هفت صبح| آتشبس در خاورمیانه اگرچه نفسها را برای لحظاتی تازه کرد، اما نتوانست رکود بازار مسکن را به رونق همیشگی بهار برساند، دادههای تازه از بازار مسکن ایران حکایت از یک رکود موقت دارد؛ بازاری که نه فرو میپاشد و نه جان میگیرد، بلکه در انتظار سرنوشت مذاکرات، نرخ بهره و دادههای تورم، نفسهایش را حبس کرده است.
در نگاه اول، آمارهای منتشر شده از بازار مسکن ایران حکایت از ثبات یا حتی رکود را نشان میدهند. طبق دادههای بانک مرکزی، قبل از جنگ تقریباً ۱۵,۴۰۰ فقره معامله خرید و فروش خانه در بهمنماه در تهران ثبت شده بود که نسبت به ماه قبل ۸ درصد رشد داشته است. این رقم در مقایسه با رکود سنگین چند ماه پیش از آن که معاملات به ۷ هزار فقره رسیده بود، بهبود داشت، هرچند هنوز با روزهای اوج ۲۰ هزار فقره فاصله داشت اما تغییر نرخ ارز از نیما به توافقی موج جدیدی از تورم ایجاد کرده بود که پیشبینی میشد بازار مسکن را نیز رشد دهد، اما این برآوردها با آغاز جنگ تغییر کرد زیرا با آغاز بمباران سرمایهگذاری در مسکن بسیار آسیبپذیر شد.
تحلیلهای دقیقتر نشان میدهد که قیمت مسکن در تهران طی یک سال منتهی به ژانویه ۲۰۲۶ به طور اسمی حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. با این حال، وقتی نرخ تورم سرسامآور بیش از ۶۰ درصد را از این رشد کم کنیم، میفهمیم که مسکن سالهای قبل رشد کرده و ارزش واقعی خانهها در حال واقعیتر شدن هستند. هرچند برخی نرخ دلار را مبنای محاسبه میکنند و بر مبنای آن مسکن را ارزان میبینند، به عبارت دیگر، خانهها به ریال گران شدهاند، اما ارز و طلا ارزانتر.
در شرایطی که تورم افسارگسیخته است و ریال دارد سقوط میکند (ارزش ریال نسبت به دلار از ۲۰۱۸ تاکنون بیش از ۹۵ درصد کاهش یافته)، در شرایط عادی مسکن به یک «سنگر امن» برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل میشود. به طور سنتی مردم با خرید آپارتمان، سرمایهشان را در برابر تورم بیمه میکنند، حتی اگر این خانه ارزش واقعی خود را از دست بدهد، چون پول نقد در بانک ارزش واقعیاش را خیلی سریعتر از دست میدهد.
با این حال، این سنگر سرمایه فقط برای دارندگان سرمایه در دسترس است. هزینه مسکن در حال حاضر حدود ۵۰ درصد از بودجه خانوارهای شهری را در ایران تشکیل میدهد و در تهران این رقم به بیش از ۷۰ درصد میرسد. این یعنی شهروندان عادی نه تنها توان خرید خانه را ندارند، که حتی اجارهنشینی هم برایشان به یک بار سنگین تبدیل شده است. گزارشها حاکی از آن است که تورم اجارهبها در برخی مناطق به ۴۰ درصد رسیده و مستاجران با فشار شدید روبهرو هستند.
نکته نگرانکنندهتر این است که بازار مسکن عملاً از حالت یک «بازار مصرفی» خارج و به یک «بازار سرمایهای و سفتهبازانه» تبدیل شده است. معاملات در رکود به سر میبرند و حجم خرید و فروش خیلی پایین است. سازندگان که سرمایهشان در پروژههای نیمهتمام قفل شده، قادر به شروع پروژههای جدید نیستند، زیرا در شرایط کنونی با وجود اینکه آتشبس شده کسی ملک نمیخرد، مگر اینکه توافق نهایی حاصل شود، در غیر اینصورت آتشبس بسیار شکننده است و خرید مسکن همچنان ریسک دارد.
