روزنامه هفت صبح، گروه بازار| قیمت مسکن در چند سال گذشته آنقدر افزایش داشته که باعث شده بسیاری از سرمایهگذاران خرد، دیگر پولشان کفاف ندهد و دنبال بازارهای جایگزین باشند. این کار قطعا بازارهای ارز و طلا را هم پریشان میکند. پس باید دنبال آشتی دادن سرمایهگذاران خرد با بازار مسکن و راهکارهایی برای رونق دادن به کار ساخت و ساز و تامین سرمایه آن باشیم. فروش متری مسکن در بورس و فروش سهمی از یک آپارتمان چنین سیاستی را دنبال میکنند.
درست است که با افزایش قیمت ملک سرمایهگذاری در این بخش محدود شده اما میتوان با دخیل کردن چند سرمایهگذار و داراییهای خردشان، دوباره چرخ ساختمانسازی را به چرخش وادار کرد. در این روش سازنده ملک به جای اینکه سرمایه هر واحد را از یک نفر بگیرد، ملک را به قسمتهای مساوی تقسیم میکند و هر قسمت یا سهم را به خریدار میفروشد، تا هم سرمایه ساخت جور شود و هم اینکه فرصتی برای سرمایه گذاران خرد فراهم شود.
نکته مهم این است که سرمایهگذار با خرید سهم از یک ملک، صاحب آپارتمان نمیشود و نمیتواند ادعای مالکیت کند و فقط میتواند به عنوان یک سرمایهگذار از مزایای رشد و افزایش قیمت آن ملک برخوردار شود و هر وقت دلش خواست سهمش را بفروشد. سرمایهگذار فقط نسبت به میزان سهم خود حقوق قانونی دارد و در این داستان همان سرمایهگذاری است که دوست دارد در بازار مسکن دنبال سود باشد، حتی اگر نتواند خانه بخرد. قطعا نباید نسبت به پیچیدگیهای قانونی این شیوه بیتفاوت بود.
خرید سهم یک آپارتمان با خرید امتیاز فرق دارد
خرید سهم میتواند خریداران را به ملک برساند، اما لزوما به این معنی نیست که هر کس سهم میخرد خانهدار میشود. سرمایهگذار در این بخش فقط مالک سهمی است که خریده. یعنی خریدار سهمی از یک ملک را میخرد که هنوز ساخته نشده و بسیاری از آنها در مرحله گودبرداری و ساخت فونداسیون است. حتی بعضی از پروژهها هنوز روی زمین هستند و هیچ ساخت و سازی روی آنها انجام نشده است. با این اوصاف شرکتهای تعاونی مسکن به غیر از پیش فروش واحدها، برای پروژه خود یک سری سهم نیز میفروشند.
اندازه سهم بسته به متراژ واحدهای در دست ساخت متفاوت است که معمولا از 10 سهم شروع میشود. با این اوصاف خرید سهم با خرید امتیاز تفاوت زیادی دارد. کسی که امتیاز یک ملک را میخرد، در روند ساخت پروژه حاضر است و باید طبق قراردادی که با شرکت سازنده میبندد به صورت نقد و اقساط مبالغ اعلام شده را بپردازد. وضعیت ملک در خرید امتیاز مشخص و روشن در قرارداد نوشته میشود و خریدار واحدی با متراژ مشخص را انتخاب میکند و بعد از پایان پروژه و البته تسویه حساب با شرکت سازنده، سند ملک به نامش میشود.
اما خرید سهم خیلی کلیتر از امتیاز است. در خرید سهم خریدار فقط سهمی را میخرد که بخشی از یک واحد است و برای تبدیل شدن به واحد، باید چند سهم در کنار هم داشته باشد. سهم آپارتمان قابل فروش است و سرمایهگذاران میتوانند هر تعداد سهمی که دارند با توجه به افزایش قیمت و رشد سرمایه در هر زمان از وضعیت پروژه بفروشند. شاید برای کسانی که سرمایه کمی دارند این سوال پیش بیاید که خرید سهم یک ملک بهتر است یا خرید امتیاز آن؟
در این مورد فقط بودجه و سرمایه مورد نظر حرف اول را میزند، چون قطعا خرید قسمتی از یک واحد نسبت به خرید کل آن پول کمتری میخواهد و سرمایه خریدار نقش مهمی در انتخاب این دو مورد دارد. نکته مهم دیگر این است که خریدار سهم پس از پایان پروژه با فروش سهم خود در هر زمانی که بخواهد، با توجه به پیشرفت پروژه به مرور زمان سود میکند. اما خرید امتیاز برای کسانی مناسب است که میخواهند در آن منطقه سکونت کنند به همین دلیل برای انتخاب محل، متراژ واحد و امکانات باید دقت بیشتری کنند این در حالی است که سرمایهگذار، مالک بخشی از خانهای است که فقط قرار است در سود و پیشرفت قیمت آن شریک باشد.
