هفت صبح| قیمت هر مترمربع مسکن در برخی محلههای شمال تهران به مرز یک میلیارد تومان نزدیک شده؛ یک پنتهاوس ۸۰۰ متری در الهیه دو برابر یک خانه لاکچری در بورلی هیلز کالیفرنیا قیمت دارد. با این حال، معاملات در این مناطق نهتنها متوقف نشده، بلکه در برخی نقاط با رشد بیشتری همراه بوده است.
منطقه یک و دو و سه تهران را باید سلطان بیچونوچرای معاملات مسکن پایتخت دانست. بر اساس آخرین آمارهای موجود، این منطقه جزو پرمعاملهترین مناطق تهران قرار دارد. درحالی که با قیمتهای بالای مسکن در مناطق بالای تهران کمتر کسی تصور میکند که مردم خریدار باشند چون نقدینگی بالایی نیاز دارد. البته باید این واقعیت را پذیرفت کسانی میتوانند در مناطق شمالی تهران ملک خریداری کنند که املاکی در همان مناطق داشته باشند تا بتوانند آن را معاوضه کنند، اما خارج از این تقاضاها در بازار پولهایی برای سرمایهگذاری وارد بازار ملک شده که بازدهی بالایی کسب کنند.
شاید برای بسیاری از مردم عادی این سوال پیش بیاید که چرا بانکی که وظیفهاش پرداخت تسهیلات و رونق تولید است، باید به خرید و فروش ملک روی آورد؟ پاسخ در سودآوری افسارگسیخته بازار مسکن نهفته است. براساس آخرین آمار غیررسمی ارزش داراییهای ملکی بانکها حدود ۵۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد شده است.
شاید باورکردنی نباشد، اما بانکهای ایران ۳۷ میلیون مترمربع املاک را در ترازنامههای خود انباشته کردهاند. این رقم نجومی، تعادل بازار را به شدت بر هم زده است. کارشناسان هشدار میدهند که اگر مدیریت انتظارات و آرامسازی بازارهای موازی انجام نشود، جهشهای کاذب قیمت تداوم خواهد یافت.
اما چرا بانکها با وجود تاکیدات مکرر بر لزوم خروج از بنگاهداری، همچنان به این املاک چسبیدهاند؟ پاسخ را باید در منافع کلان آنها جستجو کرد. بانکها برای حفظ ترازنامههایشان تمایلی به فروش این اموال ندارند. به عنوان مثال، ارزش یک ملک بانکی که سال گذشته ۱۰۰ میلیارد تومان بود، امسال بر اساس تجدید ارزیابی به ۲۰۰ میلیارد تومان رسیده است. این افزایش ۵۰ میلیارد تومانی در ارزش یک ملک، بدون هیچ زحمتی، مستقیماً به سود بانک اضافه میشود.
حسام عقبایی کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه در سالهای اخیر قیمت ملک افزایش قابل توجهی یافته و مردم قدرت خرید خود را از دست دادهاند، گفت: «درواقع سالهای اخیر افرادی از مردم اگر جابهجا شدهاند به دلیل گرانی، خانههای با متراژ کمتر خریداری کرده یا به مناطق پایینتر رفتهاند اما در برخی مناطق شمال تهران خانههای لاکچری معامله میشود که این معاملات توسط مردم انجام نمیشود و عمدتا خریداران این املاک بانکها و شرکتهای سرمایهگذاری و.... هستند حالا به دنبال کسب سود از معاملات مسکن هستند، به همین دلیل به جای اینکه مسکن از مناطق ارزان بخرند در مناطق لاکچری سرمایهگذاریهای سنگین انجام میدهند.»
