هفت صبح| در حالی که تا چند سال پیش، آپارتمانهای نوساز پادشاه بیچونوچرای بازار مسکن بودند، حالا زمزمههایی از تغییر ذائقه خریداران بهگوش میرسد. افزایش محسوس تقاضا برای آپارتمانهای میانساخت ۵ تا ۱۰ سال در مقایسه با واحدهای نوساز و کلنگی، پرسشهای تازهای را درباره اولویتهای اقتصادی و روانشناسی خریداران ایجاد کرده است. چرا خانهای که یک دهه از عمرش میگذرد، حالا جذابتر از خانه تازهساز شده است؟
شکاف قیمتی عامل رکود نوسازها
شاید مهمترین دلیلی که خریداران را از آپارتمانهای نوساز فراری داده، اختلاف قیمت فاحش آنها با واحدهای ۵تا ۱۰ ساله است. تجربه میدانی نشان میدهد که قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز به دلیل جهش قیمت مصالح در بسیاری از محلههای تهران، بین ۲۰ تا ۳۰ درصد گرانتر از واحدهای مشابه با ۵ تا ۱۰ سال قدمت است. در شرایطی که تورم ماهانه به ۸.۸ درصد رسیده و قدرت خرید خانوارها روزبهروز تحلیل میرود، این شکاف قیمتی، خریدار را به سمت گزینههای بهصرفهتر سوق میدهد. واحدهای نوساز، با امکانات مدرن و نمای روبهراه، دیگر آنچنان که باید در سبد خرید طبقه متوسط جای ندارند.
بازسازی کلنگیها گران شد
در سوی دیگر میدان، آپارتمانهای کلنگی (بیش از ۲۰ سال ساخت) نیز محبوبیت سابق را ندارند. بسیاری از خریداران که تجربه خرید واحدهای فرسوده را داشتهاند، از هزینههای سرسامآور بازسازی شاکی هستند. لولهکشی، سیمکشی، تعویض تأسیسات گرمایشی و سرمایشی و حتی گاهی نیاز به تخریب و نوسازی بخشی از آپارتمان، میتواند هزینهای نزدیک به یک سوم قیمت خود آپارتمان را به خریدار تحمیل کند. در کنار اینها، خطر فرسودگی سازه، نفوذ رطوبت و ترکهای دیوارها نیز سرمایهگذاران را فراری میدهد. به عبارت دیگر، کلنگیها آنچنان که روی کاغذ ارزان به نظر میرسند، در عمل هزینهبر هستند.
خانه میانساخت نقطه شیرین تعادل بازار
آپارتمانهای ۵ تا ۱۰ساله اما در نقطه طلایی بازار قرار گرفتهاند. اولاً، عمر تأسیسات آنها هنوز به پایان نرسیده و معمولاً نیازی به تعمیرات اساسی ندارند. لولهها، سیمکشی، کفسازی و نمای ساختمان هنوز قابل قبول و سالم است. ثانیاً، قیمت آنها به طور قابل توجهی از نوسازها کمتر است، اما در عین حال کیفیت زندگی قابل قبولی را ارائه میدهند. ثالثاً، از آنجا که این واحدها چند سالی مسکونی بودهاند، مشکلات پنهان ساختمانی (مثل نم، ترک، تأسیسات خراب) زودتر عیان میشوند و خریدار با چشمان بازتری معامله میکند.
در واقع، خریدار امروز خانه به این جمعبندی رسیده که پرداخت ۳۰ درصد بیشتر برای یک نوساز، ارزش آن هزینه اضافه را ندارد و از سوی دیگر، پرداخت هزینه بازسازی یک کلنگی هم برایش به صرفه نیست. اینجاست که واحدهای میانساخت به «بهترین خرید» تبدیل میشوند. اما یک عامل روانشناختی هم در این میان وجود دارد که تقاضای مسکن در ۱۴۰۵ تا حدودی پایدار بماند ترس از دست دادن فرصت است.
در بازاری که قیمت مسکن هر ماه جهش میکند، خریداران به جای جستجوی خانه رویایی و نوساز، به دنبال خانه در دسترس هستند. تأخیر در تصمیمگیری، به معنای عقب ماندن از تورم است. واحدهای میانساخت که هم قیمت نسبتاً معقولی دارند و هم بدون دردسر بازسازی قابل سکونت هستند، اکنون به گزینه اصلی تبدیل شدهاند. خریدار ترجیح میدهد امروز یک واحد ۸ ساله بخرد و سوار قطار تورم شود تا اینکه شش ماه دیگر جستجو کند و دیگر توان خرید یک واحد نوساز را هم نداشته باشد. این تغییر سلیقه نشان میدهد که خریداران مسکن در ایران حرفهایتر شدهاند. آنها به جای فریب خوردن از نمای براق و کابینتهای جدید، به سراغ نسبت قیمت به کیفیت میروند.
