روزنامه هفت صبح، گروه بازار| طلسم عرضه مسکن در بورس بالاخره با تاسیس نخستین صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات شکسته شد. صندوق بازنشستگی کشوری، از طرف شخص رئیسجمهوری، ماموریت راهاندازی این صندوق را برعهده دارد. به زبان ساده صندوق املاک و مستغلات (REIT) نوعی سرمایه گذاری خُرد در حوزه املاک و مستغلات است و کمک میکند مردم عوض خرید یک واحد کامل ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک با سرمایهگذاریهای خُرد اقدام کنند.
یکی از تمایزهای این نوع سرمایهگذاری با صندوق زمین و ساختمان این است که صندوق املاک و مستغلات، بر روی ملک ساخته شده در حال بهرهبرداری تاسیس میشود و سرمایهگذاران، علاوه بر بهرهمندی از فرصت افزایش قیمت ملک، میتوانند سود هم دریافت کنند. سود سرمایهگذاران در نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور، بهصورت سهماهه پرداخت میشود و درآمدهای آن پس از کسر هزینههای جاری به حساب دارندگان واحدهای سرمایهگذاری واریز میشود.
شیوه فعالیت صندوقهای املاک و مستغلات
صندوق بازنشستگی کشوری اعلام کرده، محدودیت حداقل سرمایهگذاری برای خریداران صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات، وجود ندارد و افراد میتوانند با سرمایهای در حد چند میلیون برای سرمایهگذاری اقدام کنند. با این حال احتمالا در عرضه اولیه، محدودیتهای معمول مربوط به پذیرهنویسیهای عرضه اولیه توسط سازمان بورس اعمال خواهد شد.پذیرش و معامله واحدهای اینگونه صندوقها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد.
نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور بر روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰مترمربع و عمر حدود ۱۴سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است. در حال حاضر میدانیم شرکت «ومدیر» نسبت به عقد قرارداد با شرکت صبا عمران بهعنوان مدیر بهرهبرداری برای اجاره دادن و جمعآوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام کرده و وجوه حاصل پس از کسر هزینههای جاری هر سه ماه یکبار به حساب دارندگان واحدهای سرمایهگذاری واریز خواهد شد. با توجه به معامله هر روزه واحدهای این صندوق در بازار فرابورس ایران، در عمل امکان اعلام روزانه قیمت مدنظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم است که این موضوع، یکی از ویژگیهای جدید و قابلتوجه و ابزاری جذاب برای سرمایهگذاران بهحساب میآید.
پیشبینی میشود حداکثر ظرف مدت دو هفته آینده پذیرهنویسی این صندوق در فرابورس انجام شود و سرمایهگذاران، گزینه جدیدی پیشروی خود داشته باشند. به این ترتیب دو نوع صندوق در حوزه سرمایهگذاری روی املاک خواهیم داشت؛ یکی صندوق زمین و ساختمان و دیگری صندوق املاک و مستغلات. صندوقهای زمین و ساختمان با جذب منابع مردم، اقدام به ساختوساز در زمینهای دارای پروانه ساختمانی و میکنند و بهمنظور درآمدزایی آنها را میفروشند و سود حاصل از فروش را بر اساس میزان مالکیت واحدهای احداث شده تقسیم میکنند.
از معایب صندوقهای زمین و ساختمان این است که هنگام پایان پروژه ساختمانی، ممکن است فروش واحد ساخته شده، زمان ببرد و بازده موثر مشارکت کنندگان را کاهش دهد. صندوقهای املاک و مستغلات ادعا دارند این عیب را ندارند. چون روی املاک ساخته شده سرمایهگذاری میکنند و با بازسازی و فروش، تغییر کاربری املاک یا اجاره دادن این املاک و غیره میتوانند برای خریداران واحدهای این صندوقها که بهنوعی سرمایهگذاری کردهاند، بازدهی داشته باشند و سودآور محسوب شوند.
آیا فروش ملک در بورس امکانپذیر است؟
طرح فروش مسکن در بورس از دو نظر برای مشتریان سودآوری دارد. کسانی که به دنبال سرمایهگذاری در حوزه مسکن هستند، لازم نیست حتما کل بودجه لازم برای خرید یک واحد مسکونی را تامین کنند و قادر هستند حتی با بودجههای کم در ساخت چند متر خانه سرمایهگذاری کنند. مثلا پروژه مسکونی ۱۰۰ واحدی قرار است در زمین دارای مجوز ساخته شود اما منابع مالی برای آغاز ساخت وجود ندارد. انبوهساز با انتشار اوراق و فروش آن در بورس، شریک میپذیرد تا بتواند هزینههای لازم برای ساخت مسکن را تامین کند.
