روزنامه هفت صبح، گروه بازار| طرح ساماندهی مشاوران املاک از ابتدای اردیبهشت ماه شروع شده و این طور که پیداست همچنان ادامه دارد. در راستای محدودیتهای شدیدی که در چندماه گذشته برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده، روز گذشته وزارت راه و شهرسازی به وزارت اقتصاد نامه فرستاد و خواستار اصلاح صلاحیت درخواستکنندگان مجوز بنگاه مشاوران املاک از طریق هیات مقرراتزدایی و تسهیل مجوزهای کسب و کار شد. تغییر فرمول محاسبه حقالزحمه مشاوران املاک، خارج شدن کدرهگیری از انحصار مشاوران املاک، ضربالاجل برای گرفتن مجوز و راهاندازی سامانه نظارت جزو اقداماتی بود که دولت در چند ماه گذشته انجام داد.
اما حالا و با نامه وزارت راه و شهرسازی به وزارت اقتصاد این طرح ساماندهی وارد فاز جدیدی شده. هدف این طرح جلوگیری از اخلال در بازار مسکن و بالا رفتن قیمت خانه و اجاره خانه اعلام شده است. شواهد نشان میدهد دولت خیلی مصمم پشت این طرح ایستاده و اصلا کوتاه هم نمیآید. حتی یک کارگروه متشکل از نماینده وزارت راه وشهرسازی، وزارتخانههای اقتصاد و صمت، پلیس فراجا، سازمان تعزیرات حکومتی و دستگاههای امنیتی این طرح را جلو میبرند.جزئیات این نامه نشان میدهد مشاوران املاک برای دریافت مجوز فعالیت باید از پنج مرحله با موفقیت عبور کنند که یکی از مهمترین آنها داشتن مدرک تحصیلی دیپلم و نداشتن سوء پیشینه است.
داشتن مدرک دیپلم برای صدور مجوز
راهاندازی یک مغازه یا دفتر بنگاه ملکی یا همان مشاور املاک تا قبل از سختگیری دولت و ایجاد محدودیتهای جدید کار خیلی سختی نبود. یک مغازه اجاره میکردند و بعد از اتحادیه مجوز میگرفتند و کار تمام میشد. حتی بعضیها که غیر مجاز کار میکردند و هدف دولت هم کنترل و جمع آوری همین افراد بدون مجوز است، فقط به یک مغازه و چند میز و صندلی نیاز داشتند. اما از این به بعد اوضاع خیلی فرق میکند چون مشاوران املاک باید پنج شرط را پشت سر بگذارند تا بتوانند برای شروع کسب وکارشان مجوز بگیرند.
اولین شرطی که برای صدور مجوز در نظر گرفته شده، این است که مدیر مشاور املاک و کسانی که در بنگاه او فعالیت میکنند حتما باید گواهی عدم سوء پیشینه داشته باشند.
دومین شرط داشتن مدرک آموزش فنی است. یعنی قبل از درخواست مجوز فردی که میخواهد بنگاه راه بیندازد در اتحادیه مشاورین املاک دورههای آموزشی مربوطه را پشت سر بگذارد و مدرک رسمی بگیرد. پیش از این و در زمان ضربالاجل مسئولین برای گرفتن مجوزهای لازم، زمزمههایی برای لزوم گذراندن دورههای آموزشی و داشتن گواهینامه شنیده میشد که حالا در این نامه عملی شده است.
سومین شرط برای اخذ مجوز، تایید شهرداری برای استفاده از املاک با کاربری تجاری یا اداری برای صنف مشاوران املاک است، یعنی به غیر از مجوز از اتحادیه باید از شهرداری هم برای راهاندازی یک دفتر مجوز لازم را دریافت کنند.
شرط دیگری که تا امروز خیلی برای این صنف مهم نبوده، داشتن مدرک تحصیلی دیپلم است. تا پیش از این دریافت مجوز نیازی به مدرک تحصیلی نداشت، اما از این به بعد ارائه مدرک دیپلم برای متقاضیان جدید دریافت مجوز ضروری است. البته مشاورین املاکی که قبلا مجوز گرفتهاند برای درخواست تمدید مجوز مشمول این شرط نیستند.
شرط آخر به احراز صلاحیت و عدم تخلف ربط دارد. از این به بعد طبق درخواست وزارت راه و شهرسازی ارائه مجوز موقت یکساله به مشاورین املاک جدید و تمدید مجوز برای مشاورین مدت سه سال، فقط در صورت احراز صلاحیت و عدم تخلف صادر میشود. اتفاقا مهمترین تخلف بنگاهها همین نداشتن مجوز است.
