روزنامه هفت صبح، گروه بازار| مستاجران تابستانی داغ پیشرو دارند. گزارشها نشان میدهند توقع صاحبخانهها به بالاترین سطح رسیده و اعداد و ارقامی که بهعنوان پول پیش و اجاره ماهانه اعلام میشود، گاهی هیبتی سرگیجهآور بهخود میگیرد. در چنین شرایطی دولت تلاش میکند تا شاید بتواند در تابستان داغ امسال، کمکحال مستاجران باشد.
مشاوران املاک ممکن است این وسط قربانی شوند این فعالان بازار که بهخاطر بالا رفتن قیمت مسکن، شانس پایینی برای جوش دادن قراردادهای فروش دارند، دل به تابستان و فصل جابهجایی اجارهنشینها بسته بودند اما با معرفی سامانه دولتی ثبت قراردادهای مسکن و صدور کدرهگیری، ممکن است این موقعیت را هم از دست بدهند. دقیقا درحالی که مشاوران املاک دلخور و دمغ به تحولات چشم دوختهاند، صاحبخانهها و مستاجران میتوانند از سامانه ثبت قرارداد و صدور کدرهگیری استفاده کرده و همزمان با تمدید قراردادهای قدیمی، وام بگیرند و از تهدید تابستان داغ را به فرصت تبدیل کنند.
جزئیات طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها
حذف مشاوران املاک از پروسه اجاره احتمالا مهمترین برنامه دولت برای کنترل و ساماندهی اجارهبها بهحساب میآید. اگر این تصمیم عملی شود، خود مشاوران املاک را باید مقصر دانست که در سالهای گذشته با مقاومت برابر صدور کدرهگیری، سرعت پرداخت تسهیلات وام ودیعه مسکن یا شناسایی و معرفی خانههای خالی را پایین آوردند.
ماده پنج طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها، وزارت راهوشهرسازی را موظف میکند با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک، وزارت صنعت و معاونت علمی و فناوری ریاستجمهوری، آییننامه فعالیت و نظارت بر «سکوهای معاملات املاک» را ظرف مدت سهماه تهیه کند. هدف این است که در نهایت ثبت قرارداد از طریق سکوها و توسط خود مالک و مستاجر، بهصورت غیرحضوری و بینیاز از مراجعه به بنگاههای معاملات مسکن امکانپذیر باشد. الان در ابتدای خرداد سال 1402، میدانیم منظور از سکو، سایت رسمی ثبت معاملات مسکن است که بهصورت رایگان کد رهگیری نیز صادر میکند.
اعمال یکسری مشوق قانونی برای صاحبخانهها، بخش مهم دیگری از طرح کنترل و ساماندهی اجارهبها است. قرار شده برای بهبود شرایط بازار اجارهبها و تشویق اجاره ملک بهصورت چندساله، معافیت مالیاتی برای صاحبخانه در نظر گرفته شود که میزان آن ممکن است تا صددرصد برسد. مالکانی که حاضر شوند خانه خود را بیش از یکسال اجاره دهند، مشمول این بذل و بخشش خواهند بود.
با بررسی جزئیات متوجه میشویم اگر مالکی هنگام توافق اولیه رضایت داشته باشد قرارداد اجاره واحد مسکونی خود را به صورت دوساله بنویسد و در قرارداد ذکر شود اجاره سال دوم با نرخ حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی بالا برود، قانون برای این فرد پاداشی معادل ۵۰ درصد تخفیف مالیاتی لحاظ کند. همچنین اگر مالکی برای امضای قرارداد اجاره واحدهای مسکونی بهصورت سه ساله و بیشتر پیشقدم شود، برایش صددرصد تخفیف مالیاتی درنظر گرفته خواهد شد.
علیالحساب وام ودیعه مسکن برای شروع گزینه بدی نیست. اگر صاحبخانه و مستاجر بتوانند با هم توافق کنند، با دریافت کدرهگیری وام ودیعه مسکن نیز در دسترس خواهد بود. از روز چهارشنبه سوم خرداد، نسخه آزمایشی سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور راهاندازی شده و به مالکان و مستاجران اجازه میدهد بدون مراجعه به دفاتر املاک کدرهگیری دریافت کنند. قبل از این دریافت کد رهگیری در انحصار مشاوران املاک بود.