وی با تاکید بر اینکه بازار مسکن به دلیل همین کاهش قدرت خرید کاملا راکد است، تصریح کرد:«با وجود رکود مسکن قیمتها کاهش پیدا نمیکند چون عمدتا سرمایهگذاران کلان مانع از کاهش قیمت میشوند و حاضر نیستند با هر قیمتی ملک را بفروشند. بنابراین بخشی از افزایش قیمتهای نجومی اخیر به معاملات دلالان بر میگردد و تحت تاثیر معاملات واقعی انجام نمیشود.» کاملا طبیعی است که بانکها و شرکتهای سرمایهگذاری با پولهای کلان وارد بازار میشوند، طبیعی است که سراغ گرانترین و امنترین نقاط بروند. املاک شمال تهران برای آنها یک دارایی استراتژیک است که هر سال ارزش آن صدها میلیارد تومان افزایش مییابد.
قبلا بانک آینده بیشترین میزان سرمایهگذاری را با ۸۰ هزار میلیارد تومان در بخش مسکن داشته که معادل ۹۸ درصد از کل سرمایهگذاری این بانک است. این یعنی یک بانک، تقریباً تمام سرمایهاش را به جای تولید و تسهیلاتدهی، صرف خرید ملک کرده است. برخی موسسات مالی و بانکها نیز ۵۰ درصد سرمایهشان را به املاک و مستغلات اختصاص دادهاند.
بانکها در بازار مسکن نقش دارند اما این نقش شفاف نیست و همین موضوع میتواند خطرناک باشد». وقتی بانکی ملکی را خریداری میکند، معمولاً بر اساس قیمت کارشناسی است، اما قیمتهای کارشناسی چند درصد پایینتر از قیمت واقعی است و با فروش آن به قیمت بالاتر، مصداق واضح سوداگری شکل میگیرد.
همچنین سمانه محرمی، نایبرئیس دوم اتحادیه املاک با افشای این واقعیت تلخ گفته است که «بانکها با در اختیار داشتن املاک گسترده و پلتفرمهای آنلاین با قیمتهای توهمی، بازار مسکن را هدایت میکنند و افزایش قیمتها پنهان اتفاق میافتد. این نقشِ نامرئی، دقیقاً همان چیزی است که باعث میشود در مناطقی مانند منطقه یک تا سه تهران، با وجود نبود تقاضای واقعیِ قابلتوجه، همچنان معاملات سنگین انجام شود و قیمتها سر به فلک بکشد.»
محرمی افزود:« آگهیهای آنلاین با قیمتسازی و قیمتهای توهمی، مشکلات فراوانی ایجاد میکنند. پیشتر میانگین قیمت واقعی در منطقهای مشخص در تهران به عنوان مرجع وجود داشت، اما اکنون دسترسی به قیمتهای واقعی تقریباً غیرممکن شده است. قیمتهایی که در پلتفرمها درج میشوند، توسط غیر کارشناسان تعیین میشوند و اثر چشم و همچشمی باعث افزایش مصنوعی قیمتها میشود.»
سوداگری در مناطق غیر لاکچری
در حال حاضر مردم در تهران بیشتر از محلههای جمهوری، شادمان، نصرت و هفتتیر، بهدلیل موقعیت جغرافیایی مرکزی و دسترسی عالی به مراکز تجاری و اداری، ملک میخرند به همین دلیل همواره یکی از پررونقترین نقاط برای خرید و فروش املاک بوده است. به همین دلیل تراکم بالای بنگاههای معاملات ملکی در این ناحیه زیاد بوده. طبق اعلام اتحادیه املاک، تعداد بنگاهها در محلههای تهران به دو برابر نرخ استاندارد رسیده یعنی در هر خیابان اصلی، دهها بنگاه املاک با ویترینهای پر از عکس آپارتمان، چشم خریداران بالقوه را میگیرند.
نکته تاملبرانگیز اما اینجاست که در مقایسه با سال گذشته معاملات در مناطق غیر لاکچری با کاهش چشمگیر روبهرو شده است. برخی مشاوران املاک در این منطقه از ثبت نشدن حتی یک معامله در ۶۰ روز اخیر خبر دادهاند. این تناقض نشان میدهد که عرضه انبوه آگهیها در این سامانههای فروش به دلیل نداشتن مشتری است.
