کشف مرز واقعیت و خیال در بازار مسکن

روزنامه هفت صبح، گروه بازار| ‌ قیمت واقعی خانه با آنچه در آگهی‌های فروش مسکن می‌بینید، تفاوت آشکاری دارد. گزارش بانک مرکزی از معاملات رسمی آبان می‌گوید متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات قطعی آبان امسال 75میلیون و 770هزار تومان بوده است اما داده‌های یک سایت انتشار آگهی‌ آنلاین خرید و فروش مسکن، سطح توقع و انتظار صاحبخانه‌ها را حداقل متری 18میلیون و 530هزار تومان بالاتر از این عدد نشان می‌دهد.

در مورد خانه‌ای 100 متری این اختلاف قیمت نزدیک دو میلیارد تومان و در معامله واحدی 50 متری، فاصله قیمت تقریبا یک میلیارد تومان خواهد بود. در برخی نقاط شهر، مثل منطقه یک این اختلاف حتی به متری 57 میلیون و 500 هزار تومان می‌رسد که به‌خوبی می‌تواند علت رکود و قهر خریداران با بنگاه‌های املاک این مناطق را به زبان ساده توضیح دهد.

‌تفاوت واقعیت و توهم در بازار مسکن شمال تهران
در شمال شهر پایتخت، گران‌ترین خانه‌ها را می‌شود در منطقه یک پیدا کرد. در آبان‌ماه امسال طبق آنچه بانک مرکزی می‌گوید 205 واحد مسکونی در این ناحیه خرید و فروش شده‌اند که متوسط قیمتشان برای هر متر مسکن، 134میلیون و 930هزار تومان بوده. بر این اساس اگر کسی واحد 100 متری خریده، بابت آن 13میلیارد و 493 میلیون تومان و اگر واحد 50 متری معامله کرده، شش میلیارد و 746میلیون تومان پول داده است.

اما آگهی‌های یکی از سایت‌های خرید و فروش آنلاین مسکن را که نگاه بیندازیم متوجه می‌شویم، در اغلب آگهی‌ها قیمت هر متر خانه در منطقه یک به‌طور میانگین 192میلیون و 400هزار تومان بوده است. فاصله اعلام شده از سوی بانک مرکزی با انتظار آگهی‌دهندگان، 57 میلیون و 400 هزار تومان بر روی هر متر از خانه است. در آگهی‌های منتشر شده، متوسط قیمت واحدهای 100 متری 19 میلیارد و 240میلیون تومان و متوسط قیمت خانه‌های 50 متری 9 میلیارد و 620میلیون تومان است. با این حساب تفاضل قیمت بین آمار بانک مرکزی با آگهی‌های منتشر شده می‌تواند بین پنج تا شش میلیارد تومان بر روی یک واحد 100متری و دو تا سه میلیارد برای واحدهای 50 متری باشد.

یکی دیگر از مناطق شمال تهران، منطقه دو است که متوسط قیمت هر متر مسکن در آن برای آبان‌ماه از سوی بانک مرکزی 124 میلیون و 420هزار تومان اعلام شده. اما میانگین رقم قیمت هر متر خانه در سایت‌های خرید و فروش آنلاین مسکن، متری 135 میلیون و 600هزار تومان است. بین این دو رقم یک فاصله 11 میلیون و 180هزار تومانی وجود دارد.

به‌هر حال نمی‌شود منکر شد که در دومین ماه پاییز، 294واحد مسکونی در محله‌های منطقه دو مانند سعادت‌آباد و شهرک‌غرب و گیشا و… با همان قیمتی معامله شده‌اند که بانک مرکزی اعلام کرده. با این حال کسانی که این روزها قصد دارند خانه خود را بفروشند توقف دارند که یک خانه 100متری را به قیمت 13میلیارد و 560میلیون تومان بفروشند و برای واحد نقلی 50 تا 60 متری شش میلیارد و 700 تا هفت میلیارد و 300میلیون تومان پول بگیرند. فاصله قیمت بین این دو در خانه‌های متوسط، حدود یک میلیارد تومان و برای خانه‌های کوچک حدود 500میلیون تومان است.

تعداد 158 واحد مسکونی، ماه آبان در منطقه سه، یعنی نقاطی مانند پاسداران و شریعتی و… با قیمت متوسط متری 135 میلیون و 740هزار تومان معامله شده. با این حساب کسانی که در این ماه خانه‌های 100متری خریده‌اند بابت آن حدودا 13میلیارد و 600میلیون تومان هزینه کرده بودند و اگر خانه 50 تا 60 متری خریده‌اند شش و نیم تا هفت و نیم میلیارد تومان پول داده‌اند.

