اثر وام نیم میلیاردی در بازار مسکن
روزنامه هفت صبح، گروه بازار | وقتی درباره خرید مسکن در تهران حرف می‌زنیم منظورمان پرداخت پول بابت چیزی است که الان هر مترمربع از آن به‌طور متوسط ۳۲میلیون تومان (به‌شکل رسمی ۳۱میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) ارزش دارد. این یعنی یک خانه ۱۰۰متری در پایتخت سه میلیارد و ۱۷۰ میلیون تومان پول طلب می‌کند و برای خانه‌ای ۷۰، ۸۰متری باید حدود دو میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان پول داد. بیشتر افراد با اطلاع از این موضوع کلا بی‌خیال بازار مسکن می‌شوند اما فراموش نکنید بازار مسکن فقط مختص تهران نیست.
پس اجازه ندهید عددهای ۹رقمی شما را فریب دهند. هنوز در بسیاری از استان‌ها و شهرهای کشور می‌توان با بودجه ۱۰۰ تا ۵۰۰میلیون تومان صاحبخانه شد. در تهران هم آمارهای رسمی از وجود یک دسته گرگ زبر و زرنگ خبر می‌دهند که قادر هستند با ۵۰۰ میلیون تومان هم صاحبخانه شوند. برای ۱۸درصد خریداران مسکن در ماه گذشته وام نیم میلیاردی نصف پول مورد نیاز برای صاحبخانه شدن به‌حساب می‌آید. اگر جزو این دسته جنگجوی امیدوار هستید، نوشته حاضر با کلی دعای خیر و آرزوی موفقیت به شما تقدیم می‌شود. بیایید برای شروع روی مراحل دریافت وام مسکن تمرکز کنیم.
بانک مسکن مصوبه شورای پول و اعتبار درباره افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق را به شعب خود در سراسر کشور ابلاغ کرد. این آخرین مرحله از فرآیند اداری کار به‌حساب می‌آید و ابلاغ مصوبه به شعبات بانک یعنی متقاضیان رسما قادر هستند از سقف جدید تسهیلات استفاده کنند.
یک: از این پس زوج‌های تهرانی می‌توانند ۴۰۰ میلیون تومان وام مسکن و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله را از طریق خرید اوراق تسهیلات مسکن دریافت کنند. سقف اوراق وام انفرادی در تهران به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است. در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت هم زوج‌ها می‌توانند ۳۲۰ میلیون تومان و دیگر افراد ۱۶۰ میلیون تومان اوراق تسهیلات مسکن خریداری کنند که البته علاوه بر این مبالغ، وام ۸۰ میلیون تومانی جعاله هم به زوجین و افراد متقاضی وام در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تعلق می‌گیرد. در سایر مناطق شهری هم ۲۴۰ میلیون تومان و برای افراد ۱۲۰ میلیون تومان اوراق تسهیلات مسکن قابل خرید است و زوجین و افراد متقاضی وام مسکن می‌توانند علاوه بر این ۸۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند.
دو: گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در شهریور امسال متوسط قیمت خانه در تهران متری ۳۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده است. معمولا در زمان اعلام هر وام جدید، ظریفی پیدا می‌شود که با تقسیم رقم وام بر همین متوسط قیمت، بگوید پوف! وام به‌درد نمی‌خورد. در این مورد آخر توانایی اسمی وام می‌شود حدود ۱۵مترمربع اما تا شما چنین ضرب و تقسیمی را باور کنید و توی دلتان افسوس بخورید، خیلی‌ها با دریافت ۴۸۰میلیون تومان صاحبخانه شده‌اند.
سه: باور نمی‌کنید؟ شهریور امسال واحدهای مسکونی در دامنه قیمت ۱۵ تا ۲۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع با سهم ۱۶.۳درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند. خانه‌هایی که هر مترشان ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان قیمت داشته و خانه‌هایی که هر متر آنها ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان قیمت داشته هم به‌ترتیب با سهم ۱۶ و ۱۳درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
یعنی روی هم رفته ۴۵درصد معاملات سر خانه‌هایی اتفاق افتاده که زیر متوسط ۳۱میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی ارزش داشته‌اند. نکته مهمتر اینکه خریداران علاوه بر رقم ۴۸۰میلیون تومان وام، خودشان هم بودجه‌ای دارند که به آن آورده می‌گویند. قیمت کل ۱۸درصد خانه‌های فروخته شده در ماه شهریور بین یک تا ۱٫۵میلیارد تومان بوده است. در بعضی از این موارد وام ۴۸۰ میلیونی نصف پول خرید یک خانه است!
