چشم امید مستاجران به خط قرمز ۲۵درصدی
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | صاحبخانه‌ها حداکثر تا ۲۵درصد در تهران، ۲۰درصد در کلانشهرهای بالای یک‌میلیون نفر جمعیت، یعنی مشهد، اصفهان، تبریز، اهواز، قم، شیراز و کرج و ۱۵درصد در بقیه شهرها می‌توانند به مبلغ اجاره اضافه کنند. مرکز آمار می‌گوید، در بهار ۹۹ مبلغ تعیین‌شده برای تمدید قراردادهای اجاره‌خانه به‌طور میانگین ۳۳درصد بیشتر شده و این یعنی مستاجرها راه سختی در پیش دارند.
اگر مستاجر هستید، این گزارش به شما کمک خواهد کرد تا بدانید مبلغ اجاره نهایی که به ازای هر مترمربع پرداخت می‌کنید، چقدر است. با این کار می‌توانید ببینید در صورت رعایت کردن سقف تعیین‌شده برای افزایش ۲۵، ۲۰ یا ۱۵درصدی مبلغ اجاره، نهایتا شما چقدر باید برای قراردادی که قرار است تمدید یا از اول امضا کنید، بودجه در نظر بگیرید.
ممکن است صاحبخانه صرفا پول پیش را بیشتر کند یا تصمیم به افزایش اجاره ماهانه بگیرد. از آنجا که استراتژی صاحبخانه‌ها تا حدودی تغییر کرده و این روزها اغلب به‌دنبال ودیعه یا پول پیش بیشتر هستند، احتمالا صاحبخانه شما هم بی‌خیال اضافه کردن اجاره ماهانه شود و صرفا با بالا بردن مبلغ پول پیش، سراغ سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف برود.
*** شیوه محاسبه اجاره‌خانه بر حسب متراژ
میانگین مبلغ اجاره در شهر تهران حدود متری ۵۴هزار تومان است. شاید این رقم چندان برایتان ملموس نباشد. اگر بخواهید مبلغ اجاره‌خانه خودتان را با این رقم مقایسه کنید، باید متراژ خانه را در نظر داشته باشید. مثلا اگر مستاجر یک خانه ۱۰۰متری هستید، این یعنی مبلغ اجاره‌خانه شما به‌طور میانگین پنج‌میلیون و ۴۰۰هزار تومان است. به همین شکل اگر خانه ۷۰متری اجاره کنید، مبلغ اجاره رقمی حدود سه‌میلیون و ۸۰۰هزار تومان محاسبه می‌شود. این رقم نشان‌دهنده اجاره نهایی است. یعنی هم اجاره ماهانه و هم پول پیش که بعضا به‌عنوان ودیعه و رهن می‌شناسیم در آن تاثیرگذار هستند.
برای اینکه ببینیم اجاره نهایی خانهای که در آن مستاجر هستیم چقدر است، باید سه‌درصد مبلغ پول پیش را به اجاره ماهانه اضافه کنیم. مثلا اگر قراردادمان با پول پیش ۱۰۰میلیون و اجاره ماهانه دو‌میلیون تومانی محاسبه شده، باید سه‌درصد مبلغ رهن یعنی سه‌میلیون تومان را به مبلغ اجاره ماهانه اضافه کنیم تا اجاره نهایی پنج‌میلیون تومان محاسبه شود. با تقسیم این رقم بر متراژ خانه می‌توانیم اجاره‌خانه را با میانگین شهر مقایسه کنیم. اگر خانه‌مان ۱۰۰متری است، یعنی به ازای هر مترمربع ۵۰هزار تومان اجاره پرداخت می‌کنیم که تا حدودی نزدیک به میانگین کل شهر یعنی ۵۴هزار تومان است.
اگر بخواهید می‌توانید مسیر را برعکس بروید. مثلا وقتی می‌گوییم میانگین مبلغ اجاره در یک شهر ۴۰هزار تومان است، این یعنی اجاره ماهانه به اضافه سه درصد پول پیش به چنین رقمی خواهد رسید. این یعنی اگر بخواهید یک خانه ۷۰متری را مطابق با میانگین شهر اجاره کنید، باید اجاره نهایی شما حدود دو‌میلیون و ۸۰۰هزار تومان باشد که هم اجاره ماهانه را پوشش می‌دهد و هم مبلغ پول پیش. بستگی به خودتان دارد که چه مقدار از این مبلغ را ماهانه به صاحبخانه پرداخت کنید و چقدر از آن را به پول پیش اضافه کنید. بعضا راه میانه را در پیش می‌گیرند و این رقم را به طور مساوی بین اجاره ماهانه و پول پیش تقسیم می‌کنند. به این معنا که یک‌میلیون و ۴۰۰هزار تومان به صورت ماهانه پرداخت می‌کنند و مابقی آن را در قالب ۴۷میلیون پول پیش به مدت یک‌سال در اختیار صاحبخانه می‌گذارند.