اما آگهی‌های مسکن در همین خیابان‌ها می‌گویند قیمت واحدها به‌طور میانگین متری 158میلیون و 300 هزار تومان است. یعنی یک نفر که بخواهد واحدی 100 متری بخرد باید روی 15میلیارد و 830میلیون تومان حساب کند و واحدهای نقلی را حدودا هشت میلیارد تومان بخرند. بین این دو، در واحدهای 100متری یک فاصله بیش از دو میلیارد تومانی و در واحدهای 50 متری فاصله یک میلیارد تومانی وجود دارد.

تفاوت واقعیت و توهم در بازار مسکن شرق تهران
در منطقه چهار، که شامل بخش مهمی از شرق پایتخت می‌شود، آبان ماه 1402 تعداد 270 واحد مسکونی با متوسط قیمت متری 80 میلیون و 920هزار تومان معامله شده. یعنی در این محله افراد می‌توانستند خانه‌های متوسط را با قیمت هشت میلیارد و 100میلیون تومان بخرند و بابت واحدهای کوچک حدودا چهار میلیارد تومانی هزینه کنند.

طبق آگهی‌های منتشر شده در سایت‌های آنلاین هر متر واحد مسکونی در مهم‌ترین محله‌های شرقی شهر 91 میلیون و 900هزار تومان است. با این حساب یک خانه 100متری حدودا 9 میلیارد و 200میلیون تومان و 50 متری، چهار میلیارد و 600میلیون تومان آگهی شده‌اند. فاصله میان قیمت اعلام شده از سوی بانک مرکزی با توقعی که صاحبان خانه از خریداران دارند بر روی هر متر خانه نزدیک به 11میلیون تومان است.

آبان ماه امسال 218 واحد مسکونی در محله هشت یعنی نقاطی مانند تهرانپارس،‌ هفت‌حوض، نارمک، مجیدیه و کرمان و… با متوسط قیمت 73میلیون و 200هزار تومان فروخته شده‌اند. این یعنی اغلب کسانی که دنبال واحد 100 متری در این محله‌ها بودند ناچار شده‌اند حداقل هفت میلیارد و 300میلیون تومان پول بدهند.

با این حال بر اساس آنچه آگهی‌های خانه در این محله‌ها می‌گوید، صاحبان واحدهای مسکونی، برای هر متر از خانه‌ها قیمت 84میلیون و 600هزار تومان را در نظر گرفته‌اند که 11 میلیون و 400 هزار تومان بیشتر است. با این حساب کسی که خانه 100 متری را برای فروش گذاشته توقع دارد که مشتری با هشت میلیارد و 460 میلیون تومان پول در جیب پا پیش بگذارد.

خریداران مسکن در منطقه 13 تهران شامل محله‌هایی مانند پیروزی و نیروهوایی، بابت هر متر مسکن در آبان‌ماه میانگین متری 67 میلیون و 390هزار تومان هزینه کرده‌اند و آگهی‌ها می‌گویند فروشنده‌ها از شما این روزها انتظار دارند خانه‌ها را در این منطقه با قیمت متری 79میلیون تومان بخرید. بین این دو عدد یک فاصله 11 میلیون و 610هزار تومانی وجود دارد که در خانه‌های 100 متری حدود یک میلیارد و 161میلیون تومان و در خانه‌های 50متری نزدیک به 600 میلیون تومان می‌شود.

هر متر خانه منطقه 14 در جنوب شرق پایتخت، طبق گفته بانک مرکزی متری 62میلیون و 140هزار تومان قیمت داشته. آگهی‌های مسکن می‌گویند اغلب واحدهای مسکونی آگهی شده در این محله‌ها متری 65میلیون و 800هزار تومان قیمت دارند. تفاوت بین این دو مبلغ سه میلیون و 660هزار تومان است. حالا اگر در نظر بگیریم افراد واحدهای 100متری را شش میلیارد و 214هزار تومان خریده‌اند، می‌توانیم بگوییم فروشندگان مسکن برای واحدهای مشابه مبلغ شش میلیاردو 660میلیون تومان را در نظر دارند.