دسترسی به سامانه از طریق سایت amlak.mrud.ir قسمت «سامانه ثبت رایگان اجاره مسکن» امکانپذیر است. سامانه املاک و مستغلات برای کسانی قابل استفاده است که قصد ایجاد قرارداد اجاره جدید یا دریافت کد رهگیری دارند. بنابراین کد رهگیری دریافت شده از مشاوران املاک در این سامانه قابل استعلام نیست. کسانی که قبلا کد رهگیری دریافت کردهاند برای دریافت ودیعه مسکن به «سامانه جامع طرحهای حمایتی مسکن» مراجعه کنند اما ابتدا باید در سامانه ملی املاک و اسکان کشور اطلاعات هویتی، مشخصات املاک تحت مالکیت، محل اسکان و دیگر موارد را تکمیل و ثبت کنید. در صورت تکمیل اطلاعات مورد نیاز در سامانه املاک و اسکان، میتوانید در همین سامانه (سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور) نسبت به ایجاد قرارداد اجاره املاک تحت مالکیت خود اقدام کنید.
بعد از ثبت قرارداد، کد رهگیری قرارداد در اختیار مالک و مستاجر قرار میگیرد. تمامی مراحل ایجاد و ثبت قرارداد و همچنین دریافت کد رهگیری، رایگان است. برای ثبت قرارداد ابتدا باید صاحب ملک اقدام به ایجاد قرارداد کرده و در مراحل بعدی، مستاجر به قرارداد اضافه خواهد شد. مستاجر نمیتواند به تنهایی قراردادی را ایجاد کند. برای ایجاد و ثبت قرارداد، مدارکی از جمله سند ملک، شناسنامه طرفین قرارداد و قبوض ملک مورد اجاره (در صورت بدهی) ضرورت دارد.
در اولین گام شروع به کار این سامانه، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده برای قرارداد اجاره مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستأجر)، بهصورت برخط فراهم شده است و صاحب ملک و مستاجر میتوانند قرارداد اجاره واحد مسکونی مورد معامله خود را در این سامانه انجام داده و کد رهگیری و نسخه الکترونیکی آن را دریافت کنند. وزارت راه و شهرسازی در حال تکمیل سامانه املاک و مستغلات است و اعلام کرده که در آینده نزدیک، مردم این امکان را خواهند داشت تا انواع قراردادهای مربوط به املاک و مستغلات را بهصورت مستقل یا از طریق مشاوران املاک، در همین سامانه انجام دهند. داشتن کد رهگیری برای تمامی قراردادها ضرورت دارد.
تا پیش از این یکی از آسیبهای بازار اجاره ثبت قراردادها در کاغذهای قدیمی بود که بعضا فروخته میشد و وجاهت قانونی نداشت. به همین دلیل ضرورت دارد تا قراردادهای با کد رهگیری بین مردم فراگیر شود. داشتن کد رهگیری، همچنین اولین قدم برای دریافت وام دیعه مسکن بهحساب میآید.
وام ودیعه مسکن
وام ودیعه مسکن 1402 تقریبا با شرایط مشابه سال قبل پرداخت میشود با این تفاوت که سامانه ثبت رایگان قراردادهای اجاره مسکن با صدور کدرهگیری رایگان میتواند مشکل عمده بسیاری از متفاضیان را رفع کرده و باعث شود تعداد بیشتری از متقاضیان شانس دریافت وام را داشته باشند. پارسال بانکها روی هم رفته مبلغ 13 هزار میلیارد تومان تسهیلات ودیعه مسکن به 224 هزار 460 نفر پرداخت کردند. یعنی هر نفر بهطور متوسط 58 میلیون تومان وام ودیعه مسکن دریافت کرده است.
حدود 23 هزار میلیارد تومان از منابع بانکی اختصاص پیدا کرده به این طرح پارسال دست نخورده باقی ماند. گفته میشود تعیین سهمیه استانی یکی دیگر از ایدههای تسهیل پرداخت وام مسکن در سال جدید خواهد بود. پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن که بیشتر به نام وام مستاجران شناخته میشود، دستکم تا پایان شهریور امسال ادامه پیدا میکند. بخشنامه این وام هم ابلاع شد تا اخبار و شایعهها رنگ واقعیت بهخود بگیرند. بانک مرکزی میگوید پارسال 253 هزار و 211 نفر تشکیل پرونده دادند که از این تعداد بانکها به 224 هزار و 460 نفر رقم 13هزار میلیارد تومان وام پرداخت کرد. یعنی هر متقاضی بهطور میانگین 58میلیون تومان تسهیلات دریافت کرده است.
