چطور می‌توانیم به جرم تغییر کاربری اراضی محکوم نشویم؟
درسنامه‌های حقوقی برای زندگی روزمره.
روزنامه هفت صبح، مهتاب سحابی/ وکیل دادگستری| یکی از پرتکرارترین دعاوی ملکی، دعاوی تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات است که در شماره‌های پیشین به صورت مفصل مورد بررسی قرار گرفته است. در اینجا دو فقره از دادنامه‌های مرتبط با این موضوع را جهت روشن شدن بیشتر موضوع مورد بررسی قرار می‌دهیم.
دادنامه اول در خصوص مرور زمان جرم تغییر کاربری است. مدت این مرور زمان ۳ سال از تاریخ وقوع تغییر کاربری است و همانطور که گفتیم این جرم یک جرم آنی محسوب می‌شود و مستند قانونی آن رای وحدت رویه ۸۲۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور است.
توضیح اینکه جرم مستمر به جرمی گفته می‌شود که عنصر مادی آن در طول زمان استمرار می‌یابد. مثل تصرف عدوانی که عنصر مادی آن یعنی تصرف، در طول زمان استمرار دارد. در مقابل جرم آنی، جرمی است که عنصر مادی آن در یک زمان مشخص واقع و ارتکاب عنصر مادی آن در لحظه مشخص تمام می‌شود. با توجه به همین تعریف، جرم تغییر کاربری را یک جرم آنی محسوب می‌کنند.
اهمیت دانستن تفاوت این دو در این است که اگر جرمی مستمر باشد مرور زمان آن جرم از تاریخ آخرین استمرار شروع می‌شود و اگر آنی محسوب شود، از تاریخی شروع می‌شود که جرم اتفاق افتاده است. با این مقدمه این رای وحدت رویه را بخوانیم که همین موضوع مهم در مورد جرم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات را بیان کرده و با صدور آن، اولین اقدام مرتکب، در جهت تغییر کاربری، به منزله وقوع جرم و نیز شروع مرور زمان آن است.
دادنامه اول:
یک: برای آقای الف در شعبه ۱۰۱ دادگاه کیفری ۲ شهرستان ساوجبلاغ، به جهت عدم کفایت ادله قرار موقوفی تعقیب (پایان تعقیب کیفری) صادر می‌شود. اتهام وی تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی از طریق احداث حدودا ۷۶ متر مربع بنای مسکونی، ۳۳ متر مربع انباری، ۲۷ متر مربع استخر، ۱۵ متر مربع آلاچیف، ۲۹۰ متر مربع کف‌سازی و ۶۴ متر مربع دیوار بوده است.
دو: شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان البرز به لحاظ مستمردانستن و عدم شمول مرور زمان نسبت به جرم تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی این قرار را نقض می‌کند.
سه: این بار شعبه اول دادگاه کیفری ۲ شهرستان ساوجبلاغ با توجه به نظریه‌های هیات‌های ۳ و ۵ نفره کارشناسی مبنی بر اینکه خاک دارای بافت، از نوع شنی لومی با نسبت بالا بوده و کشت و کار در این اراضی مستلزم داشتن آب بسیار زیاد است و صرفه اقتصادی جهت کشاورزی ندارد؛ حکم به برائت متهم صادر کرده است.
چهار: جهادکشاورزی از این رای تجدیدنظرخواهی می‌کند و شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان البرز ضمن مستمر دانستن جرم معنونه با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، تجدیدنظرخوانده را علاوه بر قلع و قمع کلیه مستحدثات فوق‌الذکر به پرداخت جزای نقدی به مبلغ حدود یک میلیارد و دویست میلیون تومان جریمه یا تعلیق اجرای سه چهارم از مجازات جزای نقدی به مدت یک سال محکوم کرده است.