آپارتمانهای ۵ تا ۱۰ ساله، این روزها بهترین بازدهی سرمایه را نسبت به ریسک بازسازی و هزینه اولیه ارائه میدهند. پدیدهای که نه یک حباب گذرا، بلکه احتمالاً الگوی جدید بازار مسکن در سالهای تورمی پیش روست. این تغییر ذائقه، خود را به وضوح در آمارهای رسمی معاملات مسکن نشان داده است. بررسی سهم هر گروه از آپارتمانها در قراردادهای خرید و فروش ماههای اخیر، گویای یک جابهجایی ساختاری است. سهم معاملات آپارتمانهای نوساز (تا ۲ سال ساخت) کاهش یافته است. در مقابل، سهم آپارتمانهای ۵ تا ۱۰ ساله با رشد محسوسی همراه بوده، به عبارت دیگر، برای اولین بار در چند سال اخیر، آپارتمانهای میانساخت پرفروشترین رده سنی بازار مسکن شدهاند.
کاهش جذابیت سرمایهگذاری روی نوسازها
تغییر سلیقه خریداران، زنجیره سود و زیان را در بازار مسکن به هم ریخته است. تا پیش از این، سرمایهگذاران حرفهای واحدهای نوساز را از سازندگان میخریدند و با هدف فروش در بازه کوتاهمدت، وارد بازار میشدند. اما حالا که تقاضای نهایی به سمت واحدهای میانساخت رفته، این سرمایهگذاران با مشکل مواجه شدهاند. بسیاری از واحدهای نوساز که با قیمت بالا خریداری شدهاند، حالا در ویترین مشاوران املاک ماندهاند و خریدار پیدا نمیکنند. این وضعیت، برخی از آنها را مجبور به کاهش قیمت و پذیرش زیان کرده است. از سوی دیگر، واحدهای میانساخت به کالای داغ بازار تبدیل شدهاند و گاهی با چند پیشنهاد همزمان و بالاتر از قیمت تعیین شده، معامله میشوند.
عطش فروشندههای نوساز فرصت برای خریداران صبور
این تغییر سلیقه اما یک فرصت استثنایی برای خریدارانی ایجاد کرده است که همچنان به آپارتمان نوساز علاقه دارند. فروشندههایی که واحد خود را یک سال پیش با انتظار سود بالا خریدهاند و حالا میبینند تقاضا از آنها فاصله گرفته، به تدریج انعطاف قیمتی بیشتری نشان میدهند. مشاوران املاک گزارش میدهند که میزان چانهزنی روی قیمت آپارتمانهای نوساز نسبت به پارسال دو برابر شده است. یک واحد نوساز که صاحب آن یک سال پیش زیر قیمت منطقه را قبول نمیکرد، حالا آماده کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی است تا هر چه زودتر از بازار خارج شود. برای خریدار باهوش، این یعنی فرصتی برای خرید خانه نوساز با قیمت میانساخت.
نوسان قیمتها و دشواری تعیین قیمت روز
تغییر سلیقه، کار را برای مشاوران املاک و ارزیابان نیز سخت کرده است. در گذشته، قیمت یک واحد مسکونی عمدتاً تابع سه عامل بود؛ منطقه، متراژ و سن ساختمان. حالا اما سن ساختمان به یک متغیر پیچیده تبدیل شده است. یک واحد ۷ ساله در یک خیابان ممکن است بیشتر از یک واحد ۳ ساله در خیابان مجاور قیمت بخورد، اگر آن خیابان خاصیتهای بهتری داشته باشد یا ساختمان کیفیت ساخت بهتری ارائه داده باشد. این بیثباتی معیارها، بازار را به سمت قیمتگذاری سلیقهای و موردی سوق داده است. هر معامله، حکم یک پرونده مستقل را دارد و کارشناسان رسمی نیز با پروندههای زیادی مواجه شدهاند که در آنها دو کارشناس، قیمتهای متفاوتی برای یک واحد اعلام کردهاند.