در حال حاضر اقتصاد درگیر یک چرخه معیوب است؛ تورم بالا مردم را به سمت خرید مسکن سوق میدهد، اما قدرت خرید پایین آنها را از معامله باز میدارد. از طرف دیگر ریسک ادامه جنگ منجر شده عملا معاملات مسکن در برخی مناطق کشور متوقف و تنها در مناطق شمالی کشور ادامه داشته باشد. در نتیجه، هرچند تقاضا وجود دارد اما به معامله تبدیل نمیشود و نقدینگی در جیب مردم و در حساب بانکها معطل مانده است. پیشبینی میشود ارزش بازار مسکن ایران ناشی از تورم و افزایش اسمی رشد کند اما اثر چندانی در تولید ناخالص داخلی نخواهد داشت.
شوک جنگ، روند ریکاوری را معکوس کرد
در حالی که بازار مسکن ایران از رکود رنج میبرد، حملات آمریکا و اسرائیل به ایران و بسته شدن تنگه هرمز، امیدها به رفع رکود را نقش بر آب کرد. قیمت نفت که قبل جنگ حدود ۶۰ دلار بود، به محدوده ۱۰۰ دلار جهش کرد. این شوک نفتی مستقیماً به افزایش تورم، نرخ بهره بالاتر و وام مسکن گرانتر منجر شد. حتی در آمریکا نرخ وام مسکن ۳۰ ساله که قبل جنگ ۵.۸۷۵ درصد بود، در عرض چند هفته به بالای ۶.۳ درصد رسید و یک جهش بیش از ۵۰ واحد پایه را تجربه کرد. تحلیلگران پیشبینی میکنند که اگر جنگ ادامه یابد و نفت بالای ۱۰۰ دلار بماند، نرخ وام مسکن میتواند تا ۷ درصد هم صعود کند. این افزایش هزینه، خیلی از خریداران بالقوه را از بازار خارج میکند. در شرایط عادی، شاخصهای اقتصادی مانند کاهش نرخ بیکاری و افزایش موجودی خانهها که به بالاترین سطح از زمان همهگیری کرونا رسیده، میتوانست به نفع خریداران باشد، اما شوک جنگ، همه این معادلات را تحتالشعاع قرار داده است.
فدرال رزرو هم در یک بنبست واقعی گیر افتاده است. از یک سو، افزایش قیمت نفت تورم را تحریک میکند و نیاز به بالا بردن نرخ بهره را ایجاب میکند. از سوی دیگر، تضعیف بازار کار و کندی اقتصاد، نیاز به کاهش نرخ بهره را ضروری میسازد. جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، رسماً اعلام کرده است: «هیچ کس نمیداند. اثرات اقتصادی میتواند بزرگتر باشد یا کوچکتر.» بازارها حالا با احتمال اینکه فدرال رزرو تا پایان سال ۲۰۲۶ نرخ بهره را بدون تغییر نگه دارد واکنش نشان دادهاند.
سناریوهای پیش رو
سوال اصلی این است که نقدینگی سرگردان در بازار مسکن و سرمایه، در صورت ادامه رکود و جنگ، به کجا هدایت خواهد شد؟ اگر مذاکرات به توافق برسد، قیمت نفت به زیر ۸۰ دلار برمیگردد. در این صورت، نرخ تورم فروکش میکند و فدرال رزرو فضا برای کاهش نرخ بهره پیدا میکند. وامهای مسکن ارزانتر میشوند و تقاضای انباشته شده که در دو سال گذشته حبس شده بود، به بازار سرازیر میشود. در این سناریو، بازار مسکن بینالمللی میتواند شاهد یک رونق ۳ تا ۴ درصدی باشد.
در ایران هم بازار مسکن میتواند با یک جهش معاملاتی مواجه شود چون در دو ماه گذشته معاملات به تعویق افتادهاند. اما اگر جنگ ادامه یابد، قیمت نفت بالای ۱۰۰ دلار تثبیت میشود. در این صورت، تورم بالا میماند و فدرال رزرو چارهای جز نگه داشتن نرخ بهره در سطوح بالا ندارد. در نتیجه، بازار مسکن آمریکا رکودی خواهد بود؛ قیمتها نه آنقدر پایین میآیند که خرید ممکن شود و نه نرخ بهره وام به گونهای خواهد بود که قدرت خرید برگردد. در چنین وضعیتی، نقدینگی به سمت بازارهای امنتر و سودآورتر مانند طلا که در زمان جنگ رونق میگیرد یا حتی دلار و تتر به عنوان پناهگاههای امن ارزی سرازیر خواهد شد.