در روش دوم بحث سرمایهگذاری کمرنگتر است. بخشی از خریداران اوراق عرضه شده، ممکن است خریداران واقعی مسکن باشند. آنها میتوانند متناسب با بودجهشان چند متر خانه بخرند و زمانی که تعداد اوراقشان به اندازه یک واحد مسکونی رسید، با تحویل دادن اوراق، صاحبخانه خواهند شد. یکی از اهداف چنین طرحهایی این است که در شرایط تورمی بتوانند به خانهدار شدن مردم و خریداران مسکن کمک کنند. ضمن اینکه برای سازندگان انبوه مسکن هم روش مناسب تامین مالی به شمار میآید.
واقعیت این است که صندوقهای سرمایهگذاری حوزه مسکن در ایران ایده جدیدی نیست. پیش از این چند صندوق زمین و مسکن در کشور وجود داشت که در آنها کوچکترین جزو سرمایه صندوق، واحدهای سرمایهگذاری بود. واحدهایی که به این روش ساخته میشوند، قابل انتقال به غیر هستند تا قابلیت عرضه در بازار سرمایه و انجام معامله را پیدا کنند. صندوق زمین و مسکن این امکان را به مردم میدهند تا با خرید واحد سرمایهگذاری در ساخت پروژه مشارکت داشته باشند. اگر کسی تمایل داشت و توانایی مالی را هم در خود میبیند، در پایان پروسه ساخت میتواند با افزایش خرید واحدهای سرمایهگذاری، دارایی خود را به یک واحد مسکونی کامل تبدیل کند.
برای اینکه ماجرا را درست متوجه شوید، موضوع را با یک مثال پیش میبریم. فرض کنید روی ۱۰ واحد یک میلیون تومانی سرمایهگذاری کنید و در کل پروژه مبلغ ۱۰ میلیون تومان سرمایهگذاری انجام دهید. پروژه هر سه ماه یا شش ماه یکبار توسط کارشناس رسمی ارزیابی و ارزشگذاری میشود و برمبنای اضافه ارزشی که پروژه دارد، واحد سرمایهگذاری شما نیز ارزشمند میشود. در پایان پروژه واحد را میفروشند و سود پروژه را بر اساس واحدهای سرمایهگذاری هر فرد محاسبه و بین آنها تقسیم میکنند. گروه از سرمایهگذاران هم قادر هستند با پرداخت مابقی پول، صاحب یکی از واحدهای ساخته شده در کل پروژه شوند. این مدل سرمایهگذاری در چند سال اخیر با نام فروش متری مسکن بین عموم مردم شهرت پیدا کرده است.
مزایا و معایب عرضه متری زمین و مسکن در بورس
فروش متری مسکن به انبوهسازان برای تامین مالی پروژههای ساخت مسکن، کمک میکند و باعث میشود آنها قبل از ساخته شدن واحدهای مورد نظر خود، آنها را در بورس بفروشند. خریداران واحدهای سرمایهگذاری صندوقهای زمین و مسکن، بهازای تصاحب هر برگه اوراق بهادار، صاحب بخشی از پروژه خواهند شد. قیمت این اوراق طبیعتا در طرح پیشفروش کمتر از قیمت مسکن در بازار است و زمانی که پروژه تکمیل شود، قیمت آنها افزایش پیدا میکند.
چه بهعنوان سرمایهگذاری و چه بهعنوان اقدامی دوراندیشانه برای صاحبخانه شدن، عالی است اما تمام ماجرا به این خوبی و خوشی نخواهد بود. در حال حاضر اوراق تسه تنها راه ارتباط بین بورس و بازار مسکن هستند. خریداران اوراق تسه با ارائه آن به بانک میتوانند وام مسکن دریافت کنند. البته این وام در سالهای اخیر بهخاطر اقساط سنگین و قدرت کم پوششدهی هزینههای خرید خانه، حداقل بخشی از کارآیی خود را از دست دادهاند. دیگر انواع وامهای مسکن هم سرنوشت خوبی نداشتند. برای مثال در طرح وام مسکن جوانان، بعد از پنج تا 15سال سپردهگذاری مداوم در بانک مسکن، نهایتا وام مسکن با شرایط 15 سال پیش، دست مشتری را میگیرد که رقم آن نسبت به قیمت روز مسکن ناچیز است.
