سقف آرزوها، دورتر از همیشه| رویای داشتن خانه در آمریکا

هفت صبح|  در آمریکا، رویای داشتن سرپناهی که از آن خود باشد، روزبه‌روز از دسترس خانوارها دورتر می‌شود. داده‌های جدید نشان می‌دهد که در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۵، میانگین قیمت فروش خانه به ۴۱۰.۸ هزار دلار رسیده است، در حالی که میانگین درآمد سالانه خانوار تنها ۸۴ هزار دلار است. این یعنی نسبت قیمت خانه به درآمد به حدود ۵ برابر رسیده است.

باید بگوییم این ضریب اکنون بسیار بالاتر از استاندارد جهانی ۳ برابری که نشانه‌ای از مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن می‌باشد، ایستاده است. در نتیجه، بیش از ۱۰۰ میلیون خانوار آمریکایی، یعنی حدود ۷۵ درصد از کل خانوارها، توان خرید خانه‌ای با قیمت متوسط را ندارند.

برای خرید چنین خانه‌ای، درآمد سالانه‌ای حدود ۱۱۷ هزار دلار لازم است، یعنی ۳۳ درصد بیشتر از میانگین درآمد کنونی. این شکاف در مناطق مختلف آمریکا شدت متفاوتی دارد. در ایالت‌های گرانقیمت مانند کالیفرنیا و هاوایی، خانوارها باید ۱۵ تا ۱۷ روز از ماه را بدون در نظر گرفتن سایر هزینه‌ها تنها برای پرداخت اقساط وام مسکن کار کنند. حتی در مناطق محروم‌تر نیز ۱۰ روز کار ماهانه برای پوشش اقساط وام کافی نیست.

این وضعیت، خرید خانه را به چالشی طاقت‌فرسا تبدیل کرده و اجاره‌نشینی را به گزینه‌ای ناگزیر برای بسیاری بدل کرده است. بازار مسکن در نیمه اول ۲۰۲۵ نیز بهبود چندانی نداشته است. فروش خانه‌ها کاهش یافته و زمان لازم برای فروش یک خانه افزایش یافته است. اگرچه بازار به نفع خریداران متمایل شده، اما قیمت‌های بالا همچنان مانعی بزرگ برای ورود به بازار مسکن است.

 نگاهی به گذشته و ریشه‌های بحران

این شکاف عمیق، ادامه روندی است که از دهه‌ها پیش آغاز شده است. از سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۲۵، قیمت خانه‌ها ۲۷۷ درصد رشد کرده، در حالی که درآمد خانوارها تنها ۹۲ درصد افزایش یافته است. در سال‌های اخیر، نرخ بهره وام‌های مسکن نیز فشار مضاعفی ایجاد کرده است.

در سال ۲۰۲۵، نرخ بهره وام‌های ۳۰ ساله ثابت حدود ۶ درصد است که با وجود افزایش عرضه مسکن، همچنان مانع اصلی دسترسی به خانه‌دار شدن است. سیاست‌های پولی گذشته، مانند کاهش نرخ بهره پس از رکود ۲۰۰۸، اگرچه با هدف تحریک اقتصاد و تسهیل مالکیت خانه اعمال شد، اما در بلندمدت به افزایش قیمت‌ها دامن زد. کمبود ساخت‌وسازهای جدید، تبدیل واحدهای مسکونی به املاک اجاره‌ای توسط سرمایه‌گذاران و افزایش تقاضا از سوی نسل جدید نیز این بحران را تشدید کرده است.

 پیامدهای اجتماعی و اقتصادی

وقتی هزینه مسکن بخش عمده درآمد خانوار را می‌بلعد، خانواده‌ها مجبور به کاهش هزینه‌های ضروری مانند رفت‌وآمد، آموزش و سلامت می‌شوند. این محدودیت، تحرک اجتماعی را کند کرده و نیروی کار را در مناطق کمتر توسعه‌یافته نگه می‌دارد.

جوانان، به‌ویژه آنهایی که به‌تازگی تشکیل خانواده داده‌اند، از جابه‌جایی برای فرصت‌های شغلی بهتر خودداری می‌کنند، چراکه اقساط سنگین وام‌های مسکن، ریسک‌پذیری را کاهش داده و جامعه را به سوی محافظه‌کاری و سکون سوق می‌دهد. شهرهای بزرگ آمریکا نیز با کمبود نیروی کار مواجه‌اند، زیرا کارگران با دستمزد پایین توانایی زندگی در این مناطق را ندارند. این پدیده نه‌تنها بهره‌وری را کاهش می‌دهد، بلکه رشد اقتصادی را نیز تهدید می‌کند. همانطور که عرضه مسکن در قرن بیستم به رشد اقتصادی آمریکا کمک کرد، محدودیت‌های کنونی می‌توانند به مانعی جدی برای آینده تبدیل شوند.

 چشم‌انداز آینده

برای بررسی روند و رابطه بین درآمد متوسط ​​و قیمت متوسط ​​خانه در طول سال‌ها و دهه‌های گذشته، داده‌های گرد آمده توسط فدرال رزرو شامل متوسط ​​درآمد خانوار در حد فاصل سال‌های ۱۹۸۴ تا ۲۰۲۲ و نیز میانگین قیمت فروش خانه‌های فروخته شده در حد فاصل ۱۹۶۳ تا ۲۰۲۲ بررسی شده است. در سال ۱۹۸۴، متوسط ​​درآمد سالانه یک خانوار آمریکایی ۲۲۴۲۰ دلار بود و میانگین قیمت فروش خانه برای سه ماهه اول همان سال به ۷۸۲۰۰ دلار رسید.

با این اوصاف، اگر بخواهیم ضریب نسبت قیمت فروش مسکن به درآمد را محاسبه کنیم به عدد ۳.۴۹ می‌رسیم. گفتنی است، طبق محاسبات و بررسی‌ها، این مقرون به صرفه‌ترین خانه‌هایی است که خریداران می‌توانستند در آمریکا از زمانی که فدرال رزرو شروع به ردیابی این داده‌ها کرد، ابتیاع کنند.

به بیان دیگر رفته رفته فاصله درآمدها با رشد قیمت خانه‌ها نسبتی واگرا با هم پیدا کردند و این ضریب افزایش یافت و به اعداد بزرگتر رسید. یکی از عوامل اصلی این فرایند، تورم بود که در اواخر دهه ۷۰ و شروع دهه ۸۰ بیداد می‌کرد. یکی از مسائل دیگری که برای کنترل تورم پی گرفته شد و اثر منفی بر فرایند خانه‌دار شدن آمریکایی‌ها گذاشت، افزایش نرخ بهره، به ویژه در سال ۱۹۸۴ بود.

طی این سال بهره بانکی به ۱۴ درصد رسید و بخش بزرگی از درآمد خانوارها را بلعید. در نیمه دوم دهه ۱۹۸۰ و دهه ۱۹۹۰ شرایط به صورت پایدار پیش می‌رفت اما در اواسط دهه ۲۰۰۰، شاهد افزایش انفجاری در قیمت مسکن بودیم که در نهایت به حباب مسکن و سقوط متعاقب آن ختم شد.

گفتنی است این عامل را به عنوان عاملی مهم و تاثیرگذار در رکود اقتصادی سال ۲۰۰۸ شناسایی کردند. بر این اساس، بازار مسکن کم رونق آمریکا، اکنون شیپوری به دست گرفته و در حال دمیدن در آن است و از احتمال بروز یک رکود اقتصادی حدید خبر می‌دهد.