زلزله در بازار املاک

هفت صبح| غروب روز سه‌شنبه، سید ابراهیم رئیسی قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را تصویب کرد که در فاصله کوتاهی تقریبا تمامی روابط فعلی در بازار مسکن بین صاحب‌خانه‌ها و مستاجرها را دگرگون خواهد کرد. این قانون روز دهم اردیبهشت امسال، برای آخرین بار در مجلس تصویب شده و روز ۱۲ اردیبهشت مورد تایید شورای نگهبان قرار گرفته است. از سوی دیگر شامگاه چهارشنبه اعلام شد که مجمع تشخیص مصلحت نظام طرح الزام به ثبت رسمی معاملات را تصویب کرده است. هر دو قانون، تاثیراتی شگرف در بازار ملک کشور خواهد داشت. با توجه به اینکه هنوز متن قانون دوم پس از اصلاحات متعددی که شده منتشر نشده است، فعلا ببینیم که قانون اول یعنی قانون ساماندهی چه تغییراتی در بازار اجاره خواهد داشت. توضیح اینکه این قانون ۱۵ ماده است و ما در اینجا فقط دو  مورد را بررسی کردیم .

الزام به ثبت قرارداد اجاره

طبق ماده ۵ این قانون اگر بخواهید خانه یا به طور کلی ملک خود را اجاره بدهید باید قرارداد را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کنید. در صورتی که این کار را نکنید یا اطلاعات خلاف واقع بدهید یا در صورتی که تمدید قرارداد را در این سامانه ثبت نکنید و به اصطلاح بخواهید با امضا پشت قرارداد، قرارداد مستاجر را تمدید کنید، تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی برای شما حذف می‌شود و باید مالیات بر اجاره بدهید.  از سوی دیگر اگر شما شکایتی در خصوص ملک خود داشته باشید. مثلا بخواهید حکم تخلیه آن را بگیرید، این ثبت به کارتان می‌آید. چرا که دادگاه باید ثبت قرارداد در سامانه را بررسی کند و اگر مغایرتی مشاهده کرد یا قرارداد ثبت نشده باشد، مالک یا همان صاحب خانه به اندازه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک طبق جدول سازمان امور مالیاتی محکوم می‌شود و آن را باید به صندوق دولت پرداخت کند و دادگاه جهت عدم استفاده از تخفیف یا معافیت مالیاتی او را به سازمان امور مالیاتی معرفی می‌کند.

اگر مشاور املاکی قرارداد را ثبت کند ولی آن را در سامانه ثبت نکند یا خلاف واقع ثبت کند؛ علاوه بر مسئولیت قانونی ناشی از عدم ثبت اطلاعات، این کار او مصداق کتمان درآمد خواهد بود و باید دو نوع جریمه بپردازد: جریمه‌های کتمان درآمد موضوع ماده (۱۹۲) قانون مالیات‌های مستقیم و جریمه‌های عرضه خارج از شبکه موضوع ماده (٦١) قانون نظام صنفی کشور. مجوز او هم باطل می‌شود.

تمام آگهی‌هایی هم که از این پس در اپلیکیشن‌هایی مثل دیوار منتشر می‌شود باید اولا کد پستی آگهی ملک یا اطلاعات سامانه ملی املاک را داشته باشد و ثانیا مالک این اطلاعات را تایید کند. در غیر این صورت اپلیکیشن به ازای هر آگهی صد هزار تومان جریمه خواهد شد و در صورتی که پنج بار این کار را تکرار کند مجوز او باطل می‌شود و برای ۱۰ سال حق چنین فعالیتی را نخواهد داشت.

ممکن است سوال کنید دولت از کجا می‌خواهد بفهمد که من خانه‌ای دارم و آن را اجاره داده‌ام یا نه. فکر اینجایش هم شده است! سامانه‌ای داریم به نام املاک که شما باید به صورت خوداظهاری در آنجا املاکی که دارید را اعلام کنید. حالا اگر این کار را نکنید چه خواهد شد؟

اولا کلیه دستگاه‌ها نهادهای اجرایی و زیر مجموعه‌های آن‌ها مکلفند استعلامات مورد نیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفاً از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور انجام دهند و در صورت عدم خوداظهاری اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه مذکور، پس از دو بار ارائه خدمات از ارائه خدمات برای بار سوم به آنان خودداری کنند. بنابراین برای دریافت خدمات دولتی مجبورید که اطلاعات خود را در این سامانه ثبت کنید.