راز گرانی منطقه ۲۲ تهران چیست؟ منطقهای که یک دهه پیش کاملا ارزان بود و حالا داستان متفاوتی دارد که به نظر رد پای دلالان خرد در آن وجود دارد.
عدهای به امید سوداگری و سود بردن وارد بازار منطقه ۲۲ میشوند. رشد قابلتوجه قیمتها در این منطقه طی سالهای اخیر، نشان داده که تصمیم این سرمایهگذاران برای ورود به بازار ملکی این منطقه، چندان هم غیرمعقول نبوده است.با این حال، هشدارهایی نیز وجود دارد. در این منطقه، بیش از آنکه ریشه در تقاضای واقعی داشته باشد، معاملات روی کاغذ اتفاق میافتد که کاملا برای سود بردن است.
بنابراین اگر منطقه ۵ و ۲۲ تهران پادشاه تعداد معاملات هستند، مناطق یک، دو و سه را باید پادشاهان قیمت نامید. در این مناطق، قیمت هر مترمربع برخی املاک جهش قابل توجهی داشته بدون اینکه مردم تقاضای موثری ایجاد کرده باشند.دلیل این رفتار را باید در ارزش افزوده اسناد ملکی جستجو کرد. املاک شمال تهران ارزش بالایی دارند و در معاملات پشت پرده میتواند معادل یک معامله سنگین باشد. حتی مالکان این املاک برای سرمایهگذاران از این جهت اهمیت پیدا کند که میتوانند با استفاده از سند آنها، وامهای بسیار بزرگی دریافت کنند.
چرا قیمتهای نجومی مانع معامله نمیشود؟
واقعیت این است که متقاضیان واقعی و خانهاولیها بهکلی از بازار مسکن رانده شدهاند. طبقه متوسط جامعه بهطور کامل از بازار مسکن حذف شده است. خریداران فعلی بازار، عمدتاً از طبقات مرفه، سرمایهگذاران و سوداگران حرفهای هستند که تمکن مالی کافی دارند. وقتی مسکن از کالای مصرفی به دارایی سرمایهای تبدیل میشود، قیمتهای نجومی نه یک مانع، که یک فرصت محسوب میشود. ورود سرمایههای سرگردان به بازار ملک، روند افزایش قیمت را تشدید کرده است.
از طرف دیگر جابهجایی با قیمتهای نجومی در بسیاری موارد، جابهجایی خانه نیست، پولشویی است. ساختمانهایی با قیمتهای آنچنانی، مشتریان خاص خودشان را دارند و فروش این املاک با قیمت بسیار بالا، پشتپردههایی دارد که بهندرت افشا میشود.
به طور کلی بازار مسکن تهران به دو بخش کاملاً مجزا تبدیل شده است بازار مصرفی که در آن حتی خانهاولیها و طبقه متوسط جایی ندارند و بازار سرمایهای که در آن املاک میلیاردی با اشتیاق خریداران خاص دستبهدست میشوند. تا زمانی که مسکن در ایران بهعنوان یک کالای سرمایهای و نه کالای مصرفی تلقی میشود و تا زمانی که سامانه شفاف ثبت معاملات و مالیات بر عایدی مسکن بهدرستی اجرا نشوند، دلالان همچنان پادشاهان بیتاج این بازار خواهند ماند و خانهدار شدن برای میلیونها خانواده ایرانی، رویایی دستنیافتنی باقی خواهد ماند.
یکی از روشهای پنهان قیمتسازی بانکها، برگزاری مزایده است. اگر بانکها مزایدهای برگزار کنند، قیمت پایهای را تعیین میکنند که حتی یک افزایش کوچک میتواند قیمت کل منطقه را بالا ببرد.