تفاوت واقعیت و توهم در بازار مسکن غرب تهران
منطقه پنج که در شمال غرب تهران قرار گرفته و شامل محلاتی مانند پونک و جنت‌آباد و شهران و شهرک اکباتان و بیمه و… می‌شود، یکی از پرطرفدارترین مناطق تهران است که خریداران خانه از این محله‌ها به‌خوبی استقبال می‌کنند. در آبان ماه 528 واحد مسکونی در این محله‌ها فروخته شده که براساس گفته بانک مرکزی هر متر از آنها میانگین 93میلیون و 920هزار تومان قیمت داشته‌اند.

اما اگر نظر مالکان را بخواهید که چشم‌انتظار مشتری هستند آنها در این منطقه قصد دارند تا خانه را متری 103میلیون و 400هزار تومان بفروشند. بین این دو رقم یک تفاوت حدودا 9میلیون و 500هزار تومانی وجود دارد. اینطور که بانک مرکزی می‌گوید، قیمت یک واحد 100متری در منطقه پنج ماه قبل حدود 9 میلیارد و 400 ميليون بوده و واحدهای کوچک بین چهار میلیارد و 500 میلیون تومان تا پنج میلیارد تومان فروخته می‌شدند. آگهی‌ها اما می‌گویند قیمت واحدهای متوسط حدود از 10 میلیارد و 400 ميليون قیمت دارند و واحدهای نقلی پنج میلیارد و 200 میلیون تومان فروخته می‌شوند.

منطقه 9 شهرداری در جنوب غرب تهران واقع شده و محله‌های مشهورش شمشیری و مهرآباد و سی‌متری جی است. متوسط هر متر خانه در این محله‌ها به گفته آماری که بانک مرکزی منتشر کرده در آبان‌ماه 60میلیون و 880هزار تومان بوده. با این‌حال آگهی‌های مسکن می‌گویند اگر بخواهید همین حالا بدون چانه‌زدن یک واحد را در این محله‌ها برای خرید پیدا کنید، باید متری 60میلیون و 800هزار تومان پول بدهید.

درست حدس زدید، این تنها استثنایی است که متوسط قیمت در آمار بانک مرکزی از آگهی‌های سایت‌های آنلاین بیشتر است. ماه قبل در این منطقه 89 واحد خانه معامله شده‌اند که اگر متراژشان را 100 متر حساب کنیم، با قیمتی که بانک مرکزی داده، شش میلیارد و 880 میلیون و اگر 50متری بوده باشند، سه میلیارد و 440 میلیون تومان فروخته شده‌اند.

در آبان‌ماه کسانی که قصد خرید خانه در محله‌هایی مانند جیحون و کارون و هاشمی و بریانک که مهم‌ترین محله‌های منطقه 10 هستند، داشتند به‌طور میانگین متری55 میلیون و 630 هزار تومان پول داده‌اند. با این حساب آنها خانه‌های متوسط 100 متری را پنج میلیارد و 563میلیون تومان و خانه‌های 50 متری را با قیمت دو میلیارد و 781هزار و 500 تومان خریدند.

اما آگهی‌هایی که منتشر شده نشان می‌دهد، صاحب‌خانه‌ها از شما توقع دارند بابت هر متر خانه در این منطقه حدودا 60 میلیون تومان هزینه کنید. اگر شما حوصله چانه‌زدن نداشته باشید، ناچار می‌شوید واحدهای 100متری را شش میلیارد تومان و واحدهای نقلی را سه میلیارد تومان بخرید که حدودا 200 میلیون تومان گران‌تر از آن چیزی است که بانک مرکزی اعلام کرده.

افرادی که در آبان‌ماه برای خرید واحد مسکونی در منطقه 21 شامل تهرانسر و چیتگر اقدام کرده بودند، بابت هر متر 58میلیون و 210هزار تومان پول داده‌اند. اما کسانی که با انتشار آگهی قصد فروش خانه در این نواحی را دارند، قیمت را به‌طور متوسط متری 67 میلیون و 400هزار تومان می‌گویند که تفاضل بین این دو عدد 9 میلیون و 190هزار تومان است.

در منطقه 22 و مکان‌هایی مانند برج‌های اطراف دریاچه خلیج‌فارس و دهکده المپیک و … قیمت هر متر خانه طبق آنچه آمار بانک مرکزی اعلام کرده، 62 میلیون و 250هزار تومان بوده و با این حساب با شش میلیارد و 225میلیون تومان واحدهای 100متری خریده شده‌اند. آگهی‌های مسکن می‌گویند متوسط قیمت خانه در همان نقطه بیشتر از این حرف‌هاست و مالکان انتظار دارند بابت هر متر هشت 84 میلیون و 900هزار تومان هزینه کنید و درنهایت واحدی 100متری را هشت میلیارد و 490میلیون تومان بخرید. تفاوت بین این دو در خانه‌های متوسط بیش از دو میلیارد تومان و در خانه‌های کوچک بیش از یک میلیارد تومان است.

