هفت صبح| سه چهار سال قبل اگر از یک مشاور املاک در نوشهر، چمستان، نور یا رامسر میپرسیدید بهترین سرمایهگذاری چیست، احتمال زیادی داشت که بدون مکث بگوید ویلا. بازار در اوج بود، تقاضا بالا میرفت و هر ماه خبر تازهای از افزایش قیمتها به گوش میرسید. بسیاری از خانوادههایی که پساندازی جمع کرده بودند یا از فروش خانه، زمین یا حتی کسبوکارشان به پول رسیده بودند، تصمیم گرفتند بخشی از سرمایه خود را به شمال ببرند. آن روزها خرید ویلا برای خیلیها نوعی رویا به حساب میآمد.
داشتن خانهای میان جنگل یا نزدیک دریا، فرار از شلوغی شهر و در عین حال حفظ ارزش پول. این تصور وجود داشت که قیمت ویلا در شمال همیشه رو به افزایش خواهد بود و هر کس زودتر وارد بازار شود، برنده است. امروز اما فضای بازار تفاوت زیادی کرده است. قیمت ویلاها همچنان بالا رفته اما بسیاری از مالکان وقتی دارایی خود را با طلا، ارز یا حتی یک آپارتمان کوچک در تهران مقایسه میکنند، احساس میکنند فرصتهای بهتری را از دست دادهاند. به همین دلیل موجی آرام اما قابل توجه از تمایل به فروش در بازار شکل گرفته است.
وقتی سود روی کاغذ با واقعیت فرق دارد
بخش زیادی از مالکان ویلا از نظر عددی زیان نکردهاند. برعکس، بسیاری از آنها نسبت به زمان خرید با افزایش قیمت مواجه شدهاند. مشکل از جایی آغاز میشود که صاحب ملک تصمیم به فروش میگیرد. در ظاهر ممکن است ویلایی که سه سال قبل هشت میلیارد تومان خریداری شده، امروز پانزده یا شانزده میلیارد تومان قیمت داشته باشد. این عدد روی کاغذ جذاب است اما یافتن مشتری با آن قیمت همیشه آسان نیست. بسیاری از فروشندگان ماهها فایل خود را در سایتهای مختلف منتشر میکنند و تماسهای محدودی دریافت میکنند. برخی نیز در نهایت حاضر میشوند با تخفیفهای سنگین معامله را نهایی کنند. همین مسئله باعث شده مفهوم «سود» برای بسیاری از مالکان تغییر کند. آنها میگویند وقتی فروش یک دارایی این اندازه زمان میبرد، نمیتوان با اطمینان از سود واقعی صحبت کرد.
شمال پر شده از تابلوهای فروش
کسانی که این روزها در شهرهای شمالی رفتوآمد دارند، به خوبی تغییر فضا را احساس میکنند. تعداد فایلهای فروش بیشتر شده و در بسیاری از شهرها تقریباً در هر خیابان یا کوچهای میتوان بنرهای فروش ویلا را دید. مشاوران املاک میگویند حجم عرضه نسبت به گذشته افزایش پیدا کرده است. در میان فروشندگان نیز گروههای مختلفی دیده میشوند. برخی به پول نقد نیاز دارند، بعضی قصد مهاجرت دارند و گروهی هم تصمیم گرفتهاند سرمایه خود را به بازارهای دیگر منتقل کنند. نکته جالب این است که در میان آگهیها عبارتهایی دیده میشود که چند سال قبل کمتر به چشم میخورد؛ «معاوضه با آپارتمان در تهران»، «فروش فوری»، «توافق پای معامله» و «تبدیل به احسن». این عبارتها پیام روشنی دارند؛ بسیاری از مالکان دیگر نگاه بلندمدت گذشته را ندارند.
طلا؛ رقیبی که همه معادلات را به هم زد
شاید مهمترین دلیل تغییر نگاه سرمایهگذاران را باید در عملکرد بازار طلا جستوجو کرد. در سالهایی که بازار ویلا رشد میکرد، طلا با سرعتی بسیار بیشتر حرکت کرد. افرادی که سرمایه خود را وارد بازار طلا کرده بودند، شاهد افزایش ارزش دارایی خود در مقیاسی بودند که در بازار ویلا کمتر دیده شد.این مقایسه ذهن بسیاری از مالکان را درگیر کرده است. آنها امروز حساب میکنند که اگر به جای خرید ویلا، همان پول را صرف خرید طلا میکردند، اکنون چه میزان سرمایه در اختیار داشتند. نتیجه این محاسبه برای بسیاری خوشایند نیست.موضوع فقط میزان سود نیست. نقدشوندگی نیز اهمیت زیادی دارد. فروش چند سکه یا چند قطعه طلای آبشده شاید چند ساعت زمان ببرد اما فروش یک ویلای چند ده میلیاردی گاهی به ماهها مذاکره نیاز دارد.
