خانه در بشیکتاش گرانتر است یا الهیه؟
گزارشی از مقایسه بازار مسکن تهران و استانبول.
روزنامه هفت صبح| دیروز گزارشی از وضعیت بازار مسکن در تهران و استانبول منتشر شد که نشان می‌داد قیمت خانه در این شهر ترکیه‌ای مورد علاقه ایرانی‌ها نسبت به تهران در سال 2023 میانگین پایین‌تری داشته است. اتفاقی که برای علاقه‌مندان به مهاجرت یا سرمایه‌گذاری در این کشور مهم است و می‌تواند روی تصمیم آنها تاثیرگذار باشد.
دریافت اقامت یکی از مهم‌ترین دلایل مقایسه قیمت ملک در تهران و استانبول است و در چند سال گذشته مهم‌ترین سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها در ترکیه، بر بازار ملک متمرکز بوده است. هزینه پایین خرید خانه در شهرهای ترکیه به خصوص استانبول مزیت خوبی برای طرفداران زندگی در این شهر ایجاد می‌کرد.
طبق اطلاعاتی که سایت تجارت‌نیوز منتشر کرده، برخی آمارهای جهانی نشان می‌دهند که سه شهر آنکارا، استانبول و ازمیر در صدر لیست جهانی شهرهایی قرار گرفته‌اند که در سال ۲۰۲۳ میلادی، بیشترین میزان افزایش نرخ اجاره و فروش مسکن را ثبت کرده‌اند.
البته هنوز نمی‌دانیم منظور از افزایش فروش مسکن در این سه شهر چیست، چون اطلاعات اداره آمار ترکیه نکات دیگری در اختیار ما قرار می‌دهد که طبق آن فروش مسکن در این کشور کاهش پیدا کرده است؛ کل فروش خانه در ماه نوامبر در این کشور به ۹۳هزار و ۵۱۴ واحد رسیده و در صدر شهرهایی که بازار مسکن خوبی نداشتند، همین شهر استانبول قرار دارد که شاهد 16درصد کاهش بوده است.
حالا داده‌های بازار مسکن تهران چه اطلاعاتی در اختیار ما قرار می‌دهد و از مقایسه آن با بازار ملک استانبول به چه نتیجه‌ای می‌رسیم؟ آیا بازار مسکن این شهر ترکیه‌ای مزیت بیشتری برای شهروندان ایرانی دارد؟
متوسط قیمت خانه در تهران در ابتدای سال 2023 یعنی دی‌ماه 1401، حدود متری 1300دلار)حدود 65 میلیون تومان) بوده که در شهریور به حدود 1500 دلار(حدود 75 میلیون تومان) رسید. قیمت خانه در استانبول هم بعد از فراز و نشیب زیاد در شهریور امسال به قیمت خانه‌های تهران نزدیک شد و از متوسط متری 1800 دلار (90 میلیون تومان ) به متری حدود 1600 دلار رسید؛
به این ترتیب با افزایش قیمت ملک در تهران و کاهش قیمت خانه در استانبول، قیمت بازار مسکن هر دو شهر از نظر قیمت هر متر خانه همسطح شد. کارشناسان بازار مسکن می‌گویند که از این نظر تفاوت خاصی بین خرید خانه در تهران و استانبول وجود ندارد و تنها مزیت زندگی در این شهر تحریم نبودن ترکیه است.
در واقع کسی که می‌خواهد در بازار کار بین‌المللی حضور داشته باشد به‌دلیل تحریم‌ها در ایران امکان آن وجود ندارد، اما در استانبول این محدودیت‌ها نیست و می‌توان از نظام بانکی که به نظام بانکی جهانی وصل است، استفاده کرد. این موضوع در حوزه تجارت هم می‌تواند کمک زیادی کند.هرچند که زندگی به عنوان مهاجر شکنندگی های خاص خودش را دارد و می تواند به بی ثباتی مالی و تجاری در مورد اقلیت های مهاجر ختم شود.