*** تغییر استراتژی صاحبخانه‌ها در دریافت پول پیش
رعایت نسبت بین اجاره ماهانه و مبلغ ودیعه به توافق بین مستاجر و صاحبخانه بستگی دارد. بعضی صاحبخانه‌ها ترجیح می‌دهند سراغ اجاره بیشتر در ازای پول پیش کمتر بروند و بعضی دیگر آنقدری به سرمایه بزرگ احتیاج دارند که حاضرند کلا بی‌خیال اجاره ماهانه شوند و خانه‌شان را به صورت رهن کامل در اختیار مستاجر بگذارند. در طرف مقابل مستاجرهایی که سرمایه کافی برای رهن دارند، تمایلشان به پرداخت اجاره ماهانه کمتر است و کسانی که پول چندانی دستشان نیست، ترجیح می‌دهند با پول پیش کمتر سر خانه و زندگی‌شان بروند.
سال‌های پیش ترجیح صاحبخانه‌ها به دریافت اجاره بیشتر بود. چراکه آن زمان سود سرمایه‌گذاری چندان بالا نبود و صاحبخانه‌ها می‌توانستند با دریافت نکردن پول پیش، سه‌درصد آن را ماهانه دریافت کنند. مثلا صاحبخانه‌ها به‌جای دریافت ۱۰۰میلیون تومان و دریافت سود بانکی ۱۸درصدی به مبلغ ۱۸میلیون تومان، ترجیح می‌دادند ماهی سه‌میلیون اجاره بگیرند که در مجموع ۱۲ماه، ۳۶میلیون تومان یعنی دوبرابر سود بانکی نصیبشان شود. در یکی‌دوسال گذشته شرایط تا حدودی تغییر کرده و تمایل صاحبخانه‌ها به دریافت پول بیشتر و اجاره کمتر بالا رفته است.
چراکه سود آنها از سرمایه‌گذاری خیلی بیشتر از دریافت اجاره ماهانه است. صاحبخانه‌ها حالا می‌توانند با دریافت ۱۰۰میلیون تومان پول پیش و سرمایه‌گذاری آن در بازار طلا، ارز و بورس، خیلی بیشتر از سه‌میلیون تومان ماهانه درآمد کسب کنند. سال‌هایی که سرمایه‌گذاری رونق می‌گیرد عموما چنین شرایطی پیش می‌آید و صاحبخانه‌ها تمایل بیشتری به رهن کامل خانه‌شان پیدا می‌کنند. البته در همین شرایط هم صاحبخانه‌هایی که چندان با سرمایه‌گذاری آشنا نیستند و احساس می‌کنند نمی‌توانند با پول رهن درآمد کسب کنند، همچنان به دریافت اجاره بیشتر به‌جای پول پیش تمایل دارند.
طرف مقابل صاحبخانه‌ها، مستاجرانی هستند که باید اجاره ماهانه‌شان را با درآمدشان تنظیم کنند. عموما استراتژی پرداخت اجاره معادل نصف درآمد ماهانه را توصیه می‌کنند. به این معنا که شما هر چقدر حقوق می‌گیرید، نهایتا نصف آن را اجاره بپردازید. برای مثال اگر درآمد ماهانه‌تان سه‌میلیون تومان است، بهتر است سراغ خانهای بروید که اجاره ماهانه‌اش نهایتا یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان باشد. برای جبران باقی‌مانده می‌توانید روی افزایش پول پیش حساب باز کنید.
مثلا به جای دو‌میلیون تومان اجاره و ۵۰میلیون تومان پول پیش، سراغ یک‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان اجاره و ۶۶میلیون تومان پول پیش بروید. سود سرمایه‌گذاری حتی ممکن است روی استراتژی مستاجرها هم تاثیر بگذارد. کسانی که می‌توانند ماهانه بیشتر از سه‌درصد از سرمایه‌گذاری سود کنند، ترجیح می‌دهند پولشان را به‌جای سپردن به صاحبخانه، سرمایه‌گذاری و سود حاصل از آن را در قالب اجاره ماهانه پرداخت کنند. خیلی از سرمایه‌گذارهای بورس این روزها چنین ایده‌هایی در ذهن دارند.