به گفته رئیس مرکز صدور مجوزهای وزارت اقتصاد، افتتاح بنگاه مسکن در بین کسب و کارهای دیگر پردرخواستترین است. فقط در پنج ماه اول سال 1402حدود 6400 پروانه فعالیت برای مشاوران املاک صادر شده است. طبق آخرین آمار اعلام شده حدود 181 هزار بنگاه معاملات املاک در کشور فعالیت میکنند.گفته میشود راحتی وارد شدن به صنف مشاوران املاک باعث شده تعداد مشاوران املاک روز به روز بیشتر شود، اما با سخت گیریهای جدید دولت شاید مشاوران املاک دیگر مثل گذشته کار راحتی برای گرفتن مجوز نداشته باشند.
نظارت و سختگیری روی محاسبه حقالزحمه مشاوران
حقالزحمه مشاوران املاک همیشه مورد بحث بوده و بیشتر اوقات خریدار و فروشنده و یا مالک و مستاجر از پرداخت هزینههای سنگین شکایت داشتند. اما این موضوع و روش محاسبه حقالزحمه مشاوران املاک با تصویب طرحی در مجلس تغییر کرد تا یکی از قدمهای اولیه برای محدود کردن این افراد از طرف دولت برداشته شود.
نمایندههای مجلس در جریان رسیدگی به طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها به تغییر محاسبه حقالزحمه مشاوران املاک از اخذ درصدی از ارزش معامله به روش تعیین تعرفه از سوی وزارت راه و شهرسازی رای مثبت دادند. مشاوران املاک قبل از تصویب این طرح در قراردادهای خرید و فروش تا سقف 500 میلیون تومان معادل نیمدرصد ارزش معاملاتی ملک را دریافت میکردند. 25صدم درصد از این میزان را خریدار و 25صدم درصد را فروشنده به مشاور املاک پرداخت میکرد.
در قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی نیز هم مالک و هم مستاجر باید 25 درصد از مبلغ اجارهبهای ماهیانه را بهعنوان حق کمیسیون به حساب مشاور املاک واریز میکردند. گاهی اوقات حتی بعضی از مشاوران املاک متخلف برای اینکه حق کمیسیون بیشتری بگیرند با فروشنده یا مالک توافق میکردند و از قبل روی یک قیمت مشخص به توافق میرسیدند و در پایان حقالزحمه خودشان را میگرفتند. همین کمیسیونهای توافقی یکی از دلایل مهم افزایش مبلغ اجاره بها و حتی قیمت واحد مسکونی اعلام شده است.
اما حالا و با تغییر نحوه محاسبه کمیسیون هیچ راهی برای تخلف و بالا بردن قیمت آن وجود ندارد. در سامانه املاک و مستغلات نرخ مصوب حقالزحمه برای هر معامله به صورت خودکار درج میشود و طبق فرمول جدید باید نرخ مصوب تعرفه املاک را از دو طرف معامله به عنوان کمیسیون دریافت کنند. این طرح یک نکته مهم هم دارد که اگر تخلفی انجام شود، مشاور املاک باید جریمه بپردازد.
طبق این طرح حقالزحمه مشاوران املاک فقط باید از طریق دستگاههای کارتخوان متصل به سامانههای سازمان امور مالیاتی انجام شود. یعنی اگر مشاور املاکی بخواهد رقمی بالاتر از نرخ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات از دوطرف قرار داد بگیرد، تخلف کرده و باید مبلغ اضافهای را که به عنوان کمیسیون از مالک یا خریدار گرفته به هردو آنها برگرداند. البته یک جریمه دیگر هم هست. باید دو برابر مبلغی که بیشتر از تعرفه دریافت کرده را باید به عنوان جریمه به حساب خزانهداری کل واریز کند.
راهاندازی سامانه مخصوص ثبت قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر
با راهاندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، کدرهگیری دیگر در انحصار مشاوران املاک نیست. این موضوع ضربه بزرگی به مشاوران املاک متخلف بود که برای صدور هر کد رهگیری ارقام عجیب و غریبی دریافت میکردند. قبل از راهاندازی این سامانه مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری حق کمیسیون میخواستند و همین موضوع باعث افزایش هزینههای دریافت کد رهگیری میشد. نکته مهم این است که صدور کد رهگیری اصلا هزینه بالایی برای مشاوران املاک ندارد.
طبق اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تعرفه صدور کد رهگیری برای قراردادهای مبایعهنامه و هزینه کد رهگیری برای اجاره به شرط تملیک، انتقال سرقفلی و پیشفروش 10 هزار تومان است. هزینه صدور کد رهگیری برای نوشتن اجاره نامه نیز پنج هزار تومان اعلام شده. ولی بعضی از مشاوران املاک متخلف برای صدور کد رهگیری معاملههای خرید و فروش اجاره هزینههای بیشتری دریافت میکردند و میگفتند برای صدور این کد باید 9 درصد مالیات به دولت بپردازند.