قدرالسهم تهران به نفع استانبول
با وجود اینکه قیمت خانه در تهران و استانبول از نظر متراژ تا حدودی به هم نزدیک شده، اما تفاوت در میزان قدرالسهم باعث شده که قیمت‌های خانه در تهران بیشتر شود. قدرالسهم به این معناست که سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که روی آن بنا شده است چقدر است؟ در مناطقی از پایتخت که اجازه ساخت با تراکم بالا داده نمی‌شود، قیمت آپارتمان گرانتر است.
اگر کسی یک زمین 500 متری در تهران بخرد، می‌تواند در پنج طبقه و در هر طبقه آن 300متر بسازد. برای محاسبه نهایت هزینه سربار زمین روی این ساختمان باید 500 متر را تقسیم بر پنج کرد، یعنی پنج طبقه 300 متری، اما در استانبول اگر کسی زمین 500متری داشته باشد می‌تواند حدود 400 متر از آن را در 10 طبقه بسازد یعنی امکان ساخت با تراکم بیشتر.
این مسئله در نهایت باعث می‌شود هزینه تمام‌شده زمین در ساختمان در استانبول کمتر باشد و از سوی دیگر قدرالسهم آپارتمانی هم که پرداخت می‌شود میزان پایین‌تری نسبت به تهران داشته باشد. به همین دلیل است که قیمت خانه در استانبول نسبت به تهران پایین‌تر است و مهم‌ترین تفاوت بازار مسکن تهران و استانبول در همین نقطه است.
اوضاع چندان هم رویایی نیست
از سال ۲۰۱۵ اغلب خانه‌ها و آپارتمان‌ها در ترکیه توسط شهروندان ایران، عراق، عربستان سعودی، روسیه، آلمان، قزاقستان و اوکراین خریداری می‌شد اما این بازار تازگی‌ها تغییرات چشمگیری داشته و خریدار ایرانی علاقه کمتری به آن نشان داده است که دلایل زیادی هم دارد.
دولت ترکیه از سال ۲۰۲۲ شرایط شهروندی و اقامت را تغییر داد و برای شهرهای محبوب مانند استانبول حداقل هزینه برای خرید مسکن را ۴۰۰هزار دلار و برای مناطق دیگر ۷۵هزار دلار در نظر گرفت. این تصمیم اولین ضربه به بازار مهاجرت ایرانی‌ها به ترکیه بود. اتفاق سرنوشت‌ساز بعدی همین رکود بازار مسکن در استانبول و شهرهای دیگر است.
با وجود مزیت قیمت خرید ملک در استانبول، نرخ رشد مسکن در ترکیه تغییر کرده و دیگر تب‌وتاب چندانی در این بازار وجود ندارد چون خرید ملک عایدی سرمایه ندارد و باعث شده تا خریدوفروش در این بازار کاهش پیدا کند. علاوه‌بر این، موج مهاجرت فراگیر ایرانی‌ها به این کشور و خرید ملک برای دریافت اقامت به شدت کاهش پیدا کرده و از تب‌وتاب اولیه افتاده است.
کارشناسان بازار مسکن می‌گویند زمانی که رئیس بانک مرکزی ترکیه نرخ مسکن را بالا برد این چشم‌انداز وجود داشت که بازار ملک ترکیه راکد شود. محبوب‌ترین مناطق برای خرید املاک و مستغلات از سال ۲۰۱۳، استانبول، آنکارا، آنتالیا، ازمیر و بورسا بودند اما آمارهای خریدوفروش خانه در این کشور در بازه زمانی یک‌سال گذشته نشان می‌دهد که فروش ملک به ایرانی‌ها در ترکیه یک سقوط 45درصدی داشته است.
اوج خرید ملک در ترکیه برای ایرانی‌ها مربوط به ماه آخر سال 2021 بود؛ زمانی که هموطنان ما هزار و 462 واحد ملک در شهرهای مختلف ترکیه خریدند؛ زمانی که ایرانی‌ها حدود چهار و نیم برابر پاییز امسال در این کشور ملک خریدند.