*** افزایش مبلغ اجاره در هر شهر باید چقدر باشد؟
آنطور که ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب کرده و وزارت راه و شهرسازی توضیح داده، مبلغ اجاره تابستان امسال نباید بیشتر از حد تعیین‌شده افزایش پیدا کند. این ستاد سقف افزایش مبلغ اجاره را در شهر تهران ۲۵درصد، هفت کلانشهر دیگر یعنی مشهد، اصفهان، تبریز، اهواز، قم، شیراز و کرج ۲۰درصد و سایر شهرها ۱۵درصد تعیین کرده است. همچنین در این مصوبه آمده، همه قراردادهای اجاره مسکن باید در سامانه املاک و اسکان ثبت شوند و کد رهگیری برایشان صادر شود.
با این حساب اگر شما در تهران مستاجر هستید، صاحبخانه نهایتا تا ۲۵درصد حق افزایش مبلغ اجاره را دارد. این ۲۵درصد روی اجاره نهایی محاسبه خواهد شد. مثلا اگر در قرارداد قبلی دو‌میلیون تومان اجاره ماهانه و ۵۰میلیون تومان پول پیش پرداخت کرده‌اید، موقع تمدید صاحبخانه می‌تواند از شما دو‌میلیون و ۵۰۰هزار تومان اجاره و ۶۲میلیون تومان پول پیش بخواهد. همچنان امکان دارد صاحبخانه به جای افزایش ۵۰۰هزار تومانی اجاره، ۱۶میلیون تومان دیگر به پول پیش خانه اضافه کند. یعنی علاوه بر ۵۰میلیون تومانی که از قرارداد قبلی مانده، ۲۸میلیون تومان پول پیش دریافت کند. در چنین حالتی همچنان سقف ۲۵درصدی تعیین شده برای افزایش مبلغ اجاره بها در تهران رعایت شده است.
سقف افزایش مبلغ اجاره در کلانشهرها یعنی شهرهایی که بالای یک‌میلیون نفر جمعیت دارند، ۲۰درصد تعیین شده است. در شهری مثل اصفهان، قراردادهای اجاره‌خانه تابستان پارسال با میانگین مبلغ متری ۹هزار و ۴۰۰تومان امضا شده‌اند. اگر سقف ۲۰درصدی تعیین‌شده توسط ستاد ملی مقابله با کرونا رعایت شود، حداکثر مبلغ اجاره نهایی در این شهر به ۱۱هزار و ۳۰۰تومان به ازای هر مترمربع خواهد رسید. این یعنی اجاره یک واحد ۱۰۰متری در اصفهان به طور میانگین حدود یک‌میلیون و ۱۳۰هزار تومان خواهد بود که بخشی از آن در قالب اجاره ماهانه و بخشی دیگر در قالب پول پیش پرداخت می‌شود.
شهرهایی که کمتر از یک‌میلیون نفر جمعیت دارند و کلانشهر به حساب نمی‌آیند، مشمول سقف افزایش مبلغ اجاره به اندازه ۱۵درصد هستند. برای مثال اگر شما ساکن ارومیه هستید و قرارداد قبلی‌تان درست به اندازه میانگین کل شهر یعنی متری شش‌هزار تومان امضا شده، امسال صاحبخانه می‌تواند مبلغ اجاره را به متری شش‌هزار و ۹۰۰تومان برساند. حالا یک خانه ۱۰۰متری در ارومیه به‌طور میانگین ۶۹۰هزار تومان اجاره لازم دارد که می‌توان آن را در قالب ۳۰۰هزار تومان اجاره ماهانه و ۱۳میلیون تومان پول پیش به صاحبخانه پرداخت کرد.
برای اینکه میزان افزایش مبلغ اجاره را برای خانه خودتان محاسبه کنید، می‌توانید بعد از اضافه کردن سه‌درصد ودیعه به اجاره ماهانه، مبلغ اجاره نهایی را به‌دست بیاورید و به آن ۱۵درصد اضافه کنید تا ببینید برای قرارداد جدید صاحبخانه تا چه حد می‌تواند مبلغ اجاره یا پول پیش بیشتری از شما بخواهد. برای اینکه از رعایت کردن سقف تعیین‌شده توسط صاحبخانه مطمئن شوید، بهتر است حتما قرارداد اجاره‌خانه را ثبت کنید و از مشاور املاک کد رهگیری بخواهید. با این روش جزئیات قرارداد شما قابل بررسی خواهد بود.
