خیار تبعض صفقه چیست؟
درسنامه‌های حقوقی برای زندگی روزمره
هفت صبح| مهتاب سحابی - وکیل دادگستری: در مورد خیارات، درشماره های پیشین مطالبی گفته شد. یکی از موضوعات مرتبط با این بحث که در مبحث دعاوی ملکی مغفول مانده و آگاهی اشخاص نسبت به آن بسیار محدود است، بحث خیار تبعض صفقه است که عدم آگاهی در مورد آن مشکلاتی را به همراه می‌آورد و بعضا دعاوی نادرستی مطرح می‌شود که زیان و خسران اشخاص را به همراه دارد.
اول اینکه خیار تبعض صفقه حقی است که قانون به مشتری می‌دهد تا در صورتی که بخشی از معامله باطل بود (به هر دلیلی) و مشتری از این موضوع ناآگاه، معامله را نسبت به قسمتی که صحیح واقع شده، فسخ کند. به عنوان مثال، اگر شما ملکی با مساحت ۲۰۰ متر خریداری کنید و پس از معامله متوجه شوید ۵۰ متر آن متعلق به شخصی غیر از فروشنده است و یا فرضا معامله ۵۰ متر از مورد معامله باطل است، در این صورت قانون به شما به عنوان مشتری حق می دهد که نسبت به ۱۵۰ متر الباقی هم معامله را فسخ کنید.
دوم اینکه این خیار مختص عقد بیع یا همان خریدوفروش نیست و در هر معامله‌ای جاری خواهد بود.
سوم اینکه این خیار، فوری نیست. قانون‌گذار لزوم فوریت را در خیار تبعض صفقه ذکر نکرده، لذا نمی‌توان تاخیر در اخذ را از مسقطات (دلایل سقوط) آن دانست. مشتری تا زمانی که خیار مزبور را ساقط نکرده، می‌تواند جهت فسخ اقدام کند.
چهارم اینکه حتی اگر خیار ساقط شود، مشتری می‌تواند نسبت به مطالبه ارزش آن بخشی که معامله باطل شده است اقدام کند و در این خصوص اگر موضوع بحث مستحق‌للغیر بودن و یا باطل بودن باشد به طریقی که در مطالب مربوط به آن در شماره‌های گذشته گفته شد، در این مورد نیز قابلیت مطالبه وجود دارد.
پنجم اینکه نحوه فسخ اینگونه نیست که اظهارنامه ارسال شود و اعلام فسخ از دادگاه مطالبه شود بلکه لازم است درخواست فسخ معامله در دادگاه مطرح شود و پس از درخواست به موضوع خواسته رسیدگی می‌شود و در صورت وجود شرایط اعمال خیار با فسخ موافقت می‌شود.
ششم اینکه اگر به موجب عقدی دو مال به صورت یک توافق فروخته شود و یا معاوضه و یا به هر طریقی مورد معامله قرار گیرد، در صورتی که یکی از آن دو مال مستحق‌للغیر درآید در این صورت با توجه به اینکه مال دیگر، قابل تفکیک از این مال است معامله نسبت به آن صحیح و معامله صرفا نسبت به بخش قابل تفکیک که مستحق للغیر است، باطل خواهد بود.
مثل همیشه در این خصوص رای‌ای را هم برای نمونه ذکر می‌کنیم:
دادخواست در مورد ابطال سند رسمی و اسناد انتقالی متعاقب (بعد از آن) و تایید فسخ قرارداد موضوع پلاک ثبتی شماره ... فرعی از ... اصلی واقع در بخش یازده تهران بوده است.
ماجرا چیست؟ فردی به نام آقای «ح»، یک دستگاه ویلا داشته که به او فرزندان او ارث می‌رسد. اما یک نهاد آن را در ازای سه زمین معوض به تملک در می‌آورد. بعد از آن خانمی به نام «ف» مدعی یکی از زمین‌هایی که شده که به نام آقای «ح» درآمده است و دادگاه نیز به نفع او رای داده است. پس از آن هم وارثان آقای «ح» قرارداد مربوط را فسخ کردند.
رأی دادگاه بدوی
پلاک‌های معوض سه پلاک مجزا و مشخص می‌باشند که در قبال یک پلاک به مورث خواهان‌ها منتقل شده بنابراین ابطال یا مستحق‌الغیر درآمدن یکی از پلاک‌ها موجب نامعتبر شدن سایر پلاک‌ها نمی‌شود، چرا که خیار تبعض صفقه که مورد ادعای وکیل خواهان‌ها بوده است، نمی‌تواند (در اینجا) مصداق پیدا کند، چرا که با باطل‌شدن یکی از اسناد که محدوده ملکی آن نیز مشخص است و پلاک مجزا از سایر پلاک‌ها می‌باشد، خللی به معامله در قسمت‌های دیگر وارد نمی‌آید.
ثانیاا صرف‌نظر از موضوع بند اول، خیار تبعض صفقه جزو خیاری نیست که خواهان بتواند با ارسال اظهارنامه آن را فسخ نمایند و تایید آن را از دادگاه بخواهد بلکه لازم است درخواست فسخ معامله را از مرجع قضایی مطالبه کند تا با بررسی کارشناسانه و فق مقررات مربوطه به خیار مزبور اقدام نماید.
ثالثا ملاحظه می‌شود مرحوم (مالک اصلی) در سال ۱۳۷۲ و با دریافت حدود هفت میلیون تومان ملک را به آن نهاد تملیک کرده بوده و انتقال سه پلاک، بر اساس توافقات بعدی بوده؛ بنابراین معامله اصلی با نهاد در قبال وجه نقد بوده و خواهان می‌تواند درخواست معوض از طرف خود نماید و یا قیمت ملک موصوف را درخواست کند.
بنابراین دلایل دادگاه خواسته خواهان‌ها را غیر ثابت تشخیص و مستندا به ماده ۱۲۵۷ از قانون مدنی حکم به بطلان دعوی در همه موارد صادر و اعلام می‌شود.
این موضوع توسط دادگاه تجدیدنظر نیز تایید شده است و این دادگاه نیز رای داده که:
«درست است که بخشی از مورد معامله مستحق للغیر درآمده لیکن بخش قابل تفکیکی است که معامله صرفا نسبت به آن بخش باطل خواهد بود و نمی‌توان به این علت تقاضای فسخ به استناد خیار تبعض صفقه داشت.
البته در نظر داشته باشید که می‌توان عوض یا به بیان ساده‌تر خسارت آن را به موجب قانون و رای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ که در شماره‌های پیشین توضیح داده‌ام مطالبه کرد. ضمنا تاکید می‌شود که نحوه طرح دادخواست و بیان خواسته باید به صورت تقاضای فسخ معامله به استناد خیار تبعض صفقه باشد در غیر این صورت خواسته حتی اگر شرایط فسخ را نیز داشته باشد، مورد تایید قرار نمی‌گیرد».
راه ارتباطی با وکیل:
وب سایت: mahtabsahabi.com
اینستاگرام: @vakil_sahabii
