۱۰نکته طلایی برای آنها که می‌خواهند وام بگیرند و خانه بخرند
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | متوسط قیمت اوراق تسهیلات مسکن در معاملات دیروز فرابورس نسبت به نرخ پایانی هفته گذشته کاهش پیدا کرد و از ۱۳۵ هزار و ۷۵۰ تومان به ۱۱۹ هزار و ۷۵۰ تومان رسید. با این حال یک زوج تهرانی که می‌خواهند برای خرید خانه ۴۸۰ میلیون تومان وام بگیرند، ناچار هستند حدود یک چهارم ارزش کل تسهیلات یعنی ۱۱۵ میلیون تومان پول خرج کنند.
هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن برای زوج‌های ساکن کرج، مشهد، تبریز، اصفهان، کرمانشاه، اهواز، قم، شیراز، سایر مراکز استان‌ها و شهرهایی با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۹۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان می‌رسد در حالی که آنها با پرداخت این پول نهایتا به ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات دست پیدا می‌کنند. محاسبات روی کاغذ غم‌انگیز به‌نظر می‌رسند. بعضی‌ها حتی عصبانی هستند اما اگر یک خانواده کوچک دو نفره را اداره می‌کنید که باید مبلغ قابل‌توجهی پول پیش نزد صاحبخانه بگذارید و تازه هر ماه اجاره می‌پردازید، می‌شود ماجرا را طور دیگری دید.
اگر بخشی از پول پیش را خرج خرید وام کنید، باقیمانده آن را روی وام پرداختی بگذارید، جیب‌هایتان را به‌معنای واقعی کلمه، سخت بتکانید و روی لطف خدا حساب باز کنید، خرید خانه نمی‌تواند آنقدرها که به‌نظر می‌رسد دور از دسترس باشد. هر چقدر از تهران فاصله بگیریم و به مراکز استان یا شهرستان‌ها نزدیک شویم، شانس شما برای صاحبخانه شدن به‌کمک تسهیلات مسکن افزایش پیدا می‌کند. پس لطفا این نوشته را با دید مثبت بخوانید.
یک: وزیر راه و شهرسازی هفته قبل از ارائه پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان خبر داد. این پیشنهاد در شورای‌عالی مسکن مطرح شد و پس از تایید، رفت برای طی مراحل اداری. بخشی از روند صعودی قیمت اوراق تسهیلات مسکن در روزهای اخیر، ناشی از همین خبر است. آنهایی که از اثر مثبت افزایش سقف تسهیلات مسکن با خبر هستند، بدجوری برای کسب سود دندان تیز کرده‌اند. من و شما چرا ناامید باشیم؟
دو: با فرض اینکه سقف وام خرید مسکن ویژه زوجین تهرانی به ۷۰۰ میلیون تومان برسد، زوج‌های ساکن تهران باید برای خرید هزار و ۴۰۰ برگه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن اقدام کنند. با احتساب متوسط قیمت ۱۱۹ هزار و ۷۵۰ تومان برای هر برگه، رقم مورد نیاز برای خرید اوراق تسهیلات به ۱۶۷ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان می‌رسد، در عوض ۷۰۰ میلیون دست متقاضیان را می‌گیرد. قبل از اینکه ذوق‌مرگ شویم، لطفا اجازه دهید محاسبه‌ای سردستی درباره مبلغ احتمالی اقساط داشته باشیم. با فرض ادامه شرایط موجود شامل بازپرداخت ۱۲ ساله و نرخ سود ۱۷.۵ درصدی، رقم اقساط این تسهیلات چیزی حدود ۱۱ میلیون و ۶۵۷ هزار تومان در هر ماه خواهد بود. زیاد است؟ حساب کنید با احتساب پول پیش و مبلغ اجاره، همین الان در ماه چقدر پول را دو دستی تحویل صاحبخانه‌تان می‌دهید.
