در آستانه آغاز فصل اجاره، مستاجرها را تنها نگذارید
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | حتی اگر مشاور رئیسجمهور باشید، اجازه ندارید اجاره خانه را بیشتر از سقف تعیین شده افزایش دهید!حداقل در کرهجنوبی شرایط به این شکل است و دقیقا به همین خاطر مشاوری که اجاره آپارتمانشان را بیش از پنج درصد افزایش داده بود مجبور شد با میز کارش خداحافظی کند.
در کشور ما هم سال گذشته سقف افزایش اجارهبها تعیین شده بود که بر اساس آن مالکان در تهران حداکثر ۲۵درصد، شهرهای بزرگ ۲۰درصد و شهرهای کوچک ۱۵درصد میتوانستند به مبلغ اجاره اضافه کنند اما نهایتا بررسیها نشان میدهد اجاره خانه در تابستان گذشته ۴۱درصد افزایش داشته و عملا این تصمیم دولت و ستاد مقابله با کرونا شکست خورده. امسال هم قرار است برای افزایش اجارهبها سقف مشخصی تعیین شود.
محمود محمودزاده میگوید مصوبه ستاد مبارزه با کرونا تا سه ماه پس از اتمام کرونا اعلام شده و بنابراین امسال هم این مصوبه اجرایی میشود.بر این اساس قراردادهای اجاره به صورت اجباری تمدید میشود و هر فردی که اجاره نامهاش تمام شده باشد با درصدی که اعلام خواهد شد اجارهنامه خود را تمدید خواهد کرد و نیازی به اسبابکشی وجود ندارد. این روزها و در آستانه آغاز فصل اجاره، بررسی آگهیهای منتشر شده نشان میدهد مالکان برای اجاره دادن خانههایشان عددهای زیادی در نظر میگیرند.
عددهایی که خیلی با توان مستاجران سازگار نیست.خیلیهایشان احتمالا پیش خودشان فکر میکنند مستاجر فعلی را جواب میکنند و با یک مستاجر جدید بهتوافق میرسند. پس اگر سقف افزایش مبلغ اجارهبها امسال هم مثل سال گذشته رعایت نشود، بعید نیست یک بحران دیگر به بحرانهای همیشگی اقتصادمان اضافه شود.
اجاره ماهانه و پول پیش سنگین دیگر در تهران موضوع عجیبی نیست.در بین فایلهای اجاره خانه در منطقه یک تهران مالکهای زیادی اجارههای اینچنینی برای آپارتمانشان در نظر گرفتهاند. این خانهها لزوما لوکس نیستند و در بین آنها خانههای قدیمی هم پیدا میشود.مثلا یک صاحبخانه در ولنجک برای واحد ۱۳۵متری که ۳۰سال از ساخت آن میگذرد رهن ۱۰۰میلیونی و اجاره ۹میلیون تومانی در نظر گرفته است.
کمی پایینتر در محله هروی فایل یک واحد ۱۱۵متری با رهن ۱۵۰میلیونی و اجاره ماهانه ۱۴میلیون تومان راهی بنگاه املاک شده است.در مرکز تهران محله توانیر برای اجاره یک واحد ۱۱۰متری با ۱۵سال ساخت باید ۳۰۰میلیون تومان سرمایه برای رهن داشته باشید و ماهی شش میلیون تومان اجاره به مالک پرداخت کنید. مالک یک واحد ۵۰متری در محله نظامآباد برای اجاره خانهاش ۳۰میلیون تومان پول پیش میگیرد و ماهی دو میلیون و ۶۰۰هزار تومان اجاره میخواهد.
اگر بخواهید یک واحد ۵۰متری در بلوار کشاورز اجاره کنید احتمالا ۱۰۰میلیون پول پیش لازم دارید و باید ماهی سه و نیم میلیون تومان اجاره پرداخت کنید. واحد ۹۰متری ۲۰سال ساخت در خیابان فاطمی تهران که نزدیک به مرکز شهر به حساب میآید، با ۵۰میلیون پول پیش و پنج میلیون اجاره به مشاور املاک سپرده شده است.غرب تهران هم شرایط مشابهی دارد.اجاره کردن یک واحد ۸۵متری با ۲۵سال سن در محله ستارخان ۱۰۰میلیون پول پیش و ماهانه پنج میلیون و ۵۰۰هزار تومان اجاره لازم دارد.