در صورتی که 9 درصد مالیات را باید از مبلغ کمیسیونی که از دو طرف معامله میگرفتند به حساب سازمان امور مالیاتی واریز میکردند. وقتی قراردادی ثبت و کد رهگیری صادر میشود، معامله شناسایی شده و مشاوران املاک باید طبق قانون 9 درصد از حق کمیسیون را مالیات بدهند. بعضی از مشاوران املاک همین 9 درصد را بهانه میکردند تا مبلغهای هنگفتی از دو طرف معامله برای صدور کد رهگیری بگیرند. اما حالا و با راهاندازی این سامانه صفر تا صد یک قرار داد اجاره دست خود مالک و مستاجر است.
دولت سامانهای راهاندازی کرده که دیگر مالک و مستاجر بدون نیاز به مشاور املاک میتوانند در این سامانه قرارداد اجاره رایگان بنویسند و همان زمان به صورت آنلاین کد رهگیری دریافت کنند و هیچ مبلغی هم نپردازند. ساز و کار این سامانه به شکلی است که صاحبخانهها نتوانند برای مبلغ پول پیش و اجاره ماهیانه قیمتی بالاتر از 25 درصد سالیانه دریافت کنند. همچنین وقتی مالک و مستاجر به این سامانه مراجعه میکنند دیگر مشاور املاکی حضور ندارد که برای بالا بردن کمیسیون، قیمتها را افزایش بدهد.
مستاجر و صاحبخانه برای نوشتن و ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری باید به سایتamlak.mrud.ir مراجعه کنند. صاحبخانه برای ثبت قرارداد اجاره باید متن قرارداد را بنویسد .در مرحله بعدی مستاجر به قرارداد اضافه میشود و اطلاعات مربوط به خود را تکمیل میکند. بعد از تکمیل اطلاعات لازم، در شش مرحله یک قرارداد جدید ایجاد میشود و نسخه الکترونیکی آن آماده دریافت است. برای دریافت کد رهگیری باید روی گزینه استعلام کد رهگیری کلیک و این کد را دریافت کنید.
همه مراحل نوشتن قرارداد در این سایت و دریافت کدرهگیری به صورت آنلاین و رایگان انجام میشود. اما پشت راهاندازی این سامانه یک هدف دیگری هم وجود دارد، شناسایی خانههای خالی. قبل از راهاندازی این سامانه وقتی مالک و مستاجر با هم توافق میکردند دیگر نیازی به صدور کد رهگیری نبود، اما در قانون جدید اگر کد رهگیری برای هر دو طرف قرار داد صادر نشود، حتی اگر واحد خالی اجاره رفته باشد باز هم مشمول مالیات بر خانههای خالی میشود و صاحب ملک باید مالیات بپردازد. به همین دلیل مسئولین توصیه کردهاند مالکانی که واحدهای مسکونی خود را اجاره میدهند باید حتما اطلاعات آن را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند در غیر این صورت باید مالیات آن را به حساب سازمان مالیاتی واریز کنند.
تیر خلاص با راهاندازی سامانه نظارت
رضایت و شکایت مردم برای ادامه کار مشاوران املاک خیلی مهم است. چون دولت میخواهد براساس همین گزارشها، بنگاهها و مشاوران املاک را رتبهبندی کند. در همین راستا و در ادامه طرح ساماندهی مشاوران املاک وزارت صمت سامانهای به نام «سامانه نظارت» راه اندازی کرد. این سامانه قرار است شکایات مردم را ثبت کند و از طرف دیگر و مجوز دفاتر مشاور املاک را بررسی و رصد کند. همچنین یک اتفاق دیگر در این سامانه رخ میدهد که رتبه بندی مشاوران املاک است.
این سامانه به مثابه حلقه محدودیت مشاوران املاک را تنگتر از همیشه میکند چون مردم میتوانند از طریق سامانه نظارت شکایت خود را از مشاور املاک ثبت کنند. طبق آمار بیشتر شکایت مردم از این صنف پرداخت حق کمیسیون بیشتر از تعرفه و همچنین پرداخت مبلغ غیر متعارف برای دریافت کد رهگیری است.
البته مردم به غیر از ثبت شکایت از مشاوران املاک میتوانند به صورت آنلاین لیست مشاورانی که مجوز دارند و به صورت قانونی فعالیت میکنند و رفتارشان رصد میشوند را ببینند. وزارت صمت اعلام کرده این سامانه نقش مهمی در رتبهبندی مشاوران املاک دارد و این وزارت از طریق این سامانه و امتیازهایی که به آنها داده میشود، مشاوران املاک را رتبهبندی میکند و ممکن است بعد از بررسی شکایات و رتبهبندیها مجوز بعضی از این افراد برای همیشه باطل شود.
