هفت صبح| موضوع مسکن در ایران سالهاست از یک دغدغه اقتصادی فراتر رفته و به مسئلهای اجتماعی، فرهنگی و حتی امنیتی تبدیل شده است. سهم مسکن در سبد هزینه خانوار، فشار اجارهبها، مهاجرت به حاشیه شهرها، کوچک شدن خانوادهها و همزمان بزرگتر شدن متراژ خانههای نوساز، مجموعهای از تناقضها را شکل داده که زندگی میلیونها نفر را تحت تاثیر قرار داده است.
در نشست تخصصی «تحلیل تحولات بازار مسکن در ایران با تمرکز برشهر تهران» که در خانه اندیشهورزان ایران و با همکاری اندیشکده پویاشهر برگزار شد، حمیدرضا صارمی معاون سابق شهرسازی شهرداری تهران، با ارائه مجموعهای از آمارها و تحلیلها، تصویری نگرانکننده از وضعیت کنونی مسکن در کشور ارائه داد؛ تصویری که در آن، مهاجرت، تورم، ضعف سیاستگذاری و تمرکز امکانات در تهران، دست به دست هم دادهاند تا بحران مسکن به یکی از مهمترین مسائل دهه آینده ایران تبدیل شود.
مسئله مسکن در ایران، موضوعی تازه یا مربوط به سالهای اخیر نیست. به گفته صارمی، حتی پیش از انقلاب نیز دولتها به دلیل موج مهاجرت روستا به شهر، ناچار بودند بخش مهمی از برنامههای توسعه را به حوزه مسکن اختصاص دهند. پس از انقلاب هم این روند شدت بیشتری گرفت و تقریبا تمام دولتها، از مسکن مهر گرفته تا طرحهای مسکن اجتماعی، تلاش کردند پاسخی برای بحران تامین مسکن پیدا کنند. صارمی با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسی گفت:« داشتن مسکن متناسب با نیاز، حقی عمومی است و دولت موظف شده زمینه تامین آن را فراهم کند.» با این حال، او اعتقاد دارد فاصله میان قوانین و واقعیت موجود، هر سال بیشتر شده است.
شهر تهران که همه را میبلعد
بخش مهمی از سخنان صارمی به تمرکز جمعیت و امکانات در تهران اختصاص داشت. او توضیح داد که طی دهههای گذشته، تهران به مقصد اصلی مهاجرت تبدیل شده و همین مسئله فشار شدیدی بر بازار مسکن وارد کرده است.به گفته او، سهم جمعیت شهری ایران از حدود ۲۰ درصد در دهههای ابتدایی قرن گذشته، امروز به حدود ۷۵درصد رسیده است. در همین مدت، میلیونها نفر از شهرهای کوچک و روستاها راهی کلانشهرها شدهاند. صارمی تاکید کرد که تهران همچنان اصلیترین مقصد مهاجرت داخلی کشور است. شهری که تمرکز اقتصادی، اداری، دانشگاهی و خدماتی در آن باعث شده موج ورود جمعیت هرگز متوقف نشود.
او گفت روزانه حدود یکونیم میلیون خودرو وارد تهران میشود. رقمی که به گفته او معادل جابهجایی نزدیک به پنج میلیون نفر است. بسیاری از این افراد در شهرهای اطراف تهران زندگی میکنند و به دلیل گرانی مسکن، ناچارند هر روز مسیرهای طولانی را برای کار طی کنند.صارمی معتقد است توسعه نامتوازن کشور، ریشه اصلی این تمرکز است. او توضیح داد که بخش بزرگی از دانشگاههای برتر، مراکز پژوهشی، شرکتهای اقتصادی، شبکه بانکی و امکانات درمانی در تهران مستقر شدهاند و طبیعی است که جمعیت نیز به سمت همین امکانات حرکت کند.
او حتی به تفاوت میان استانهای مهاجرفرست و مهاجرپذیر اشاره کرد. موضوعی که از نظرش یکی از عجیبترین تناقضهای توسعه در ایران است. به گفته صارمی، استانهایی که بارندگی و ظرفیت کشاورزی بیشتری دارند، بیشترین مهاجرت را تجربه میکنند، در حالی که بخش مهمی از مهاجرتها به سمت استانهای کمآب و متراکم صورت میگیرد.
خانوادهها کوچک شدند خانهها بزرگ ماندند
یکی از بخشهای مهم این نشست، بررسی تغییر سبک زندگی ایرانیان بود. صارمی با ارائه آمارهای سرشماری توضیح داد که طی سه دهه گذشته، بعد خانوار در ایران به شکل چشمگیری کاهش یافته است.او گفت در دهه ۶۰ سهم خانوادههای پرجمعیت بسیار بالا بود اما امروز خانوارهای یک، دو و سه نفره، بخش عمده جمعیت شهری را تشکیل میدهند. در تهران، حدود ۶۵ درصد خانوارها یک تا سه نفره هستند. با این حال، الگوی ساختوساز همچنان متناسب با خانوادههای بزرگ ادامه دارد.