تفاوت واقعیت و توهم در بازار مسکن مرکز تهران
منطقه شش تهران از جذاب‌ترین محله‌های مرکز شهر است که شامل خیابان‌هایی مانند یوسف‌آباد، کریمخان، سنایی، جمالزاده و امیرآباد می‌شود. بر اساس آمار بانک مرکزی در ماه دوم پاییز متوسط قیمت هر متر منزل مسکونی در این محله‌های 101میلیون و 820 هزار تومان بوده است.

اما آگهی‌های مسکن به ما می‌گویند متوسط قیمت خانه‌هایی که این روزها برای فروش آگهی‌ شده‌اند، 119 میلیون و 400 هزار تومان در هر متر هستند. بین این دو عدد فاصله‌ای 17میلیون و 580هزار تومانی وجود دارد. در ماه گذشته 183نفری که در منطقه شش خانه 100متری خریده‌اند به طور متوسط حدود 10میلیارد و 200میلیون تومان پول داده‌اند و خانه‌های 50 تا 60 متری را با قیمت پنج میلیارد تا پنج میلیارد و 500 میلیون تومان خریده‌اند. اما خانه‌های متوسط در این محلات و در آگهی‌ها حدودا 12میلیارد تومان و خانه‌های کوچک‌تر حدودا شش تا هفت میلیارد تومان قیمت دارند.

منطقه هفت شامل محله‌هایی چون عباس‌آباد، فردوسی، هفت‌تیر و… می‌شود که متوسط قیمت خانه‌های فروخته شده در این ناحیه، 72میلیون و 480هزار تومان بوده است و مثلا اگر شما ماه پیش واحدی متوسط در این محله‌ها خریده‌اید، احتمالا حدود هفت میلیارد و 250 میلیون تومان پول داده‌اید.

اما طبق رقم‌هایی که فروشندگان در نظر گرفته‌اند هر متر واحد مسکونی در محله‌هایی که از آنها نام بردیم، 84میلیون و 900هزار تومان قیمت داشته که اگر این رقم را در نظر بگیریم واحدهای 100متری حدودا هشت میلیارد و 500میلیون فروخته می‌شوند و واحدهای کوچک حدودا چهار میلیارد و 250میلیون تومان قیمت دارند. فاصله قیمتی که خانه‌ها در همین هفته‌های اخیر در منطقه هفت فروخته شده‌اند با آگهی‌های مسکن در واحدهای متوسط حدودا یک میلیارد و 200میلیون تومان است.

قیمت هر متر خانه در منطقه 11 بر اساس آمار بانک مرکزی 57 میلیون و140هزار تومان است. اما آگهی‌های فروش خانه به ما خبر می‌دهند که اغلب فروشندگان انتظار دارند هر متر از واحدهای مسکونی خود را چهار میلیون و 270هزار تومان گران‌تر از این رقم بفروشند. در این منطقه 146 خانه ماه قبل با همان قیمت متوسط 57 میلیون تومان فروخته شده و کسانی که دنبال واحدهای کوچک بوده‌اند بابت هر واحد دو میلیارد و 900تومان هزینه کرده‌اند. اما اگر توقعات صاحبان ملک را در نظر بگیریم،‌ چنین خانه‌هایی نزدیک به سه میلیارد تومان قیمت دارند.

مرز واقعیت و توهم در بازار مسکن جنوب تهران
منطقه 12 تهران شامل محله‌های قدیمی در بهارستان، پامنار، آبشار و … می‌شود. بر اساس آمار بانک مرکزی 65 خانه در آبان ماه در این ناحیه خرید و فروش شده که متوسط قیمت آنها 46 میلیون و 940هزار تومان بوده. با این حساب کسانی که دنبال واحدهای 100 متری با قیمت کمتر از پنج میلیارد تومان در محله‌هایی که دسترسی به آنها خوب است بوده‌اند، می‌توانستند در این منطقه خرید کنند. با این حال عدد و رقم‌ها در سایت‌های آنلاین خرید و فروش مسکن متفاوت هستند و به ما می‌گویند میانگین هر متر خانه در این محله‌های پایتخت متری 57میلیارد و 500میلیون تومان است و شما اگر واحدی 100متری بخواهید باید پنج میلیارد و 750میلیون تومان هزینه کنید.

