وضعیت معاملات مسکن در فروردین۱۴۰۳ / آیا وقت خرید خانه است؟

هفت صبح|  کارشناسان و فعالان بازار معتقدند، فروردین، ماه بی‌رمق و بی‌شروشوری برای بازار مسکن است. یعنی مسکن هنوز تحت تاثیر قیمت‌های گذشته است و هنوز خط اصلی و بالا رفتن قیمت دلار را نگرفته. گواه این حرف‌ها هم گزارش جدید بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران است که نشان می‌دهد در فرودین‌ماه فقط 1508 واحد مسکونی فروخته شده. قیمت هر متر واحد مسکونی نیز به 81میلیون و 600هزار تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۲۲/۹ درصد افزایش قیمت داشته  و نسبت به اسفندماه سال گذشته افزایش ۰/۲ درصدی را تجربه کرده است.

این آمار و ارقام نشان می‌دهد، در فروردین‌ماه سال 1402، حدود 1757 خانه فروخته شده، امسال ‌ نسبت به سال گذشته حدود 257 واحد کمتر فروخته شده است. با این اوصاف مشاوران املاک و فعالان اقتصادی معتقدند کسانی‌که در نیمه دوم ماه فروردین خانه خریده‌اند، نسبت به کسانی‌که می‌خواهند در ماه‌های بعدی سال صاحب‌خانه شوند، برد کرده‌اند. چون هم مسکن خودش را پیدا نکرده و هم اینکه، صاحب‌خانه‌های پول لازم در فروردین بی‌مشتری، با خریدار کنار آمدند.

اما گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد، منطقه پنج مثل همیشه پرطرفدارترین منطقه تهران بوده و منطقه 22با فروش 13واحد مسکونی، کمترین آمار خریدوفروش ملک را به خود اختصاص داده است. مقام اول خانه‌های گران‌قیمت نیز متعلق به منطقه یک است که در فرودین‌ماه هر متر واحد مسکونی در این منطقه با متوسط قیمت 150میلیون و 400هزار تومان به فروش رسیده؛ یعنی حدود 300هزارتومان کمتر از اسفندماه پارسال. منطقه 18هم ارزان‌ترین خانه‌ها را داشته و هر متر واحد مسکونی با قیمت 42هزار و 300هزار تومان فروخته شده؛ یعنی یک میلیون تومان کمتر از اسفندماه سال قبل. در بین مناطق پرفروش نیز این بار هم رکورد دست خانه‌های غرب  و منطقه پنج است که ماه گذشته خریداران سند 189ملک را به نام خود زدند.

   ‌

چه مناطقی دل خریداران را بردند؟

اصلا نیاز به توضیح نیست! اگر گزارش‌های تحولات مسکن تهران را دنبال کرده باشید، حتما می‌دانید غرب تهران، طرفدار زیاد دارد و همیشه بالاترین تعداد ثبت معاملات در منطقه پنج تهران رقم می‌خورد.

طبق گزارش بانک مرکزی در فروردین‌ماه گذشته، 1508 واحد مسکونی معامله شده که از این تعداد آپارتمان سهم منطقه پنج، 189واحد بوده. منطقه پنج در شمال غرب تهران است و محلات محبوبی مثل اکباتان، جنت آباد شمالی و جنوبی؛ شهران، بیمه و پونک در این منطقه قرار دارند.

بعد از منطقه پنج این‌بار منطقه 10 از مناطق دو و چهار جلو افتاده و حدود 161واحد مسکونی در این منطقه به فروش رسیده. محله‌های هاشمی، کارون، بریانک و جیحون، در منطقه 10 تهران قرار دارند که اگر فایل‌های فروش این محلات را بررسی کنید، بیشتر خانه‌ها نقلی و کلنگی هستند.

منطقه چهار نیز با 130معامله مسکن،‌ در مقام سوم محلات پرفروش قرار دارد که شامل بخش مهمی از شرق پایتخت و یکی از پرجمعیت‌ترین و پر ساخت‌وسازترین مناطق تهران است.

بعد از منطقه چهار، منطقه دو، با 123معامله واحد مسکونی در جایگاه چهارم ایستاده. محله‌های سعادت آباد، شهرک غرب و گیشا جزو محلات محبوب منطقه دو به حساب می‌آیند.

بعد از منطقه دو، خریداران مسکن از منطقه هفت، حدود 93خانه خریده‌اند. محله‌های نظام آباد، بهار، امجدیه، گرگان و عباس‌آباد از محله‌های مشهور این منطقه هستند.

طبق این گزارش در مناطق 14 و 15 تهران به یک اندازه و حدود 89عدد ملک مسکونی فروخته شده است. دروازه دولاب، سلیمانیه، چهارصد دستگاه، کوی بانک رهنی، صد دستگاه، سرآسیاب، اصفهانک و قصرفیروزه محله‌های معروف منطقه 14 هستند. منطقه 15 نیز شامل شهرک‌های مسعودیه، شهرک والفجر، مسگرآباد، شهرک رضویه، مشیریه، افسریه، بروجردی، کیانشهر، خیابان نبرد و خاوران می‌شود.