به گفته صارمی، با وجود کوچک شدن خانوادهها، میانگین متراژ بسیاری از واحدهای نوساز همچنان بالاست و بازار مسکن به نیاز واقعی جامعه پاسخ نمیدهد. او تاکید کرد بیشترین معاملات مسکن در تهران مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متر است اما همچنان بخش زیادی از ساختوسازها در متراژهای بزرگ انجام میشود.او این موضوع را یکی از نشانههای فاصله سیاستگذاری با واقعیت اجتماعی دانست. فاصلهای که باعث شده بازار مسکن از نیاز مصرفی مردم دور شود و بیشتر به سمت سرمایهگذاری حرکت کند.
ساختوساز کم شد قیمتها جهش کرد
صارمی در بخش دیگری از سخنانش به روند صدور پروانههای ساختمانی اشاره کرد و گفت کاهش ساختوساز در سالهای اخیر، تاثیر مستقیمی بر جهش قیمت مسکن داشته است. او توضیح داد در دورههایی که سالانه بیش از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران ساخته میشد، رشد قیمتها کنترلپذیرتر بود اما از اواسط دهه ۹۰، با افت شدید صدور پروانههای ساختمانی، شکاف میان عرضه و تقاضا بیشتر شد و قیمتها جهش پیدا کرد.
صارمی با اشاره به آمارهای بانک مرکزی گفت متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تهران که در دهه ۷۰ حدود ۱۲۰ هزار تومان بود، امروز به محدودهای رسیده که خرید خانه را برای بخش بزرگی از جامعه به رویایی دوردست تبدیل کرده است.او تاکید کرد مسئله فقط کمبود ساختوساز نیست. از نظر او، سهم پایین تسهیلات بانکی در حوزه مسکن، سختگیریهای متعدد در صدور مجوزها، افزایش عوارض ساختمانی و نگاه سرمایهای به بازار مسکن، همگی در تشدید بحران نقش داشتهاند. صارمی گفت اگر روند تولید مسکن افزایش پیدا کند، میتوان سرعت رشد قیمتها را تا حدودی کنترل کرد اما بحران فعلی فقط با ساختوساز حل نمیشود و به اصلاحات عمیقتری نیاز دارد.
خانه خالی هست ولی خانه قابل خرید نیست
یکی از تناقضهایی که صارمی روی آن تاکید داشت، وجود تعداد بالای خانههای خالی در تهران بود. او گفت براساس برخی برآوردها، صدها هزار واحد خالی یا نیمهخالی در پایتخت وجود دارد؛ خانههایی که بخشی از آنها متعلق به سرمایهگذاران یا دستگاههایی است که فقط چند روز در سال از این واحدها استفاده میکنند. صارمی توضیح داد همزمان با وجود این خانههای خالی، بخش بزرگی از مردم توان خرید یا حتی اجاره مسکن مناسب را ندارند. به گفته او، مسئله امروز صرفا کمبود فیزیکی مسکن نیست، بلکه شکاف میان قدرت خرید مردم و قیمت واقعی بازار است. او همچنین به رشد طلاق، افزایش تجرد قطعی و تغییر ساختار خانوادهها اشاره کرد و گفت تمام این تحولات، تقاضای تازهای برای مسکن ایجاد میکند. در نتیجه حتی اگر رشد جمعیت کاهش پیدا کند، نیاز به واحدهای مسکونی همچنان بالا باقی میماند.
سقوط شاخص دسترسی به مسکن از هفت سال به ۳۵ سال
شاید مهمترین بخش سخنان صارمی، مربوط به شاخص دسترسی به مسکن بود؛ شاخصی که نشان میدهد یک خانوار با پسانداز کامل درآمد خود، چند سال زمان نیاز دارد تا خانه بخرد.
او گفت این شاخص در تهران طی دهه ۷۰ حدود هفت سال بود؛ عددی که هرچند بالا محسوب میشد اما هنوز امکان خانهدار شدن را از بین نبرده بود. امروز اما این عدد در تهران به حدود ۳۵ سال رسیده است.
صارمی تاکید کرد چنین وضعیتی حتی در بسیاری از شهرهای گران دنیا نیز دیده نمیشود. او گفت در کشورهای توسعهیافته، شاخص دسترسی معمولا بین سه تا پنج سال است و در شهرهای گران جهان نیز اعداد بسیار پایینتر از تهران قرار دارد.به اعتقاد او، همین مسئله باعث شده مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایهای تبدیل شود؛ بازاری که همواره تحت تاثیر تورم، دلار، طلا و انتظارات اقتصادی قرار دارد.