هزینههایی که هنگام خرید دیده نمیشد
بسیاری از خریداران در زمان معامله تنها به قیمت خرید فکر میکردند. بعد از مالک شدن تازه متوجه هزینههایی شدند که در بروشورها و تبلیغات چندان پررنگ نبود. رسیدگی به فضای سبز، نگهداری ساختمان، تعمیرات ناشی از رطوبت، هزینه نگهبانی شهرکها، مالیات و عوارض، بازسازی دورهای و دهها خرج ریز و درشت دیگر به مرور خود را نشان دادند. برای خانوادهای که فقط چند هفته در سال از ویلا استفاده میکند، پرداخت این هزینهها گاهی سنگین به نظر میرسد. برخی مالکان میگویند بخش قابل توجهی از درآمد سالانه آنها صرف نگهداری ملکی میشود که بیشتر روزهای سال خالی است.
رویای اجاره روزانه
عدهای از خریداران با هدف کسب درآمد از اجاره کوتاهمدت وارد بازار شدند. تصور آنها این بود که با اجاره ویلا در تعطیلات و فصلهای پرمسافر میتوانند درآمد قابل توجهی به دست آورند.
واقعیت اما همیشه مطابق انتظار پیش نرفت. تعداد ویلاهای اجارهای به شدت افزایش پیدا کرد و رقابت میان مالکان بالا رفت. در بسیاری از مناطق، فصلهای پررونق کوتاهتر از چیزی بود که تصور میشد. در کنار آن، استهلاک ناشی از رفتوآمد مستاجران و هزینههای آماده نگه داشتن ملک نیز به معادله اضافه شد.امروز برخی مالکان میگویند درآمد اجارهای آنها بسیار کمتر از محاسبات اولیه بوده و ارزش زمانی و مالی درگیر شدن با این موضوع را نداشته است.
تهران دوباره روی میز سرمایهگذاران
یکی از اتفاقات قابل توجه ماههای اخیر، بازگشت توجه سرمایهگذاران به آپارتمانهای کوچک در تهران است. بسیاری از مالکان ویلا معتقدند واحدهای کوچک شهری مزیتی دارند که ویلا فاقد آن است؛ همیشه مشتری دارند. حتی در دوران رکود نیز تقاضا برای اجاره در تهران از بین نمیرود. صاحب یک آپارتمان کوچک میتواند ماهانه درآمد اجاره دریافت کند و در صورت نیاز نیز با سرعت بیشتری ملک خود را به فروش برساند. به همین دلیل تعداد افرادی که به دنبال تبدیل ویلای شمال به یک یا چند واحد کوچک در تهران هستند، افزایش یافته است.
سرمایهگذاری احساسی پایان یافت
کارشناسان بازار معتقدند بخش مهمی از رونق سالهای گذشته نتیجه تصمیمهای احساسی بود. بسیاری از مردم تحت تاثیر فضای اجتماعی و تبلیغات گسترده تصور میکردند که داشتن ویلا یک ضرورت است. در عمل اما سبک زندگی بسیاری از خریداران اجازه استفاده مداوم از این املاک را نداد. فشار کاری، هزینه سفر، مشکلات رفتوآمد و کمبود زمان باعث شد ویلاها به خانههایی تبدیل شوند که سالی چند بار مورد استفاده قرار میگیرند. وقتی استفاده از یک دارایی محدود باشد، نگاه مالک نیز تغییر میکند. او کمکم به این فکر میافتد که آیا نگهداری چنین سرمایهای منطقی است یا خیر.
شمال همچنان جذاب است، اما...
همه این تحولات به معنای پایان بازار ویلا نیست. شمال همچنان یکی از محبوبترین مقاصد گردشگری کشور است و زمینهای مرغوب ساحلی و جنگلی همچنان ارزش بالایی دارند. افراد زیادی همچنان رویای داشتن ویلا را در سر میپرورانند و معاملات نیز ادامه دارد. اما آن شور و هیجان فراگیر که چند سال قبل در بازار دیده میشد، دیگر وجود ندارد. نگاه سرمایهگذاران محتاطتر شده و محاسبات اقتصادی جای تصمیمهای هیجانی را گرفته است.
امروز در بسیاری از دفاتر املاک شمال یک جمله بیشتر از گذشته شنیده میشود: « اگر مشتری خوب پیدا شود، میفروشیم.» همین جمله شاید بهترین توصیف از وضعیت فعلی بازار باشد. نسلی از خریداران که زمانی تصور میکردند ویلا بهترین پناهگاه سرمایه است، اکنون در حال بازنگری هستند. برخی به طلا فکر میکنند، بعضی به ارز و نقره، گروهی هم به آپارتمانهای کوچک تهران. پولهایی که روزی با شوق راهی جادههای شمال شدند، حالا آرامآرام در جستوجوی مسیر بازگشت هستند.