چهار: اگر یک زوج تهرانی بخواهد با وام ۴۸۰ میلیون تومانی در مناطق ۲۲گانه تهران خانه بخرد گزینه‌های زیادی پیش‌رو خواهد داشت. جست‌وجو در آخرین آگهی‌های مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، خانه‌هایی با ارزش کل زیر نیم‌میلیارد تومان در محدوده‌هایی مانند یافت‌آباد، حوالی دریاچه چیتگر، مهرآباد، انتهای اتوبان نواب پیدا می‌شود. به‌عنوان مثال بهای یک آپارتمان ۵۰متری ساخت سال ۹۸ در یافت‌آباد ۴۴۰میلیون تومان قیمت‌گذاری شده یا آپارتمان ۵۵متری دیگری در همان منطقه با سال ساخت ۹۰ حدود ۴۳۰میلیون تومان آگهی شده است. یک واحد آپارتمانی ۵۵متری و نوساز در مهرآباد جنوبی، شهرک مرتضی‌گرد هم با قیمت ۳۸۰میلیون تومان به فروش می‌رسد. در منطقه جیحون هم بهای یک آپارتمان ۴۲متری که در سال ۸۸ ساخته شده، حدود ۴۲۵میلیون تومان است.
پنج: برای خرید آپارتمان با وام جدید در حوالی تهران دست زوج‌ها بازتر و گزینه‌های بیشتری در دسترس است. در منطقه اندیشه تهران یک آپارتمان ۶۱متری با سال ساخت ۸۷ به قیمت ۳۶۰میلیون تومان عرضه شده و در همین منطقه یک آپارتمان ۴۷متری ساخت سال ۹۰ با بهای ۲۹۰میلیون تومان به فروش می‌رسد. در پرند یک واحد ۶۲متری تقریبا نوساز ۳۴۲میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در شهر قدس هم یک واحد ۵۰متری نوساز با قیمت ۴۰۰ میلیون تومان فروخته می‌شود. در بومهن یک آپارتمان ۶۵متری ساخت سال ۹۵ با نرخ ۳۲۵میلیون تومان عرضه شده و یک آپارتمان ۵۶متری ساخت سال ساخت ۹۱ در شهریار با قیمت ۳۷۰میلیون تومان فروخته می‌شود.
شش: اقساط وام جدید مسکن با متر و معیار الان کمی سنگین است؛ یک زوج که وام ۴۸۰ میلیون تومانی دریافت می‌کنند، باید ماهانه حدود شش میلیون و ۶۶۱ هزار تومان برای وام ۴۰۰ میلیون تومانی و دو میلیون تومان قسط بابت وام جعاله پرداخت کند که تقریبا دو برابر حداقل دستمزد در ایران خواهد بود. با روش پرداخت پلکانی می‌توان مقداری از زهر اقساط ماهانه کم کرد. از منظر اقتصادی هم بعید است در صورت تداوم اجاره‌نشینی در تهران بتوانید رقمی کمتر از این پرداخت کنید.
هشت قدم اصلی برای دریافت وام مسکن
دریافت تسهیلات خرید مسکن از نظر اقتصادی شاید پردردسر و پرزحمت باشد اما از نظر فنی و اداری تنها هشت قدم تا خرید خانه با کمک وام مسکن فاصله دارید. باور می‌کنید؟
گام اول؛ خرید واحد مسکونی
به‌منظور ایجاد شرایط دریافت تسهیلات خرید مسکن، ابتدا باید نسبت به خرید یک واحد مسکونی و تنظیم مبایعه‌نامه اقدام کنید. لازم به ذکر است در ذکر رقم و مشخصات فروشنده مبایعه‌نامه باید دقت کافی را به خرج دهید، زیرا وام مسکن در قالب چکی در وجه فروشنده صادر می‌شود.