بحران مسکن فقط اقتصادی نیست
صارمی در جمعبندی سخنانش تاکید کرد بحران مسکن در ایران، صرفا یک مسئله ساختمانی یا اقتصادی نیست. او گفت وقتی بخش بزرگی از درآمد خانوار صرف اجاره میشود، کیفیت زندگی، سلامت روان، ازدواج، فرزندآوری و حتی الگوی مهاجرت تحت تاثیر قرار میگیرد.او هشدار داد ادامه روند فعلی میتواند تهران و بسیاری از کلانشهرهای ایران را با بحرانهای اجتماعی پیچیدهتری روبهرو کند؛ بحرانی که حل آن فقط با افزایش ساختوساز ممکن نیست و به بازنگری در سیاستهای توسعه، توزیع امکانات و مدیریت سرزمین نیاز دارد. این نشست در خانه اندیشهورزان ایران برگزار شد و دبیری آن را پریسا هاشمی برعهده داشت. همچنین کاظم مسجدجامعی مسئولیت برگزاری و مدیریت نشست را برعهده داشت.
در جهان چه میکنند؟
کلانشهرهای شلوغ جهان در دهههای اخیر با نوعی فشار همزمان جمعیتی و زیستمحیطی روبهرو شدهاند. فشاری که در پایتختهایی مانند توکیو، مکزیکوسیتی، قاهره و دهلی به شکلهای متفاوت دیده میشود. تمرکز بیش از حد فرصتهای شغلی، خدمات درمانی، آموزش عالی و زیرساختهای حملونقل در این شهرها، موجهای مهاجرت داخلی را تقویت کرده و ظرفیت طبیعی شهر را برای پاسخگویی به نیاز ساکنان محدود کرده است. نتیجه چنین روندی، رشد حاشیهنشینی، افزایش قیمت زمین، کاهش کیفیت سکونت و فرسودگی زیرساختها بوده است.
سیاستهای کنترل رشد شهری و توسعه قطارهای سریعالسیر در توکیو باعث شد بخشی از فشار جمعیت به شهرهای اقماری منتقل شود. در مکزیکوسیتی، تمرکز بر توسعه چندمرکزی و ایجاد قطبهای اقتصادی جدید در اطراف پایتخت دنبال شد. در دهلی، سرمایهگذاری بر حملونقل عمومی و ایجاد شهرهای جدید مانند نویدا، تلاش برای کاهش تمرکز در هسته مرکزی شهر را نشان میدهد. قاهره نیز با ساخت «پایتخت اداری جدید» در پی انتقال بخشی از نهادهای دولتی و جمعیت است.
وجه مشترک این تجربهها، حرکت از مدل «شهر تکمرکزی» به سمت الگوهای چندمرکزی است. الگویی که در آن خدمات و فرصتها در چند نقطه توزیع میشود تا فشار از مرکز اصلی کاهش یابد. همزمان، ابزارهایی مانند مالیات بر خانههای خالی، توسعه حملونقل منطقهای، و محدودیتهای هوشمند بر گسترش افقی شهر نیز به کار گرفته شده است.این تجربهها نشان میدهد مدیریت بحران جمعیت در پایتختها صرفا با ساختوساز بیشتر حل نمیشود، بلکه نیازمند بازتوزیع فرصتها و بازطراحی رابطه میان شهر، اقتصاد و مهاجرت است.
خانهای برای گفتوگو در قلب تهران
خانه اندیشهورزان ایران که بسیاری آن را با نام «خانا» میشناسند، طی سالهای اخیر به یکی از مهمترین مراکز برگزاری نشستهای تخصصی، فرهنگی و سیاستگذاری در تهران تبدیل شده است. ساختمان این مجموعه در محدوده خیابان انقلاب قرار دارد و معماری آن تلاش کرده فضای رسمی اداری را به محیطی نزدیکتر به یک خانه فرهنگی تبدیل کند. استفاده از نور طبیعی، حیاط مرکزی، سالنهای کوچک گفتوگو و چیدمان صمیمی صندلیها، فضایی متفاوت برای نشستهای فکری ایجاد کرده است. همین ویژگی باعث شده بسیاری از پژوهشگران، روزنامهنگاران و فعالان اجتماعی، این مجموعه را محلی مناسب برای بحثهای تخصصی و تبادل ایده بدانند؛ جایی که فاصله میان سخنران و مخاطب کمتر از سالنهای رسمی رایج است.
