الزام به تجدید بنا یعنی چه؟

روزنامه هفت صبح، ‌مهتاب سحابی/ وکیل دادگستری | هر ساختمان، با توجه به مصالح و موادی که برای ساخت آن مورد استفاده قرار گرفته؛ عمر مفیدی دارد و یک ملک تا زمان انقضای عمر مفید خود قابلیت سکونت را خواهد داشت اما پس از انقضای این مهلت، سکونت در آن، می‌تواند خطراتی را به همراه داشته باشد.

یکی از دعاوی ملکی که اشخاص اطلاع چندانی نسبت به آن ندارند دعوی الزام به تجدید بناست. این دعوی را این‌طور باید توضیح داد؛ یک ملک که دارای چندین مالک است مانند یک مجتمع و یا آپارتمان و یا حتی یک واحد دارای مالکین مشاعی و این مالکین درتجدید بنای ساختمان، تفاهمی نداشته و اختلافات متعددی دارند.

قانون‌گذار با وضع ماده‌ای در قانون تملک آپارتمان‌ها با هدف حمایت از صاحبان املاک قدیمی، مقرره‌ای وضع کرده است که به موجب آن یکی از مالکین آپارتمان، بعد از اخذ نظر کارشناسی در مورد ملک، می‌تواند سایر مالکین را به علت انقضای عمر مفید به بازسازی آن الزام کند.

البته همان‌طور که گفتیم این موضوع شروطی دارد که یکی از آن‌ها اخذ نظر ۳ کارشناس در خصوص عمر مفید ساختمان است و دیگری هم این است که اقلیت مالکان مخالف تجدید بنا باشند و نه اکثریت و مورد سوم اینکه مسکن استیجاری برای مالکی که حاضر به تجدید بنا نیست تامین شود. در صورتی‌که همه این شروط وجود داشته باشد؛ امکان تخلیه اجباری مالک مستنکف وجود خواهد داشت. این دعوی یک دعوی حقوقی است و در مراجع حقوقی قابلیت طرح و بررسی دارد.

برای روشن شدن موضوع متن این ماده را بخوانید:

«ماده ۱۳ (الحاقی ۱۱ خرداد ۱۳۷۶): درصورتی‌که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلّی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیّت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد، استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

تبصره ۱: مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره ۲: چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلّق به خود به‌منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.»

مطلب مهم دیگر این است که الزام به بازسازی مشاعات با وحدت ملاک از این ماده امکان‌پذیر است ولی باید در نظر داشت که شرایط این ماده از جمله کارشناسی و بیم خطر جانی باید وجود داشته باشد، و در غیر این صورت منوط به توافق همه ساکنان است. نمونه رایی که در خصوص بازسازی مشاعات صادر شده ولی به دلیل نداشتن این شروط رد شده است را در ادامه می‌آوریم:

«درخصوص دعوی به خواسته الزام خوانده به بازسازی سهم مشاعی از ساختمان سه واحدی محل سکونت... نظر به اینکه ساکنین ساختمان مزبور در امر بازسازی مشاعات توافق نداشته و ساختمان مزبور متشکل از سه واحد می‌باشد و توافق ساکنین هر سه واحد در امر بازسازی ضروری است لذا دعوی به کیفیت مزبور قابلیت استماع نداشته مستندا به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی را صادر می‌کند.»

راه ارتباطی با وکیل:

وب سایت: mahtabsahabi.com

اینستاگرام: @vakil_sahabii

برای ورود به سایت ایشان، روی دعاوی ملکی در متن کلیک کنید