پنج: بعد از آن وکیل فردی که محکوم شده طی درخواستی اولا اعلام می‌کند کارشناس و هیات کارشناسی وجود تخته سنگ ذیل سطح زمین و اینکه بافت خاک از نوع شنی لومی بالا به صرفه کشاورزی نبوده را تایید کرده و موضوع تغییر کاربری اراضی، سالبه به انتفای موضوع بوده و موکل جرمی مرتکب نشده است.
و ثانیا می‌گوید کارشناس منتخب دادگاه زمان احداث مستحدثات (ساختمان‌ها) را سال‌های ۹۲ الی۹۵ اعلام کرده و اداره شاکی پس از گذشت بیش از ۳ سال از زمان احداث شکایت کرده و موضوع مشمول مرور زمان شده است و به این ترتیب تجویز اعاده دادرسی را خواستار شده‌اند.
از دادنامه فوق به وضوح می‌توان دریافت اختلاف نظر و اختلاف در رویه قضایی که در گذشته در خصوص آنی یا مستمر بودن جرم تغییر کاربری وجود داشت، چگونه آرای متفاوتی را رقم زده است. خوشبختانه در سال ۱۴۰۱ با صدور رای وحدت رویه به شماره ۸۲۲ آنی بودن این جرم به موجب رای وحدت رویه قطعی شد و دیگر به عنوان یک جرم مستمر شناخته نمی‌شود. دادنامه مورد اشاره،پیش از صدور این رای وحدت رویه در سال ۱۴۰۰ صادر شده است.
مورد دیگری که در خصوص این دادنامه وجود دارد مجازات قلع و قمع است که جزولاینفک مجازات این جرم است و نیازی نیست محکوم له (جهاد کشاورزی) تقاضای قلع و قمع بنا را در شکایت خود عنوان کرده باشد.
دادنامه دوم:
دادنامه دوم در این خصوص است که اگر طبق نظر کارشناسی، در زمان تغییر کاربری زمین زراعی نباشد، طبیعتا یکی از عناصر مهم در تعریف جرم تغییر کاربری یعنی زراعی بودن زمین وجود ندارد و به این ترتیب امکان ندارد که بتوان این جرم را به فرد منتسب کرد.
در یک پرونده دیگر با افرادی روبه‌رو هستیم که به دلیل ساخت بنا در زمین خود متهم به تغییر کاربری هستند و در دادگاه بدوی نیز محکوم شدند ولی دادگاه تجدیدنظر حکم برائت آنان را صادر می‌کند. دلایل دادگاه تجدیدنظر برای این برائت چه بوده است؟
یک: نظریه هیات پنج نفره کارشناسان منتخب دادگاه مبنی بر اینکه پس از آن معاینه محلی و معاینه فنی و بررسی خاک و زمین و در نظر داشتن نوع توپوگرافی محل و نزدیکی اراضی به رودخانه و آبرفتی بودن اراضی به طور کلی اراضی قطعات (12 و (17) به‌صورت شنی و غیر زراعی بوده و امکان زراعت عملا در زمان تغییر کاربری نداشته‌اند.
دو: نظریه تکمیلی آن هیات کارشناسان وهمچنین نظریه هیات پنج نفره کارشناسان رسمی دادگستری که صراحتا و مستدلا پس از معاینه محلی و آنالیز خاک محل از طریق آزمایشگاه و تفسیر عکس‌های هوایی اظهارنظر نموده‌اند خاک آن قطعات قابلیت کشت و زراعت نداشته و اصالتا زراعی محسوب نمی‌شود و در گذشته در بستر رودخانه قرار داشته و بعدا از رودخانه منتزع (جدا شده) و مورد بهره‌برداری قرار گرفته‌اند و در زمان تغییر کاربری، آن قطعات غیرزراعی بوده‌اند و مصون از اعتراض موثر و موجه طرفین بوده است.
* راه ارتباطی با وکیل:
وب سایت: mahtabsahabi.com
اینستاگرام: @vakil_sahabii
برای ورود به سایت ایشان روی کلمه دعاوی ملکی در اول مطلب کلیک کنید.