گزارش تحولات مسکن نشان می‌دهد برعکس هیاهو و تبلیغاتی که برای واحدهای مسکونی منطقه 22 می‌شود، خریداران ملک فقط 13 عدد از آپارتمان‌های این منطقه را خریده‌اند. زیبادشت، دهکده المپیک، باقری، سروآزاد و دریاچه خلیج فارس مهمترین محلات این منطقه هستند.

محبوبیت دائمی نوساز و کلنگی

خانه‌های نوساز طرفداران بیشتری دارند؛ اما گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد در فروردین‌ماه گذشته، خانه‌های کلنگی که سن و سالی از آن‌ها گذشته هم، محبوبیت کمی نداشته‌اند. این طور که اعداد و ارقام گزارش تحولات مسکن نشان می‌دهد، خانه‌های کم سن‌و‌سال باز هم نقش مهمی در تعداد معاملات مسکن داشته‌اند، از حدود 1508واحد مسکونی که ماه گذشته فروخته شد، سهم خانه‌های نوساز یک تا پنج سال ساخت حدود 454دستگاه است که سهم حدود 30درصدی در معاملات مسکن است. بعد از خانه‌های نوساز، واحدهای مسکونی که بیشتر از 20سال عمر دارند، ابتکار عمل را به دست گرفته‌اند.

طبق آمار منتشرشده، ماه گذشته، حدود 370واحد مسکونی با سن‌وسال بالای 20سال ساخت فروخته شده است. یعنی چیزی حدود ۲۴/۵ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. بعد از خانه‌های بالای 20 سال، واحدهای مسکونی که بین 11 تا 15سال از ساختشان گذشته، طرفدار بیشتری داشته‌اند و حدود 274واحد با این سن و سال به فروش رفته تا سهم ۱۸/۲ درصدی در کل معاملات مسکن در ماه گذشته را داشته باشند.

گویا در اولین ماه بهار، خانه های 16 تا 20سال هم طرفدار داشته‌اند، چون این طور‌که آمار نشان می‌دهد حدود 207واحد با این سن‌و‌سال فروخته شده تا سهم ۱۳/۷ درصدی برای این خانه‌ها در معاملات مسکن فرودین‌ماه ثبت شود. با این اوصاف کمترین میزان معاملات مربوط به واحدهای مسکونی شش تا 10 سال بود که ماه گذشته فقط 203عدد از این آپارتمان‌ها فروخته شدند. سهم این خانه‌ها در معاملات مسکن حدود ۱۳/۵ درصد برآورد شده است.

ارزان‌ترین خانه‌های پایتخت کجا هستند؟

اگر دنبال واحد مسکونی زیر متری 50میلیون تومان هستید، دستتان برای خرید باز است. چون گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد خانه‌های شش منطقه در تهران با قیمت زیر متری50میلیون تومان فروخته می‌شوند. منطقه 18 با واحدهای مسکونی حدود 42میلیون و 300هزار تومان مقام اول را در لیست خانه‌های ارزان قیمت تهران دارد. یعنی با بودجه زیر سه میلیارد تومان می‌توانید در این منطقه یک واحد 70متری خریداری کنید. منطقه 19 نیز در مقام دوم مناطقی قرار دارد که می‌توانید در محلات آن خانه زیرمتری 50میلیون تومان بخرید. هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه با قیمت 42میلیون و 800هزار تومان به فروش می‌رسد. محله‌های خانی‌آباد نو، علی‌آباد و عبدل‌آباد معروف‌ترین محلات منطقه  19 هستند؛ اگر حدود سه میلیارد تومان بودجه داشته باشید می‌توانید یک واحد 70 متری دو خوابه در یکی از این محلات بخرید.

منطقه 16 هم جزو مناطقی است که هر متر مربع مسکن در آن با قیمت 44میلیون و 500هزار تومان فروخته می‌شود. شوش و راسته بُلورفروش‌ها، جوادیه، نازی‌آباد، باغ آذری و خزانه از محله‌های معروف منطقه 16 هستند. مقام چهارم لیست خانه‌های ارزان قیمت، به منطقه 20 تعلق دارد. هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه با قیمت 45میلیون و 800هزار تومان به فروش می‌رسد. شهرری، معروف‌ترین محله این منطقه است.

در منطقه 17نیز می‌توانید خانه ارزان قیمت بخرید. از جمله محله‌های مهم این منطقه می‌توان به محلات قدیمی آذری، امامزاده حسن، باغ خزانه، بلورسازی، ابوذر و یافت‌آباد اشاره کرد؛ قیمت هر متر واحد مسکونی در این منطقه، 47میلیون و 400هزار تومان است، یعنی با یک بودجه زیر پنج میلیارد تومان می‌توانید صاحب یک خانه 100 متری شوید. منطقه 15 نیز در لیست خانه‌های زیر متری پنجاه میلیون تومان در مقام ششم قرار دارد؛ در این منطقه هر متر واحد مسکونی با قیمت 48میلیون و 400هزار تومان به‌فروش می‌رسد. معروف‌ترین محلات منطقه 15 شامل افسریه، خاورشهر، مشیریه، مسعودیه و مسگرآباد می‌شود.

