تخلیه در ۷۲ ساعت | تحول جدید در مرجع صالح- دادگاه صلح

هفت صبح، مریم رسولی/ وکیل دادگستری| یکی از مسائل رایج و مهم در دعاوی ملکی، امتناع مستاجر از تخلیه‌ ملک پس از پایان مدت اجاره است. در چنین شرایطی، قانون‌گذار امکان صدور دستور تخلیه فوری را برای مالک پیش‌بینی کرده است تا با رعایت شرایط مشخص و بدون ورود به رسیدگی ماهوی، بتواند از ادامه‌ تصرف غیرقانونی جلوگیری نماید. این مقاله با توجه به تحولات جدید از جمله ایجاد دادگاه صلح و لزوم امضای دو شاهد در ذیل قرارداد اجاره، به بررسی ابعاد قانونی این موضوع می‌پردازد.

مبنای قانونی صدور دستور تخلیه

بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ در صورتی که قرارداد اجاره به صورت کتبی با مدت معین و دارای امضای موجر، مستاجر و دو شاهد باشد و مدت آن منقضی شده باشد، موجر می‌تواند تقاضای صدور دستور تخلیه کند.

تحول جدید در مرجع صالح- دادگاه صلح

با تصویب قانون جدید اصلاح ساختار رسیدگی قضایی، بخشی از صلاحیت‌های شورای حل اختلاف به دادگاه صلح منتقل شده است. بنابراین، مرجع صالح برای تقاضای دستور تخلیه، دادگاه صلح مستقر در مجتمع قضایی محل وقوع ملک می‌باشد. این دادگاه‌ها با هدف تسریع در رسیدگی‌های ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر تشکیل شده‌اند.

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه

برای صدور دستور تخلیه فوری، شرایط زیر الزامی است:

۱. وجود قرارداد اجاره‌ کتبی با مدت معین

۲. امضای موجر و مستاجر در قرارداد

۳. وجود دو امضای شاهد در ذیل قرارداد (به‌عنوان تاییدکنندگان صحت امضای طرفین)

۴. پایان یافتن مدت اجاره بدون تمدید

۵.  نبود دعوای حقوقی ماهوی از سوی مستاجر در ارتباط با اجاره یا مالکیت

فرایند درخواست

مالک یا وکیل قانونی او با ارائه درخواست به دادگاه صلح محل وقوع ملک، به همراه اصل قرارداد اجاره و مدارک هویتی، تقاضای صدور دستور تخلیه را ثبت می‌نماید. دادگاه بدون نیاز به تشکیل جلسه، در صورت احراز شرایط قانونی، ظرف مدت کوتاهی (معمولا ظرف ۷۲ ساعت)، دستور تخلیه را صادر می‌نماید.

نکات مهم حقوقی و کاربردی

 دستور تخلیه، برخلاف رای قضایی، قابل تجدیدنظر یا فرجام نیست، مگر اینکه مستاجر در مهلت قانونی دعوای حقوقی مرتبط مطرح کند. در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه پس از ابلاغ دستور، اجرای احکام با استفاده از ضابطین قضایی وارد عمل می‌شود.

 در موارد خاص و با تشخیص مرجع اجرا، ممکن است به مستاجر مهلت تخلیه حداکثر یک ماهه داده شود.

 عدم وجود دو شاهد ذیل قرارداد اجاره، باعث رد درخواست دستور تخلیه فوری خواهد شد و موجر ناچار به طرح دعوی تخلیه در دادگاه حقوقی خواهد بود که فرآیندی طولانی‌تر دارد. در شرایطی که مستاجر پس از پایان مدت اجاره از تخلیه ملک امتناع می‌ورزد، دستور تخلیه فوری در صورت رعایت شرایط قانونی، ابزاری موثر و سریع برای استیفای حق موجر است. شناخت دقیق مقررات مربوط به دادگاه صلح و الزامات تنظیم قرارداد اجاره از جمله امضای دو شاهد، از اهمیت بالایی برخوردار است و می‌تواند مانع از ایجاد مشکلات حقوقی آتی گردد.