چند سوال متداول در خصوص املاک مشاعی

هفت صبح، مهتاب سحابی/ وکیل دادگستری|  املاک مشاعی به علت قواعد خاصی که دارند، بسیار نگران کننده بوده و بعضا اشخاص نسبت به حقوق مشاعی خود ناآگاه هستند. 

سوال اول: یکی از سوالاتی که در خصوص این‌گونه املاک وجود دارد در مورد نحوه انتقال آن‌هاست که آیا انتقال ملک مشاعی امکان پذیر است؟ و آیا نیاز به اذن سایر مالکین مشاعی دارد؟

پاسخ: انتقال املاک مشاعی بلامانع است و در قانون منعی برای این انتقال وجود ندارد البته دارای قواعد خاص خود هستند برای مثال انتقال سندی و انتزاعی آن بلامانع است و نیاز به اذن و اجازه بعدی سایر مالکین مشاعی ندارد اما تصرف ملک مشاعی با اجازه سایر مالکین مشاعی امکان‌پذیر است. بنابراین تنها در فرض تصرف آن است که بایستی مجوز سایرین اخذ شود.

سوال دوم:نحوه نگارش این انتقال در بیع‌نامه چگونه بایستی باشد تا حقوق شخص حفظ شود؟

پاسخ :نحوه نگارش بایستی به صورت صریح و دقیق به میزان انتقال مشاعی اشاره شود و عبارت «مشاعی است» بسیار تعیین‌کننده و حافظ حقوق خریدار است. برای نمونه انتقال پانصد متر مربع مشاعی از هزار و دویست متر مشاعی از ملک واقع در ...با پلاک ثبتی ...و قس علی هذا...

سوال سوم: و این انتقال پس از وقوع چه حقوق مکتسبه‌ای برای اشخاص به وجود می‌آورد؟

پاسخ: شخصی که مال مشاعی به او منتقل می‌شود دارای حقوق مالکانه در ملک است و تفاوتی میان مالکین مقدم و موخر وجود ندارد. از جمله این حقوق عدم جواز تصرف در ملک است و در صورتی که یکی از مالکین مشاعی آن را بدون اجازه سایرین تصرف کند، هر یک از مالکین مشاعی می‌توانند دادخواست دستور فروش ملک را بدهند.

سوال چهارم: آیا در مورد ملکی که قابلیت افراز دارد می‌توان دادخواست دستور فروش مطرح کرد؟

پاسخ: خیر. ملکی که قابلیت افراز دارد در واقع مشاعی نیست و مفروز است یعنی سهم هر شخص مشخص است و می‌تواند بدون دخالت سایرین در ملک مفروز شده خود دخل و تصرف کند. اگر درقراردادی ملک مفروز اشتباها مشاعی درج شود ممکن است حقوق خریدار متزلزل شود چرا که موضوع قرارداد مشخص و منجز نبوده است.

سوال پنجم: اگر شخص متصرف ملک مشاعی مالک نباشد و یکی از مالکین بدون اجازه سایرین به او اجاره داده باشد، سایر مالکین مشاعی چگونه می‌توانند حقوق مکتسبه خود را مطالبه کنند؟

پاسخ: در این صورت قرارداد اجاره متزلزل است و هر یک از مالکین می‌توانند نسبت به رفع تصرف مستاجر اقدام کنند و اقدام به طرح دعوی خلع ید کنند. حال این اجاره بدون مجوز دو حالت دارد:

اجاره صرفا نسبت به سهم موجر در ملک مشاعی بوده است اما بدون اجازه سایرین به تصرف مستاجر درآمده.

اجاره نسبت به کل ملک مشاعی بوده و شریک مشاعی بدون اذن سایر مالکین مشاعی، قرارداد اجاره را نسبت به کل ملک منعقد کرده است.

در حالت اول سایرمالکین مشاعی می‌توانند دادخواست خلع ید علیه مستاجر و موجر (شریک مشاعی‌شان) مطرح کنند. در حالت دوم سایر مالکین می‌توانند علیه موجر، شکایت انتقال مال غیر مطرح کنند و نیز دادخواست ابطال قرارداد اجاره نسبت به سهم خود را بدهند و علاوه بر این دو دعوی، امکان طرح دادخواست خلع ید را دارند. ضمن اینکه اجرت المثل ایام تصرف نیز قابل مطالبه است. به یاد داشته باشید که طرح دعوی خلع ید صرفا توسط مالک رسمی امکان پذیر است.

* راه ارتباطی با وکیل:

وب سایت: sahabigroup.com

اینستاگرام: @vakil_sahabii