خانه‌های بالای متری 100 میلیون تومان در کدام مناطق هستند؟

آپارتمان‌های پنج منطقه در تهران بالای متری 100میلیون تومان قیمت دارند. در کل سال 1402، منطقه یک مقام اول خانه‌های گران‌قیمت را سفت چسبید و رها نکرد و در اولین ماه سال 1403 نیز سنت‌شکنی نکرد و دوباره این مقام را به دست آورد.

طبق گزارش بانک مرکزی، گران‌ترین خانه‌های پایتخت در منطقه یک قرار دارند و قیمت هر متر واحد مسکونی در فروردین‌ماه امسال در این منطقه، حدود  150میلیون و 400هزار تومان است. نکته جالب این است که در اسفندماه سال گذشته هر متر واحد مسکونی در این منطقه 150میلیون و 680هزار تومان قیمت داشت. یعنی کسانی‌که فروردین‌ماه امسال در این منطقه خانه خریدند، برای هر متر واحد مسکونی به طور متوسط حدود 260 هزار تومان کمتر هزینه کردند. با این اوصاف کسانی‌که ماه اول امسال، در منطقه یک که شامل محله‌های نیاوران، تجریش، الهیه و ... می‌شود، خانه خریده‌اند، برای یک واحد مسکونی100متری حداقل 15میلیارد تومان پرداخت کرده‌اند.

بعد از منطقه یک، خانه‌های منطقه سه با قیمت متری، 144میلیون و 100هزار تومان جزو ملک‌های گران‌قیمت پایتخت به حساب می‌آیند. معروف‌ترین محله‌های منطقه سه، ونک، میرداماد، دروس، دولت، ظفر و شیخ بهایی هستند. اگر بخواهید در یکی از این محلات، یک واحد مسکونی 100 متری بخرید؛ حداقل باید 14میلیارد تومان هزینه کنید.

منطقه دو نیز مقام سوم خانه‌های گران‌قیمت و بالای 100میلیون تومان را در اختیار دارد؛ اگر بخواهید در این منطقه که شامل محلات سعادت آباد، شهرک غرب، پاتریس لومومبا و آتی‌ساز می‌شود، خانه بخرید؛ باید حداقل برای خرید یک واحد مسکونی بالای 12میلیارد تومان بودجه داشته باشید.

منطقه شش تهران در مقام چهارم مناطق گران‌قیمت پایتخت قرار دارد. طبق گزارش بانک مرکزی هر متر واحد مسکونی در این منطقه با قیمت 108میلیون و 500هزار تومان فروخته می‌شود. منطقه شش شامل محلات محبوبی مثل میدان ولی‌عصر، خیابان زرتشت، خیابان فاطمی، میدان جهاد و خیابان کارگر شمالی می‌شود. یعنی اگر دلتان بخواهد در یکی از خیابان‌های مشرف به بلوار کشاورز یک واحد مسکونی بخرید و از تماشای زیبایی‌های بلوار لذت ببرید، حداقل باید بالای 10میلیارد و 800میلیون تومان پول داشته باشید.

منطقه پنج هم همیشه نامش شنیده می‌شود. این منطقه هم در لیست مناطق محبوب و پرفروش برای خودش جایگاه محکمی دارد و هم در لیست خانه‌های گران قیمت و بالای 100میلیون تومان تهران. قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه حدود 101میلیون و 600هزار تومان است. یعنی کسانی‌که فروردین ماه در یکی از محلات پونک، اکباتان، شهران، جنت آباد و ... خانه خریده‌اند، حداقل 10میلیارد و 100میلیون تومان برای یک ملک 100متری پرداخت کرده‌اند.

محبوبیت ادامه‌دار واحدهای نقلی

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد، در اولین ماه سال 1403، خانه‌های 50 تا 60متری سهمی معادل ۱۵/۶ درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و مقام اول را به دست آورده‌اند. بعد از این خانه‌های نقلی، واحدهای مسکونی 60 تا 70متری در مقام دوم قرار دارند. این خانه‌ها سهمی معادل 12درصد از معاملات را به نام خود کرده‌اند.

واحدهای مسکونی 70 تا 80متری نیز در فرودین‌ماه در مقام سوم قرار گرفته‌اند. اما واحدهایی که محبوبیت کمی داشته‌اند، یا متراژ خیلی بالایی داشته اند یا بیش از حد کوچک بوده‌اند. در این گزارش واحدهای مسکونی 160 تا 200متری و آپارتمان‌های زیر 30متر نیز کمترین محبوبیت را داشته‌اند. گزارش بانک مرکزی همچنین نشان می‌دهد، خانه‌های 240 تا 250متری با یک دهم درصد، ‌کمترین سهم را در بازار مسکن اولین ماه سال 1403 داشته‌اند.