متوسط قیمت هر متر خانه در منطقه 15، یعنی حوالیه مشیریه و مسعودیه و مسگرآباد، 42 میلیون و 730هزار تومان اعلام شده. یعنی کسانی که واحدهای 100متری را در آبان‌ماه خریده‌اند بابت آن حدودا چهار میلیارد و 270میلیون تومان پول داده‌اند و برای خانه‌های 50 متری کمی بیش از دو میلیارد تومان هزینه کرده‌اند. در صورتی که آگهی‌ها را ببینید متوجه می‌شوید که متوسط قیمت هر متر خانه با این رقم یک فاصله شش میلیون و 770هزار تومانی دارد و اغلب خانه‌ها با قیمت متری 49میلیون و 500هزار تومانی فروخته می‌شوند. این یعنی واحدی متوسط در آن حوالی نزدیک به پنج میلیارد تومان و خانه‌ای کوچک حدود دو میلیارد و 500 میلیون تومان قیمت دارند.

اگر شما دنبال خرید خانه در محله‌هایی مثل نازی‌آباد و جوادیه و … باشید که در منطقه 16 قرار گرفته‌اند، با آگهی‌هایی مواجه می‌شوید که قیمت هر متر خانه را 50 میلیون و 100 هزار تومان اعلام کرده‌اند. با این حساب اگر بخواهید واحد 100 متری بخرید باید پنج میلیارد و 10 میلیون تومان پول داشته باشید. البته واحدهای کوچک حدود دو میلیارد و 505 میلیون تومان فروخته می‌شوند. آنطور که بانک مرکزی اعلام کرده، ماه آبان 64 واحد مسکونی در این محلات خرید و فروش شده که متوسط قیمت هر متر از آنها 43 میلیون و 240 هزار تومان بوده است.

این رقم از آنچه در آگهی‌ها می‌گذرد، شش میلیون و 860 هزار تومان کمتر است. قیمت هر متر مسکن در آبان ماه در منطقه 17 و حوالی یافت‌آباد و خزانه و امامزاده حسن، 45 میلیون و 670 هزار تومان بوده. البته طبق آنچه در آگهی‌های آنلاین مسکن می‌گذرد، قیمتی که برای فروشندگان مناسب به نظر می‌رسد 46 میلیون و 700 هزار تومان است. این دو عدد یک میلیون و 30 هزار تومان با یکدیگر فاصله دارند. کسی که یک خانه 100 متری در منطقه 17 خریده به طو متوسط احتمالا چهار میلیارد و 570 میلیون تومان هزینه کرده است. با همه اینها عددی که صاحب‌خانه‌ها برای چنین ملکی در نظر دارند چهار میلیارد و 670 میلیون تومان است که حدودا 10 میلیون تومان بیشتر است.

منطقه 18 را می‌توان ارزان‌ترین محله پایتخت در نظر گرفت که آمار بانک مرکزی می‌گوید ماه قبل یک واحد 100 متری در آنجا سه میلیارد و 500هزار تومان قیمت داشته و هر متر 35میلیون و 10هزار تومان فروخته شده. سایت‌های خرید ملک می‌گویند در بیشتر آگهی‌های مسکن برای واحدهایی که در این محله‌ها قرار گرفته‌اند، قیمت متری 45 میلیون تومان در نظر گرفته شده که با این حساب 100 متر واحد مسکونی در ارزان‌ترین محله پایتخت چهار میلیارد و 500 میلیون تومان و 50 متر خانه، دو میلیارد و 250 میلیون تومان می‌شود.

برای خرید خانه درمحله‌ای مانند خانی‌آباد در منطقه 19، افراد ماه قبل متری 39 میلیون و 960 هزار تومان هزینه کرده‌اند. بر اساس آماری که سایت‌های فروش آنلاین می‌دهند، مالکان از خریداران این روزها انتظار دارند برای خرید خانه‌های این محله متری 50 میلیون و 500 هزار تومان پول داشته باشند. فاصله بین این دو رقم در هر متر خانه 10 میلیون و 540هزار تومان است.در منطقه 20 آبان تنها 33 خانه معامله شده که کمترین میزان در سطح تهران است. قیمت هر متر مسکن به گفته آمار بانک مرکزی در محله شهر ری و اطراف آن 39 میلیون و 170هزار تومان بوده. به نظر می‌رسد به دلیل کم بودن معامله خانه در این منطقه، آمار دقیقی از اینکه قیمت موردنظر بنگاهی‌ها و صاحب ملک چقدر است وجود ندارد.