و ثانیا ثبت نام در سامانه ثنای قوه قضائیه و ثبت هرگونه تغییرات در این سامانه منوط به ثبت اطلاعات سکونتی و مالکیتی فرد در سامانه ملی املاک و اسکان کشور است. نشانی شما در سامانه احراز هویت ثنا از این به بعد، نشانی سامانه املاک خواهد بود. از سوی دیگر می‌دانیم که شکایت در مورد یک ملک را باید در محل آن ملک مطرح کرد. از این به بعد قوه قضائیه برای اینکه ببینید یک ملک کجاست از آن سامانه استعلام خواهد کرد و بنابراین به زبان ساده در صورتی که در این سامانه ثبت نام نکرده باشید، عملا امکان شکایت ملکی نخواهید داشت.

از سوی دیگر کلیه ارکان حاکمیت حتی نیروی انتظامی و بانک‌ها موظف شدند از هر طریقی حتی اطلاعات اشتراک اینترنت، اطلاعات آن سامانه را تکمیل کنند.

در صورتی هم که در این سامانه خانه شما خالی باشد که خب مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهید شد.

امکان ایجاد سقف افزایش اجاره‌بها برای دولت

در ماده ۷ شورای عالی مسکن این امکان را پیدا کرده که اگر در یک استان نرخ تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، حداکثر افزایش درصد اجاره بها و قرض‌الحسنه (رهن) را در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید آن استان تعیین کند. این افزایش باید بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی سالانه آن استان باشد. مثلا اگر تورم در استانی ۴۰ درصد بود، حداکثر افزایش اجاره‌بها بین ۲۰ تا ۴۰ درصد خواهد بود.

علاوه بر این در ماده ۸ وزارت راه و شهرسازی موظف شده با استفاده از فناوری‌های نوین و ملاک‌هایی مثل موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، اقدام به کشف بازه قیمت و اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای با اولویت کاربری مسکونی در کلانشهرها کند و آن را به صورت آنلاین و رایگان در اختیار مردم بگذارد.

اگر واحد مسکونی خالی افتاده باشد و حالا صاحبخانه بخواهد آن را برای اولین بار اجاره بدهد؛ اجاره آن باید حداکثر معادل اجاره معادل اجاره‌بهای کشف شده توسط وزارت مسکن در آن سامانه یا حداکثر ۱۰ درصد بیش از ارزش اجاره موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم (هر کدام که بیشتر شود) باشد.  حالا اگر صاحب‌خانه این افزایش قانونی را رعایت نکند، مستاجر تا پنج سال (!) پس از قرارداد می‌تواند شکایت کند و در صورت احراز تخلف صاحب‌خانه باید مبالغ اضافه را به عنوان جریمه به مستاجر بدهد و سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بها در یک ماه به اضافه معادل قرض‌الحسنه (رهن) برای آن یک ماه را هم به دولت بدهد و دولت باید از آن برای تولید مسکن استفاده کند. ضمنا در این حالت هم صاحب‌خانه دیگر مشمول معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیات بر اجاره نخواهد شد.

بنگاه‌های املاک، وقتی اجاره‌نامه برای یک خانه می‌بندند باید اجاره‌های دو سال قبل آن ملک را هم چک کنند و در صورتی که افزایش قانونی رعایت نشده بود آن را به سازمان امور مالیاتی اطلاع بدهند. اگر این کار را نکنند، در مرتبه اول سه برابر حق‌الزحمه دریافتی را باید به عنوان جریمه پرداخت کند و جریمه‌ها افزایش پیدا می‌کند تا اینکه در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در این صنف محکوم می‌شوند. (در ماده ۱۴ و ۱۵ قانون هم در جریمه‌های دیگری برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده و مبلغ جریمه برای این صنف در صورت سایر تخلفات ده برابر افزایش پیدا کرده است و ضمنا گفته شده باید وزارت راه و شهرسازی یک سامانه برای ارزیابی عملکرد آن‌ها راه‌اندازی کند.) حق‌الزحمه بنگاه‌ها از این بعد توسط سامانه ثبت معاملات مسکن محاسبه و به صورت خودکار در قرارداد درج می‌شود و املاکی‌ها می‌توانند حداکثر تا آن مبلغ را فقط در دستگاه‌های متصل به سازمان امور مالیاتی کارت بکشند.