در طرح وام مسکن جوانان، با جایگزین شدن سپردهگذاری در بانک با خرید اوراق در بورس، این بار دیگر ارزش سپردهگذاری در طول پنج تا 15 سال از بین نخواهد رفت و قیمت اوراق همگام با تورم افزایش پیدا میکند. با این کار متقاضیان وام مسکن جوانان میتوانند به جای پرداخت پول، سالانه رقم مشخصی اوراق از بورس بخرند و به بانک تحویل دهند. ارزش اوراق با توجه به تورم افزایش پیدا میکند و آنها در پایان مدت پنج یا 15 سال، متناسب با شرایط روز بازار وام مسکن جوانان دریافت میکنند.
وام مسکن جوانان ۱۴۰۱، درحالی به سقف دو میلیارد رسیده که اگر امسال برای دریافت آن اقدام کنید ۱۵سال بعد دستتان را میگیرد. آمارهای رسمی نشان میدهد در ابتدای امسال، قیمت مسکن نسبت به ۱۵ سال پیش رشد سه هزار و ۴۰۰ درصدی را تجربه کرده بود و نسبت به پنج سال پیش تقریبا ۷۰۰ درصد افزایش داشت. احتمالا خندهدار بهنظر برسد اما واقعیت دارد؛ متقاضیانی است که در سالهای گذشته سراغ سپردهگذاری در صندوق وام مسکن جوانان رفتند و امسال موعد دریافت وام مسکن جوانان آنها فرا رسیده، امسال در تهران تنها ۵۷ میلیون تومان بهعنوان تسهیلات دریافت میکنند.
رقم دو میلیاردی تسهیلاتی که امروز برای آن اقدام میکنید هم در 15 سال آینده چنین سرنوشتی خواهد داشت اما جایگزین کردن اوراق بورسی با سپردهگذاری بانکی در طرح مسکن جوانان، به دولت اجازه میدهد منابع لازم برای پرداخت تسهیلات را از فروش اوراق در بورس به دست بیاورد. با توجه به اینکه قیمت اوراق همگام با تورم افزایش پیدا میکند، دولت هر سال منابع بیشتری برای پرداخت وام مسکن در اختیار خواهد داشت. سرمایهگذاری روی اوراق بورسی، نقص وام مسکن جوانان را بهطور کامل پوشش میدهد و قطعا میتواند نتایج بهتری به همراه داشته باشد.
طرح فروش متری مسکن کمک میکند، سرمایهگذاری در بازار مسکن دیگر نیازمند داشتن بودجه میلیاردی نباشد و همه افراد بتوانند با خرید حتی یک متر واحد مسکونی، در این بازار سرمایهگذاری کنند. این نوع سرمایهگذاری برخلاف بازارهایی مثل ارز و دلار، به جای دلالی و ایجاد التهاب در بازار، نقش تامین مالی برای ساخت مسکن را ایفا خواهد کرد. همچنین امکان پیشخرید خانه با شرایط راحتتر و با هزینه کمتر برای کسانی که میخواهند سقفی بالای سرشان باشد را فراهم میکند. از طرف دیگر انبوهسازها دیگر برای ساخت مسکن، مشکل مالی نخواهند و میتوانند با کمک بورس سرمایه لازم برای ساخت را به دست بیاورند. فراموش نکنید یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن، افزایش هزینههای ساخت است که باعث شده انبوهسازها نتوانند آنطور که باید مسکن جدید ساخته و به بازار عرضه کنند.
قطعا معایبی هم در کار خواهد بود؛ با اینکه در هفتههای اخیر شاهد کاهش ارزش اوراق تسهیلات در فرابورس هستیم اما هنوز هر برگه تسه بهطور متوسط حدود 99 هزار تومان فروخته میشود. یک زوج تهرانی که طبق قانون میتوانند در تهران تا سقف ۴۸۰ میلیون تومان وام بگیرند (شامل ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله) به خرید 960 برگه تسهیلات مسکن نیاز دارند که قیمت آن براساس آخرین معاملات بازار فرابورس معادل ۹۵ میلیون و ۴۰ هزار تومان میشود.
سقف تسهیلات قابل پرداخت به زوجهای ساکن مراکز استان هم 320 میلیون تومان است که به خرید 640 برگه با قیمت 63 میلیون و 360 هزار تومان نیاز دارند. با توجه به اینکه قیمتها در بازار سرمایه براساس عرضه و تقاضا تعیین میشود، طرحهای مربوط به عرضه مسکن در بورس همیشه با این خطر بزرگ و جدی روبرو خواهند بود که قیمت مسکن در بورس از بازار سبقت بگیرد و کل داستان سروشکل دیگری به خود بگیرد!
