شرط انفساخ در بیع‌نامه یعنی چه؟
روزنامه هفت صبح، مهتاب سحابی / وکیل دادگستری| امروزه به دلیل اهمیت زمان انجام تعهدات از سوی طرفین قرارداد، به وفور شاهد شروطی مانند شرط انفساخ در قرارداد هستیم. بسیاری از مردم هم بدون آگاهی نسبت به این شرط و تبعات، اقدام به امضای قرارداد می‌کنند.
شرط انفساخ یک عقد به این معناست که طرفین توافق می‌کنند، در صورت وقوع یک شرط، قرارداد میانشان به صورت قهری و به اصطلاح عامه خود به خود و بدون اعلام اراده طرفین منفسخ شود. بنابراین طرفین در وقوع این فسخ یا به هم خوردن قرارداد اختیاری ندارند مگر اینکه توافق جدیدی صورت گیرد.
مثالی که برای انفساخ یک قرارداد می‌توان بیان کرد به این صورت است که طرفین به موجب بیع‌نامه‌ای توافق می‌کنند که اگر خریدار ظرف مهلت معین اقدام به پرداخت ثمن معامله نکند و یا اگر در صورتی که مبلغ قرارداد در چند نوبت پرداخت می‌شود و خریدار حتی یک نوبت آن را پرداخت نکند قرارداد منفسخ شود.
حال اگر فروشنده بخواهد انفساخ یا منحل شدن قرارداد را به صورت مورد تایید قرار دهد چه باید کند؟ به موجب قانون و بنابر رویه قضایی در این شرایط بهتر است بدوا اظهارنامه‌ای تحت عنوان اعلام انفساخ قرارداد برای طرف مقابل ارسال و سپس با طرح دادخواست تایید و تنفیذ انفساخ قرارداد به دادگاه مراجعه کند. البته بعضا محاکم نیازی به ارسال اظهارنامه در بدو امر نمی‌بینند لیکن با وجود رویه‌های متفاوت بهتر است اظهارنامه ارسال شود.
اما یک نکته مهم در مورد انفساخ این است که توافق بعد از انفساخ در جهت ادامه روند معامله، فاقد اثر حقوقی است. برای فهم بهتر این نکته به این پرونده توجه کنید:
خواهان خانمی است که دادخواستی با سه خواسته اعلان فسخ مبایعه‌نامه و تحویل مبیع (یا مورد معامله: یک باب خانه ویلایی) و مطالبه ضرر و زیان وارده ناشی از عدم تخلیه ملک از تاریخ ۱۵ آذر ۱۳۹۱ و نیز و کلیه خسارات قانونی را تحویل دادگاه داده است.
در توضیحات وکلای خواهان آمده است که طرفین توافق کردند که خوانده که خریدار ویلا بوده مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان از مبلغ معامله را تا تاریخ ۲۵ مهر ۱۳۹۱ واریز کرده و در تاریخ ۱۵ آذر ۱۳۹۱ در دفترخانه حاضر شود و با پرداخت باقی مبلغ، سند را به نام خود بزند در وقت تعیین شده خوانده حاضر نشده و تتمه ثمن معامله را پرداخت نکرده است.
صورتجلسه‌ای در این رابطه در تاریخ ۲۰ آذر ۱۳۹۱ در یک دفتر املاک ثبت شده و در آن آمده که در صورت عدم حضور خریدار و عدم پرداخت تتمه ثمن معامله تا تاریخ ۱۵ آذر ۱۳۹۱ معامله منفسخ و خریدار ظرف مهلت ۴۸ ساعت ملک را تخلیه و تحویل فروشنده (موکل) کند و در صورت عدم تخلیه ملک روزانه مبلغ پنج میلیون ریال به موکل پرداخت کند.
وکیل خوانده ضمن حضور در جلسه دادرسی گفته خوانده مبلغ ۲۴۰ میلیون تومان نقداً به خواهان پرداخت و این مبلغ مدت‌هاست نزد خواهان مانده و با آن کار کرده و از سود آن نیز استفاده نموده است ودر اظهارنامه سخنی از فسخ معامله نشده و اگر ایشان قصد فسخ را داشتند می‌بایست مبلغ دریافتی را به خریدار یا به حساب دادگستری واریز می‌کرده ولی تاکنون چنین اقدامی صورت نگرفته است و خوانده قرار بوده از بابت چکی که همسرش دریافت کرده الباقی ثمن را بپردازد ولی به لحاظ وضعیت نابسامان اقتصادی کشور موفق به دریافت آن نشده است و تقاضای مهلت یک ماهه جهت پرداخت مابقی ثمن و خسارت ضرر وزیان روزانه کرده است.
دادگاه حکم به اعلان فسخ مبایعه‌نامه و تحویل مورد معامله و ضرر و زیان ناشی از عدم تخلیه ملک و پرداخت خسارت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل صادر کرده است.
اما دادگاه تجدیدنظر اقدام به نقض این دادنامه بدوی کرده است. استدلال دادگاه تجدیدنظر چه بوده است؟
در مبایعه‌نامه عادی شرط شده در صورت عدم پرداخت چک مورخ ۲۵ مهر ۱۳۹۱ در موعد مقرر معامله به خودی خود فسخ خواهد شد…بنابراین از نظر دادگاه معامله واقع شده فی ما بین طرفین در همان تاریخ منفسخ گردیده است و هرگونه توافق بعدی آنان در تاریخ‌های بعدی من جمله۲۰ آذر ۱۳۹۱ در جهت ادامه روند معامله فاقد اثر و منشا حقوقی است و بر این اساس کلیه مفاد توافق مبنی بر پرداخت جریمه عدم تخلیه به میزان روزانه مبلغ پنج میلیون ریال هم باطل و بلااثر است.
بنابراین در حالی که دادنامه بدوی قرارداد را منفسخ ندانسته و حتی از واژه فسخ استفاده کرده است اما نظر صحیح، نظر دادگاه تجدیدنظر است که قرارداد را منفسخ دانسته و برآن آثار حقوقی بار نمی‌شود. به عبارت دیگر قرارداد منفسخ‌شده به هیچ وجه بار حقوقی ندارد. گویی مرده‌ای است که دیگر نمی‌تواند نفس بکشد. بنابراین نمی‌توان به مفاد آن هم استناد کرد.
راه ارتباطی با وکیل:
وب سایت: mahtabsahabi.com
اینستاگرام: @vakil_sahabii
برای ورود به وب‌سایت ایشان روی نام مهتاب سحابی در اول مطلب کلیک کنید.
