن را شاهد بود.
به ویژه آنجا که می‌بینیم تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده به شکل محدودی کاهش یافته است و در حالی که در سال ۹۹ کل پروانه‌های ساخت برای ساختمان‌ها در منطقه‌های شهری ۲۰۰ هزار مورد بوده، در بهار و تابستان امسال در مجموع ۵۴ هزار پروانه صادر شده است.
اگر تصور کنیم که در پاییز و زمستان امسال هم همین تعداد پروانه صادر شود باز هم تعداد پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز در مناطق شهری حدود ۱۰۰ هزار مورد خواهد بود که این یعنی حدود نصف پروانه‌هایی که در سال ۹۹ صادر شده است.
برای اینکه ببینید چطور ساخت و ساز از دوران اوج خودش در ابتدای دهه ۹۰ فاصله گرفته کافی است بدانید که در تابستان سال ۹۰ فقط در تهران ۶۴ هزار پروانه ساخت صادر شده بود و در مجموع این سال فقط در تهران چیزی در حدود ۲۰۰ هزار پروانه ساخت صادر شده بود.
بخش خصوصی مانده
در گزارش مرکز آمار یک نشانه دیگر هم وجود دارد که به ما می‌گوید خروج کدام بازیگر از حوزه ملک این تغییرات کلان را رقم زده است یعنی بخشی که به سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و حقیقی در حوزه ملک می‌پردازند.
این بخش نشان می‌دهد که حضور بخش حقیقی و خصوصی در حوزه ملک کمتر از بخش حقوقی افت کرده است و در واقع حقوقی‌های بزرگ از این بازار خارج شده‌اند. برای این کار روی رقم‌های ریالی نمی‌توان حساب کرد چون تورم معادلات را به هم می‌زند بلکه باید روی درصدهای رشد متمرکز شد.
بررسی این موضوع به ما نشان می‌دهد که همزمان با رشد تعداد پروانه ساختمانی از سال ۱۴۰۰ به ۱۴۰۱، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری نوسان چندانی نداشته است. البته سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در دهه ۹۰ قابل مقایسه با سه سال و نیم بعد نیست اما باز هم می‌توان دید که تفاوت معناداری بین بخش حقیقی و حقوقی دیده می‌شود.
مسکن از بقیه بازارها جا ماند؟
وقتی سراغ مقایسه رشد قیمت مسکن با بقیه بازارها می‌رویم هم می‌بینیم که خروج سرمایه‌گذارهای بزرگ طی دو سال گذشته از این بازار، کم کم در حال نشان دادن تاثیر خودش روی بازار است. به این صورت که بعد از رشدهای تندوتیز قیمت مسکن در زمستان سال گذشته و بهار امسال که در مجموع طی ۲ فصل ۶۶ درصد رشد قیمت را شاهد بودیم، از تابستان امسال بازار مسکن کمی آرام گرفت.
به طوری که در ۵ ماه از دو فصل تابستان و پاییز امسال تورم ماهانه مسکن منفی بود. البته به واسطه چسبندگی بالای قیمت مسکن این افت‌ها چندان قابل توجه نبوده است. به طوری که طی این دو فصل قیمت مسکن کمتر از ۶ درصد کاهش داشته که با جهش ۶۶ درصدی آن در دو فصل قبلش چندان قابل مقایسه نیست.
نکته مهم‌تر اما در معاملات مسکن در آذرماه افت سنگین ۱۲ درصدی متوسط قیمت‌ها در منطقه ۲۲ پایتخت بود. به طوری که هر متر مربع ملک مسکونی در این منطقه از ۶۲ میلیون تومان به ۵۴ میلیون تومان رسید. این اتفاق باعث شد تا بازدهی یک ساله مسکن در منطقه ۲۲ به تنها ۲۵ درصد محدود شود که نسبت به رشد ۵۴ درصدی متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران بسیار کمتر است می‌دانیم که منطقه ۲۲ یکی از اصلی‌ترین مناطق انبوه سازی در تهران و شاید کل ایران بوده است.
بعد از این منطقه، مناطق یک و ۲۰ هم دو منطقه دیگری بودند که بازدهی یک ساله مسکن در آنها حدود ۲۰ واحد درصد کمتر از متوسط شهر بود. منطقه ۲۰ هم در ماه گذشته با افت سنگین 8/2درصدی قیمت‌ها مواجه بوده است. هر چند میزان افت قیمت مسکن در منطقه یک طی آذرماه کمتر از کل شهر بوده اما در آبان این منطقه هم تورم منفی 9/5 درصدی را تجربه کرده بود.
به این ترتیب به نظر می‌رسد مناطقی که طی سال‌های قبل به واسطه هجوم سرمایه گذاری به سردمداران رشد قیمت معروف بوده‌اند در حال حاضر کمترین بازدهی را داشته‌اند یعنی بازدهی‌شان از تورم هم کمتر بوده اگر کسی در ابتدای سال روی آنها سرمایه‌گذاری می‌کرد تا اینجا سرمایه‌اش از تورم کمتر رشد کرده بود.