شرق تهران مثل محله پلیس، اجاره واحدهای ۱۰۰متری حدود ۹۰میلیون تومان پول پیش و ماهانه سه میلیون و ۵۰۰هزار تومان اجاره لازم دارد.صاحب یک واحد ۵۰متری در نارمک برای خانهاش دنبال مستاجر میگردد و از او ۷۰میلیون پول پیش و ماهی سه میلیون تومان اجاره میخواهد. حتی در محلههای جنوب شهر تهران اجاره سه میلیونی کاملا عادی شده. اجاره یک واحد ۸۰متری در محله سنگلج با ۲۵میلیون پول پیش و سه میلیون تومان اجاره ماهانه آگهی شده است.
رهن کامل خانه ۸۰متری ۱۵ساله در بهارستان ۱۲۰میلیون تومان سرمایه لازم دارد.بررسی کلی فایلهای اجاره نشان میدهد عموما در مرکز، غرب و شرق تهران اجاره چهار میلیون همراه ۱۰۰میلیون پول پیش به امری عادی تبدیل شده است. در محلههای شمالی حداقل دو میلیون باید به اجاره ماهانه خانه اضافه کرد و اگر به جنوب شهر بروید، احتمالا تنها یک میلیون در ماه باید اجاره پرداخت کنید.
*** چرا امسال رعایت سقف افزایش اجارهبها اهمیت بیشتری دارد؟
اجاره ماهانه چهار میلیونی برای یک خانه معمولی در مرکز شهر تهران به این معناست یک نفر باید حداقل هشت میلیون تومان درآمد داشته باشد تا بتواند نصف آن را سر ماه به حساب صاحبخانه واریز کند. تازه در آستانه فصل اجاره و جابهجاییها هستیم و این احتمال وجود دارد که در تابستان با ارقام بالاتری در آگهیهای اجاره خانه روبهرو شویم.
وزارت مسکن اعلام کرده برای سال جدید هم مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا اجرا میشود و قراردادها به صورت خودکار تمدید میشوند و مبلغ اجاره حداکثر تا سقفی که در آینده اعلام خواهد شد قابل افزایش است. بعضی مخالفان این طرح میگویند زمانی که دولت عدد مشخصی را به عنوان سقف اعلام میکند، حتی مالکانی که کمتر از آن میخواستند اجارهبها را افزایش دهند، حق خود میدانند که تا سقف تعیین شده اجاره را گران کنند.
در طرف مقابل آنهایی که اهمیتی برای طرحهای دولت قائل نیستند اجاره را هرچقدر دلشان خواست بالا میبرند و نهایتا شاهد افزایش هرچه بیشتر مبالغ اجاره خواهیم بود.در طرف مقابل موافقان طرح میگویند با اجرایی شدن سامانه املاک و اسکان و الزام مالکان به دریافت کد رهگیری میتوان روی تمام قراردادهای اجاره نظارت داشت و جلوی افزایش مبلغ اجاره بیش از سقف تعیین شده گرفته میشود. درست مثل آنچه در دیگر کشورها اجرا شده و دولت نظارت سختی روی افزایش مبلغ اجاره دارد.
*** سابقه نهچندان خوب تعیین سقف افزایش اجارهبها
تیرماه سال گذشته دولت سقف افزایش مبلغ اجاره را در تهران ۲۵درصد، کلانشهرها ۲۰درصد و دیگر شهرها ۱۵درصد تعیین کرد. طرحی که امیدوارکننده به نظر میرسید اما در ادامه نتیجه دیگری به دنبال داشت.در اولین ماه از فصل اجاره، گزارشهای رسمی نشان داد مبلغ اجارهبها در مناطق شهری به طور میانگین ۳۱درصد افزایش داشته و این یعنی از همان ابتدا مالکان گوششان بدهکار طرحهای دولت و مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا نبوده.
آخر تابستان مرکز آمار آب پاکی را روی دستمان ریخت و در گزارش فصلی که از وضعیت بازار مسکن در کل کشور منتشر شد، اعلام کرد مبلغ اجاره در تابستان ۹۹ به طور میانگین ۴۲درصد افزایش پیدا کرده است. این گزارش نشان میدهد عملا سقف تعیین شده توسط دولت و ستاد مقابله با کرونا برای افزایش مبلغ اجارهبها در سال گذشته رعایت نشده است. البته گزارش مرکز آمار واکنش وزارت راه و شهرسازی را در پی داشت.