سه: اعطای تسهیلات به زوج‌ها جهت خرید یک واحد مسکونی به‌طور مشترک انجام می‌شود. در این حالت زن و شوهر هر کدام یک وام دریافت می‌کنند. آنها همچنین برای همان خانه می‌توانند تسهیلات جعاله به ارزش ۸۰ میلیون تومان بگیرند. رقم تسهیلات هر نفر در تهران فعلا معادل ۲۰۰ میلیون تومان است. در مراکز استان‌ها و شهرهایی با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر، رقم وام به ۱۶۰ میلیون تومان می‌رسد و در سایر شهرستان‌ها به هرنفر ۱۲۰ میلیون وام تعلق می‌گیرد. به‌این ترتیب پولی که نهایتا دست زوج‌های جوان را خواهد گرفت، در تهران ۴۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۴۰۰ میلیون تومان و در شهرستان‌ها ۳۲۰ میلیون تومان خواهد بود. مجردها هم در هر کدام از این نقاط به ترتیب ۲۸۰ میلیون، ۲۴۰ میلیون و ۲۰۰ میلیون وام دریافت می‌کنند.
چهار: سقف وام خرید مسکن طبق قانون به واحدهایی تعلق می‌گیرد که از زمان ساخت آنها نهایتا ۲۵ سال گذشته باشد. در صورتی که سن بنا بین ۲۵ تا ۳۰ سال باشد، سقف قابل پرداخت وام در تهران به ۱۶۰ میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۱۲۰ میلیون تومان و در شهرستان‌ها به ۸۰ میلیون تومان کاهش پیدا می‌کند. به املاک بالای ۳۰ سال، تسهیلات خرید پرداخت نمی‌شود.
پنج: نرخ سود تسهیلات قابل پرداخت از محل اوراق در مناطق عادی شهری معادل ۱۷٫۵ درصد و در مناطقی که اصطلاحا به آن بافت فرسوده شهری می‌گویند، ۱۶ درصد خواهد بود. متقاضی برای بازپرداخت خود تسهیلات خرید خانه با نرخ سود ۱۷٫۵ درصدی، ۱۲ سال مهلت خواهد داشت. در بافت فرسوده، مهلت بازپرداخت وام به ۱۵ سال افزایش پیدا می‌کند. به این ترتیب رقم اقساط وام در تهران، مراکز استان‌ها و شهرستان‌ها به‌ترتیب سه میلیون و ۳۳۲ هزار تومان، دو میلیون و ۶۶۶ هزار تومان و دو میلیون تومان خواهد بود. حواستان باشد که به‌عنوان زوج، دو تا وام به‌شما تعلق می‌گیرد.
پس اول رقم اقساط ماهیانه را دو برابر کنید و در مرحله بعدی برای ۸۰ میلیون تسهیلات جعاله با مهلت بازپرداخت سه‌ساله و سود ۱۷٫۵ درصد، حدود دو میلیون تومان دیگر روی اقساط ماهیانه بکشید. به این ترتیب اگر در تهران به دریافت وام و خرید خانه فکر می‌کنید، حداقل باید در پنج سال اول، توانایی پرداخت ماهی هشت میلیون و ۶۰۰، ۷۰۰ هزار تومان قسط را داشته باشید. از اجاره خانه‌تان بیشتر است؟ ۱۲ سال بعد که وامتان به‌امید خدا کم‌کم در حال تسویه شدن بود، رقم اقساط در مقابل تورم معمول کشور، ناچیز به‌حساب می‌آید. ضمن اینکه امکان پرداخت اقساط به روش پلکانی هم در نظر گرفته شده است.
بیشتر بدانید| اوراق تسهیلات مسکن که به‌اختصار گاهی تسه نامیده می‌شود، توسط بانک مسکن منتشر شده و صاحبانشان می‌توانند آنها را به‌عنوان یک دارایی در بازار فرابورس معامله کنند. کسی که تعداد مشخصی از اوراق تسهیلات را خریداری کند، در نهایت قادر است به بانک برود و با ارائه آنها جهت خرید ملک یا زمین، درخواست پرداخت وام دهد. درحال حاضر هر برگه اوراق تسهیلات مسکن، معادل ۵۰۰ هزار تومان است. پس برای دریافت سقف تسهیلات فردی قابل پرداخت که فعلا ۲۰۰ میلیون تومان است، ارائه ۴۰۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن ضروری است. یک زوج که قصد دارند، علاوه بر وام معمول، تسهیلات جعاله هم بگیرند، در نهایت به خرید ۹۶۰ برگه تسه نیاز پیدا می‌کنند.