گام دوم؛ درخواست تسهیلات
پس از تنظیم مبایعه‌نامه و خرید واحد مسکونی، باید کپی یکی از مدارک واحد مسکونی نظیر سند، بنچاق، پروانه ساخت، گواهی پایان کار یا قبض برق را از فروشنده خانه گرفته، آن را اسکن کنید و در سایت بانک مسکن، نسبت به پر کردن فرم درخواست تسهیلات اقدام کنید. در این مرجله می‌توانید نسبت به ثبت درخواست تسهیلات اقدام کنید.
گام سوم؛ مراجعه به شعبه بانک مسکن
پس از تکمیل فرآیند ثبت درخواست تسهیلات مسکن، به شعبه دلخواه بانک مسکن مراجعه کرده و نسبت به خرید اوراق از بانک مربوط اقدام می‌کنید. با توجه به اینکه اکثر تصمیمات کلان در حوزه اخذ تسهیلات به رئیس هر شعبه واگذار شده، پس در انتخاب شعبه دقت کنید. پرس‌وجو درباره رئیس بانک در این مرحله اهمیت زیادی پیدا می‌کند.
گفتنی است، به منظور خرید اوراق برای دریافت تسهیلات مسکن، قیمت هر برگه را با ارزش ذاتی ۵۰۰هزار تومان محاسبه کنید. قیمت فروش اوراق در فرابورس با توجه به عرضه و تقاضا متغیر است. در حقیقت قبل از اقدام به خرید اوراق باید از قیمت روز مطلع شوید. فرآیند خرید اوراق از بانک ممکن است دو تا سه روز زمان ببرد اما در پایان فرآیند بانک شما را مطلع می‌کند.
گام چهارم؛ شروع فرآیند اخذ تسهیلات
پس از خریداری اوراق، با مراجعه به شعبه دلخواه بانک مسکن، نسبت به تکمیل فرآیند اخذ تسهیلات خود اقدام کرده و تمامی فرم‌های مربوط را پر می‌کنید. پس از یک هفته، ارزیاب بانک مسکن با مراجعه به واحد مسکونی خریداری شده توسط شما، نسبت به ارزیابی قیمت آن اقدام کرده و نتیجه استعلام خود را به بانک اعلام می‌کند.
گام پنجم؛ مراجعه فروشنده واحد مسکونی به بانک مسکن
پس از کسب استعلام از ملک خریداری شده توسط بانک، فروشنده واحد مسکونی به بانک مراجعه خواهد کرد. پس از مراجعه به بانک، فروشنده خانه باید با نامه بانک مسکن به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه کرده و ثبت معامله و استعلام مربوط به آن را در دفترخانه انجام دهد.
گام ششم؛ تکمیل فرآیند اخذ تسهیلات
پس از مراجعه فروشنده به دفترخانه ثبت اسناد رسمی و استعلام معاملات، لازم است خریدار و فروشنده واحد مسکونی به بانک مراجعه کرده و نسبت به تکمیل فرآیند ثبت‌نام اقدام کنند. در این مرحله لازم است، تمامی فعالیت‌های مرتبط با ملک از قبیل پرداخت عوارض و بدهی‌های احتمالی به شهرداری و سازمان ثبت املاک توسط فروشنده انجام شده باشد.
گام هفتم؛ دریافت تسهیلات از بانک مسکن
پس از تکمیل استعلامات، بانک مسکن برای تکمیل فرم قرارداد و همچنین مراجعه به دفترخانه به‌منظور ثبت اطلاعات قرارداد به شما اطلاع‌رسانی می‌کند. پس از اتمام تنظیم سند، نماینده بانک در محل دفترخانه نسبت به صدور چک به مبلغ تسهیلات در وجه فروشنده اقدام می‌کند. در این مرحله شما موفق به اخذ تسهیلات مسکن شده‌اید.
گام هشتم؛ اخذ کارت اقساط تسهیلات
پس از صدور چک به مبلغ تسهیلات درخواستی، باید نسبت به اخذ کارت اقساط تسهیلات اقدام کنید و از سررسید و مبلغ هر قسط آگاه شوید. لازم به تاکید است در فرآیند اخذ تسهیلات خرید، سررسید اقساط یک ماه پس از تنظیم سند و تحویل چک فرا می‌رسد. همه این مراحل هشت‌گانه در شرایط معمول عادی حدود یک‌ماه زمان می‌برد.