طوری که معاون این وزارتخانه اعلام کرد آنچه مرکز آمار گفته، ترکیبی از دو قراردادهای تمدید و قراردادهای جدید بوده است.به گفته محمودزاده، اگر آمار این دو بخش به صورت تفکیکی منتشر شود مشخص خواهد شد که میزان افزایش اجارهبها در قراردادهای تمدید همان ۲۵درصد بوده است.جدا از اینکه سقف مبلغ اجارهبها در سال گذشته رعایت شده یا نه، مستاجران امسال بیش از هر زمان دیگری چشمانتظار اجرای مصوبه ستاد کرونا و جلوگیری از افزایش بیش از حد مبلغ اجارهبها هستند.
*** نسخه بقیه کشورها برای ساماندهی بازار اجاره
تعیین سقف افزایش اجارهخانه توسط دولت محدود به کشور ما نیست.گزارشها نشان میدهد چنین طرحی در خیلی از کشورهای دنیا اجرا میشود. دولتها عموما از طریق سیاستهایی مثل ساخت مسکن،مالیات،افزایش عرضه،پرداخت ودیعه مسکن به خانوادههای کمدرآمد، استفاده از قوانین حمایت از مستاجر و تعیین سقف افزایش قیمت اجاره،بازار مسکن را کنترل میکنند.
بر اساس این گزارش در حال حاضر کشورهایی مثل اتریش، اسپانیا، آمریکا، آلمان، بلژیک، پرتغال، دانمارک، سوئد،سوئیس،فرانسه،کانادا و نروژ مقرراتی برای کنترل سقف افزایش مبلغ اجارهبها دارند.با این حساب میتوان گفت قانون تعیین سقف افزایش اجارهبها در بقیه کشورها سابقه دارد و امکان اجرایی شدن آن شاید چندان دور از ذهن نباشد.این یعنی برخلاف کسانی که میگویند دولت نمیتواند روی قرارداد بین مالکان و مستاجران کنترل داشته باشد، نشان میدهد خیلی از کشورها در حال کنترل مبالغ اجارهبها هستند.
بعضی کشورها علاوهبر قانونهای معمول خود برای کنترل بازار مسکن، با توجه به شرایط کرونایی تصمیمات سختگیرانهتری برای قراردادهای اجاره گرفتهاند.گزارش مرکز پژوهشهای مجلس از اقدامات دولتها در سال گذشته برای حمایت از مستاجران در شرایط به وجود آمده نشان میدهد در استرالیا مالکان تا شش ماه اجازه نداشتند قرارداد اجاره را خاتمه دهند.
دولت نیوزیلند با طرحی، مالکان را تا شش ماه از افزایش مبلغ اجارهبها منع کرده بود و تا سه ماه امکان خاتمه قرارداد وجود نداشت.در اتریش قراردادهای اجاره به صورت خودکار به مدت ۹ماه تمدید شدند. آفریقای جنوبی این اختیار را به دادگاهها داد تا اجارهبهای مستاجران آسیبدیده را کاهش دهد. همچنین در کانادا مالکان تا پایان وضعیت اضطراری ناشی از کرونا، حق افزایش مبلغ اجارهبها را ندارند.
گل سرسبد کشورها در موضوع مدیریت بازار اجاره، کرهجنوبی است.در این کشور که سیاست بازار آزاد دارد و کمتر پیش میآید که دولت در موارد اقتصادی دخالت کند،مالکان اجازه ندارند مبلغ اجاره را بیش از پنج درصد افزایش دهند.تقریبا مشابه چیزی که سال گذشته در کشور ما اتفاق افتاد و به احتمال زیاد برای امسال هم عملی خواهد شد.با این تفاوت که در کرهجنوبی اجرای این قانون به طور جدی پیگیری شد تا جایی که رئیسجمهور کرهجنوبی مشاور عالی اقتصادی خود را به دلیل افزایش قیمت اجاره آپارتمانش اخراج کرد چراکه او اجاره خانهاش را ۱۴درصد افزایش داده بود. البته دو روز قبل از اجرا شدن قانون تعیین سقف افزایش اجارهبها!