شش: بعد از دریافت تسهیلات، فروش ملک به همراه تسهیلاتی که روی همان واحد دریافت کرده‌اید، امکان‌پذیر است. آن‌هم به‌صورت قطعی. در این حالت مانده بدهی به خریدار جدید منتقل می‌شود. چنانچه قبلا از تسهیلات استفاده کرده‌اید اما قصد خرید ملک جدید و انتقال تسهیلات قبلی به ملک جدید را دارید این کار در قالب تعویض وثیقه امکان‌پذیر است. بانک در این حالت به شما اجازه می‌دهد معادل تفاوت سقف تسهیلات و باقیمانده تسهیلات قبلی، از تسهیلات جدید استفاده کنید. این مورد را می‌شود با یک مثال، ساده‌تر توضیح داد. فرض کنیم سال‌‌های قبل برای خرید یک واحد در تهران، تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی پرداخت شده است و در حال حاضر بعد از گذشت چند سال، از تسهیلات قبلی مبلغ ۴۰ میلیون تومان باقی مانده. در این حالت بانک ۴۰ میلیون را از ۲۰۰ میلیون تسهیلات قابل پرداخت فعلی کم می‌کند و به خریدار جدید دوباره تسهیلاتی معادل ۱۶۰ میلیون تومان پرداخت می‌کند.
هفت: تسهیلات جعاله، شاید اسم عجیب غریبی داشته باشد اما کارکردی شیرین و دلنشین دارد. می‌توانید بروید بانک و بگویید ۸۰ میلیون وام برای تعمیرات خانه می‌خواهید. این وام به دریافت‌کنندگان تسهیلات خرید مسکن هم به‌طور جداگانه تعلق می‌گیرد اگرچه به‌عنوان زوجی که دو تا وام ۲۰۰ میلیونی دریافت می‌کنند و یک خانه می‌خرند، تنها یک وام جعاله پرداخت می‌شود. نرخ سود تسهیلات جعاله ۱۷٫۵ درصد و مهلت بازپرداخت آن پنج سال خواهد بود. از زمانی که اوراق تسهیلات بخرید، همراه مدارک مورد نیاز به بانک ببرید و فرم درخواست پرداخت وام جعاله را پر شده روی پیشخوان شعبه بگذارید، یک‌ماه زمان می‌برد تا وام را به‌حساب‌تان واریز کنند. پرداخت اقساط تسهیلات جعاله در دو روش ساده و پلکانی امکان‌پذیر است. در حالت ساده کسی که این وام را گرفته، باید ماهی دو میلیون و ۱۰ هزار تومان قسط بدهد.
هشت: تسهیلات جعاله را می‌توان برای حفر یا ترمیم چاه، تعمیر سرویس حمام و آشپزخانه و دستشویی، ترمیم یا آسفالت پشت‌بام و کاشی‌کاری، جابه‌جایی درها و پنجره‌ها، لوله‌کشی و سیستم گرمایش و سرمایش، تعمیرات جزیی داخل ساختمان، رنگ و نقاشی، خرید انشعاب آب وبرق و لوله کشی آب و گاز و ترمیم سیم‌کشی معیوب ساختمان دریافت کرد. حیاط‌سازی، نرده‌کشی، کاشی‌کاری، موزاییک‌کاری، لوله‌کشی گاز و آب، نصب تاسیسات سرمایش وگرمایش، کابینت‌گذاری، تکمیل زیرزمین، نصب موکت، پارکت، سرامیک و… از جمله دیگر موارد پرداخت تسهیلات جعاله هستند.
۹ : در صورت تسویه تسهیلات دریافتی قبلی، پرداخت مجدد تسهیلات جعاله به متقاضیانی که از تسهیلات جعاله این بانک یا سایر بانک‌‌ها استفاده کرده‌اند، طبق قانون بدون محدودیت زمانی امکان‌پذیر است.
۱۰: وام جعاله مسکن را می‌توان غیر از خرید اوراق تسهیلات مسکن، به‌کمک وثیقه کردن سفته به‌ارزش ۱۲۰ درصد اصل و سود وام، ترهین شش‌دانگ اموال غیرمنقول، حساب پس‌انداز قرض‌الحسنه یا انواع سپرده بانکی (به اندازه ۱۰۰ یا ۱۱۰ درصد ارزش اصل و سود وام) دریافت کرد. اقساط متقاضیانی که بدون سپرده‌گذاری اقدام به دریافت وام جعاله می‌کنند، با نرخ سود ۱۸ درصد و مهلت بازپرداخت هشت سال محاسبه می‌شود و بانک حداقل پنج درصد اصل تسهیلات را به‌عنوان وثیقه، در حسابی به‌نام خود مشتری نگه می‌دارد.