خرید سهم از یک ملک مسکونی قانونی است؟
پیش فروش آپارتمان از سال 89 در مجلس تصویب شد. در یک قرارداد قانونی پیش فروش باید اسم و مشخصات طرفین قرارداد نوشته شود، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک به طور دقیق ذکر شود. در قرارداد پیش فروش باید وضعیت ملک کاملا مشخص باشد، مساحت، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری به صورت شفاف نام برده شود.
همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان، موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک باید در قرارداد نوشته شود. قیمت ملک و نحوه پرداخت آن در چند قسط باید به تفکیک توضیح داده شود و حتی تکلیف شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی نیز روشن باشد. در قرارداد پیش فروش باید زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز با درج تاریخ نوشته شود و…
اما در حال حاضر قانونی برای خرید و فروش سهم ملک تصویب نشده. سهام قانونی فقط باید در بورس فروخته شود، به همین دلیل بعضی از شرکتهای سازنده به جای واژه سهام از سهم یا فروش متری و قسمتی استفاده میکنند. بسیاری از این شرکتها در پاسخ به این سوال که خرید و فروش سهم قانونی است یا نه بحث محضری شدن قرارداد را پیش میکشند، ولی ثبت محضری هیچ دلیلی بر قانونی بودن یک قرارداد نیست.
بعضی از کارشناسهای فروش پروژههایی که سهم میفروشند ادعا میکنند بعد از ثبت قرارداد به مشتری پلاک ثبتی برای گرفتن استعلام داده میشود، اما استعلام قانونی داشتن نیز هیچ ربطی به اصل ماجرا ندارد. حتی اگر یک ملک همه مدارکش قانونی باشد، فروش سهم به دلیل نامشخص بودن شرایط قرارداد و موقعیت ملک در هالهای از ابهام است.
پروژه شاندیز مشهد یکی از ساخت و سازهای عظیمی بود که کارش را با فروش سهم به خریداران شروع کرد. پروژهای که از سال 88 شروع به کار کرد و بعد از 14 سال هنوز وضعیت مشخصی ندارد. همان سال تبلیغات زیادی در صدا و سیما و مطبوعات برای این پروژه انجام شد، اما هنوز خریداران سهم این پروژه بلاتکلیف هستند.
فروش سهم؛ از یک متر تا 30 متر
منطقه 22 در حال حاضر محل خرید و فروش سهم واحدهایی است که هنوز ساخته نشدهاند. بیشتر افرادی که این سهمها را میفروشند مدعی هستند در یک محدوده زمانی سه تا پنج ساله میتوانید چند برابر سرمایه اولیهای که وارد این بازار کردهاید، سود کنید. مثلا یکی از آنها خرید سهم از یک پروژه در چیتگر را پیشنهاد میدهد.
قیمت نقدی هر سهم 30 متری 778 میلیون تومان است و بدون محدودیت در سقف خرید میتوانید بین یک تا 30 سهم 30 متری بخرید. برای خرید این سهم نیز با خریدار کنار میآیند. گزینه اول که خرید نقدی است اما اگر سرمایه کمی داشته باشید میتوانید قسمتی از آن را به صورت قسطی خریداری کنید. حتی این راه را پیش روی مشتری میگذارند که اگر ملک یا خودرو داشته باشد میتواند برای خرید سهم تهاتر کند.
خریدار برای خرید یک سهم 30 متری از یک واحد در مجموعهای که مجهز به استخر، سونا، جکوزی، روف گاردن، باشگاه ورزشی، کارواش، سینماست باید حداقل 250 میلیون تومان داشته باشد و بقیه مبلغ را در دو ماه تسویه کند. مشاور این پروژه تاکید میکند قرارداد با خریدار هم در محل شرکت و هم در محضر ثبت میشود و به خریدار وکالت بلاعزل نیز داده میشود و هر زمان که خریدار بخواهد میتواند با مراجعه به شرکت سهامش را یا به خود سازنده یا به فرد دیگری بفروشد و به قیمت روز پولش را بگیرد.
بعضی شرکتها برای راضی کردن خریدار سهم با متراژ پایین میفروشند. کارشناس فروش سهم یکی از شرکتهای سازنده مجتمع مسکونی در منطقه 22 تهران از مجموعه عظیمی میگوید که قرار است در 30 هزار متر ساخته شود که فقط 15 هزار متر آن محوطه و زمین بازی و پیست دوچرخه و مرکز خرید است و در 15 هزار متر دیگر قرار است آپارتمانهای چند قلو ساخته شود. آپارتمانهای این مجموعه 90 و 140 متری است و خریداران میتوانند از خرید 10 سهم برای مشارکت شروع کنند.
