رشد ارزش ملک در‌ آمریکا؛ موهبتی دردسرآفرین؟

هفت صبح| آمریکایی‌ها در حصار دیوارهای خانه‌های‌شان ثروتی عظیم به ارزش ۳۵ تریلیون دلار انباشته کرده‌اند‌ اما این دارایی هنگفت به‌جای آسودگی، چالش‌های مالی جدیدی پیش روی‌شان گذاشته است. در حالی که ارزش خانه‌ها سر به فلک کشیده، مالیات‌های ملکی سرسام‌آور، موانع دریافت وام و حتی کاهش کمک‌هزینه‌های تحصیلی، بسیاری از صاحبان خانه را در تنگنا قرار داده است. این تناقض عجیب نشان می‌دهد که مالکیت خانه، برخلاف گذشته، دیگر تضمینی برای رفاه مالی نیست.

جهش ارزش خانه‌ها و مالیات‌های کمرشکن

از سال ۲۰۲۰، ارزش خانه‌ها در آمریکا نزدیک به ۸۰ درصد افزایش یافته و ثروت ملکی از ۱۹.۵ ‌‌به ۳۵ تریلیون دلار رسیده است. به گزارش فدرال رزرو، این رشد تقریبا دو برابر افزایش ثروت مالی (مانند سهام و اوراق قرضه) تا پایان ۲۰۲۴ بوده است. برای مثال، نیکول فلورس و روکو ساویج در سال ۲۰۲۱ خانه‌ای ۸۷۵ هزار دلاری در میامی خریدند.

امروز ارزش خانه‌شان به ۱.۳۵ میلیون دلار رسیده و دارایی ملکی‌شان ۵۲۵ هزار دلار رشد کرده ‌ اما این موفقیت کاغذی هزینه‌ای گزاف داشته: مالیات ملکی سالانه آنها با بیش از ۵۰ درصد افزایش، به ۲۱ هزار دلار رسیده و آنها را وادار به کاهش هزینه‌های غیرضروری کرده است. روکو می‌گوید: «اگر مالیات‌ها همین‌طور بالا برود، حتی با پرداخت کامل وام خانه، انگار هنوز اجاره‌نشینم.» طبق گزارش آتوم، متوسط مالیات خانه‌های تک‌خانوار در آمریکا در سال ۲۰۲۳ به ۴۰۶۲ دلار رسید که ۱۴ درصد بیشتر از سال ۲۰۱۹ است. در برخی شهرها مانند آکرون (اوهایو) این مالیات بین ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ بیش از ۱۰۶ درصد افزایش یافته است.

ثروت قفل‌شده در دیوارها

دارایی ملکی قرار بود یک سرمایه نقدشونده باشد که در مواقع نیاز بتوان از آن بهره برد، اما حالا تبدیل به گنجی «قفل‌شده» شده است. نرخ‌های بالای بهره، استانداردهای سختگیرانه وام‌دهی‌ و ترس از مالیات‌های کلان بر سود سرمایه، بسیاری از صاحبان خانه را از فروش یا استفاده از این دارایی بازمی‌دارد. در سال ۲۰۲۴، فروش خانه در آمریکا به پایین‌ترین سطح از سال ۱۹۹۵ رسید و حتی با افزایش اندک در فوریه ۲۰۲۵، بازار همچنان راکد است.

لری مک‌کنزی، نوازنده ۶۸ ساله، آپارتمانی دو‌خوابه با منظره اقیانوس در نزدیکی دیتونا بیچ فلوریدا دارد که گهگاه از آن استفاده می‌کند و بقیه اوقات آن را اجاره می‌دهد. ارزش این ملک در سال‌های اخیر به حدود ۵۰۰ هزار دلار رسیده، اما هزینه‌های بیمه و شارژ ساختمان هم بالا رفته است. او برای جبران هزینه‌ها، آپارتمان را در فصل پررونق تا ماهانه ۶ هزار دلار اجاره می‌دهد.

با این حال، وقتی با امتیاز اعتباری عالی ۸۳۳ برای دریافت وام با پشتوانه ملک به بانک و اتحادیه اعتباری مراجعه کرد، درخواستش رد شد، چون املاکی که اجاره داده شده‌اند، مشمول وام نمی‌شوند. او می‌گوید: «باورم نمی‌شود که نمی‌توانم از دارایی ۵۰۰ هزار دلاری که کاملاً مال خودم است، وام بگیرم.» به گفته آی‌سی‌ای مورتگیج، در سال ۲۰۲۴ تنها ۰.۴۱ درصد از دارایی ملکی موجود به وام تبدیل و از آن برداشت شد؛ این رقم بسیار کمتر از میانگین ۰.۹۲ درصدی دهه پیش از افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو در ۲۰۲۲ است.

رویای مالکیت در بوته آزمایش

مالکیت خانه در آمریکا برای نسل‌ها نماد موفقیت مالی بود‌ اما حالا بسیاری از صاحبان خانه احساس ناامنی مالی می‌کنند. افزایش ارزش خانه‌ها نه‌تنها به معنای ثروت نقدشونده نیست، بلکه گاهی موانعی مثل کاهش کمک‌هزینه تحصیلی ایجاد می‌کند. برخی دانشگاه‌ها، مانند دانشگاه نیویورک و اِموری، ارزش دارایی ملکی را در محاسبات کمک‌هزینه در نظر می‌گیرند و این می‌تواند تا ۵ درصد از ارزش خانه را از کمک‌هزینه خانواده‌ها کم کند.

مالیات بر سود سرمایه به مانعی برای فروش خانه‌ها تبدیل شده است. در سال ۲۰۲۳، حدود ۸ درصد از معاملات فروش خانه سودی بیش از ۵۰۰ هزار دلار به همراه داشت‌ که سقف معافیت مالیاتی برای زوج‌های متأهل است. این رقم در مقایسه با سال ۲۰۱۹ بیش از دو برابر شده و باعث شده بسیاری از صاحبان خانه به جای فروش، ملک خود را نگه دارند تا از پرداخت مالیات‌های سنگین اجتناب کنند. دانا کول، وکیل ۷۰ ساله در کالیفرنیا، آپارتمانی به ارزش ۱.۲ میلیون دلار دارد که در سال ۱۹۸۶ به قیمت ۲۳۵ هزار دلار خریده بود. او تخمین می‌زند که فروش این ملک، مالیاتی حدود ۳۰۰ هزار دلار به همراه داشته باشد. به همین دلیل، ترجیح داده آن را نگه دارد تا بعدها به دخترش منتقل کند، چون املاک در زمان فوت از مالیات بر سود سرمایه معاف هستند.

در عین حال، نوسانات بازار سهام‌ که با سیاست‌های جدید مثل طرح تعرفه‌های رئیس‌جمهور ترامپ تشدید شده، فشار بیشتری بر دیگر منابع ثروت خانوارها، مانند حساب‌های بازنشستگی، وارد کرده است. تورم هم که همچنان بالای هدف فدرال رزرو است، هزینه‌های زندگی مثل مهدکودک، رستوران و نگهداری خانه را بالا برده و فشار مضاعفی به صاحبان خانه وارد کرده است. برای کسانی که توان خرید خانه ندارند، داشتن چنین دارایی ممکن است یک مشکل لوکس به نظر برسد‌ اما برای صاحبان خانه، این فشار مالی کاملا واقعی و خردکننده است.