هر سهم 10 متری 250 میلیون تومان قیمت دارد که 30 میلیون تومان به آن حق امتیاز اضافه میشود. او تاکید میکند این ساختمان در سال 1405 آماده تحویل است و به دلیل داشتن لابی مجلل و لابی من ۲۴ساعته، باشگاه ورزشی مدرن ویژه بانوان و آقایان، سالن بازی کودکان، روف گاردن چهار فصل، پارکینگ ویژه مهمان، شوتینگ زباله و مخزن ذخیره آب و ژنراتور برق اضطراری سه سال دیگر با قیمتهای خیلی بالا فروش میرود و سرمایهگذار میتواند بعد از سه سال سود خوبی از خرید هر سهم به دست بیاورد.
اما به گفته یک مشاور دیگر رسیدن به سود در کمتر از سه سال هم امکان پذیر است. پروژه مسکونی با ویو ابدی دریاچه چیتگر در حال پیریزی و گودبرداری است و به گفته این مسئول فروش شرکت سازنده به خریداران حق امتیاز و سهامداران قول داده تا دو سال دیگر یعنی در تابستان 1404 واحدها را تحویل میدهد.
خریداران سهم میتوانند در این پروژه تا 30 متر سهم بخرند، متراژ واحد هم مشخص نیست و در پایان شرکت سازنده مشخص میکند این مقدار سهم متعلق به چه واحدی و با چه متراژی است. پیش پرداخت برای خرید این سهم 290 میلیون تومان است و بقیه اقساط آن در هشت قسط 25 میلیون تومانی دریافت میشود. تازه خریدار باید اقساط مشارکت در ساخت هم بدهد که در 48 قسط شش میلیون تومانی باید با شرکت تسویه کند.
اما بعضی شرکتهای سازنده برای جذب سرمایههای خرد و حتی زیر 100 میلیون نیز فرصت را از دست نمیدهند و سهم یک متری و سه متری نیز میفروشند. کارشناس فروش یکی از این شرکتهای سازنده به قول خودش پیشنهاد جذابی دارد که در یک مدت زمانی دو ساله میتواند خریدار را به سود زیادی برساند. پروژه در منطقه 22 است، فعلا همه چیز روی کاغذ است اما زمین مورد نظر برای ساخت خریداری شده.
این کارشناس میگوید شرکت با هر خریداری کنار میآید و حتی یک متر سهم را نیز میتوانید به صورت قسطی خریداری کنید. قیمت پایه هر سهم یک متری در این پروژه 150 میلیون تومان است و خریدار این فرصت را دارد در اقساط طولانی مدت 20 ماهه این 150 میلیون تومان را با شرکت تسویه کند. بعد از پرداخت آخرین قسط با سرمایهگذار قرارداد محضری امضا میکنند و به او یک متر سهم میدهند، این در حالی است که هر متر آپارتمان برای پیش فروش در این منطقه بین 20 تا 25 میلیون تومان است، اما این شرکت برای یک متر از واحدی که قرار است دو سال دیگر آماده شود و به قول خودشان به سودآوری برسد، متری 150 میلیون تومان میخواهند. البته کارشناس فروش این شرکت معتقد است تا دو سال دیگر پول سرمایهگذار چند برابر میشود و تا امروز بیشتر سهمهایی که در نظر گرفته بودند فروش رفته و فقط مقدار محدودی باقی مانده است.
یک شرکت دیگر نیز برای فروش سهم سه متری سود 400 درصدی پیشبینی میکند. مشاور فروش این پروژه میگوید پروژه در حال ساخت است و حدود 50 درصد پیشرفت فیزیکی داشته و یکی از بهترین پروژههای منطقه از لحاظ ویو و موقعیت است. برای شرکت در این پروژه و خرید سه متر سهم باید 150 میلیون تومان داشته باشید، یعنی هر سهم یا یک متر ملک 50 میلیون تومان. مشاور میگوید قرارداد در محضر ثبت میشود و خریدار باید در سه قسط تسویه کند و در همان زمان پرداخت اقساط میتواند مقدار سهمش را بفروشد، اما به گفته او اگر صبر کند و پروژه به سرانجام برسد حداقل روی هر سهم 400 درصد سود میکند. در این پروژه مشخص نیست سهم چه ملکی باچه متراژی را میخرید. کارشناس معتقد است، خرید سهم از این پروژه ممکن است دیر و زود داشته باشد اما سوخت و سوز ندارد.