رقم وام ودیعه مسکن در سال ۱۴۰۲ برای مستاجران ساکن تهران ۱۰۰میلیون تومان خواهد بود. به متقاضیان ساکن کلانشهرها یعنی در کرج، قم، تبریز، مشهد، اصفهان، شیراز و اهواز ۷۰میلیون تومان وام میدهند. در طرح وام ودیعه مسکن کرمانشاه با وجود جمعیت کمتر از یک میلیون نفر، کلانشهر محسوب شده. رقم وام ودیعه مسکن در سایر شهرهای کشور ۴۰ میلیون تومان است.
وام ودیعه مسکن به متاهلها پرداخت میشود اما زنان مجرد بالای ۳۵سال و مردان مجرد بالای ۴۵سال میتوانند براساس شرط و شروطی مشخص روی دریافت آن حساب باز کنند. ارائه اجارهنامه رسمی مهمترین شرط دریافت وام ودیعه مسکن است. کسی که موفق به دریافت وام میشود باید آن را ظرف پنج سال برگرداند. در بخشنامه آمده متقاضیان باید دارای اجارهنامه رسمی یا اجارهنامه ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات باشند. این یعنی پرداخت تسهیلات به قراردادهای منعقد شده از تاریخ اول فروردین ۱۴۰۱ به بعد به شرط داشتن کد رهگیری الزامی است و متقاضی و صاحبخانه باید اطلاعات سکونت و مالکیت خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشند.
مستاجرانی که در سالهای گذشته موفق به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن شدهاند، نمیتوانند دوباره در صف دریافت وام بایستند. همچنین قبل از پرداخت تسهیلات، بانکها نسبت به اخذ استعلام از سامانه سمات بانک مرکزی اقدام میکنند تا مطمئن شوند متقاضی و همسرش در بخش مسکن دارای تسهیلات جاری مثل تسهیلات ساخت، خرید، جعاله و ودیعه مسکن نباشند. درخواست چنین متقاضیانی رد میشود. متقاضی و همسرش نباید در زمان ثبتنام، صاحب مسکن یا زمین مسکونی ملکی باشند. چنانچه در هر زمان سابقه مالکیت آنها محرز شود، از فرآیند پرداخت تسهیلات حذف میشوند.
در قانون آمده حتی در صورتی که پس از دریافت تسهیلات، خلاف این موضوع مشخص شود، متقاضی موظف به استرداد تسهیلات دریافتی و جبران خسارات و پرداخت جریمه خواهد بود. برای اینکه به بانک ثابت کنید پنج سال است در شهر مورد نظر سکونت دارید، باید یکی از مدارک گواهی تولد متقاضی، همسر و فرزندان، جواز کسب صنوف، سابقه پرداخت بیمه درمان، گواهی اشتغال به کار از نهاهای دولتی، گواهی تحصیلی فرزندان گواهی مبنی بر محل پرداخت مستمریبگیران و بازنشستگان ارائه دهید.
از جمله گلایههای متقاضیان دریافت تسهیلات ودیعه مسکن در سال گذشته، قوانین و درخواستهای عجیب سیستم بانکی بود. مثلا گزارشهایی وجود دارد درباره مطالبه دو فقره اجارهنامه از مستأجران که یکی برای سال درخواست دریافت وام و دومی برای سال قبل بود. این بانک پارسال در توجیه درخواست خود گفته بود قانون است و تا زمان ارائه هر دو اجارهنامه از پرداخت تسهیلات شانه خالی میکند. در کنار این موارد، گزارشهایی هم درباره سوءاستفاده از تسهیلات ودیعه مسکن وجود دارد.
مثلا بعضی متقاضیان با استفاده از میانبرها برای خودشان یا اعضا خانوادهشان اجارهنامه صوری دریافت میکردند و به صف متقاضیان دریافت وام مستاجران میپیوستند. جالب اینکه نهایتا هم موفق میشدند سامانه و قانون را دور بزنند و از بانک وام بگیرند! ۱۹ بانک مسکن، ملی، سپه، پست بانک، صادرات، تجارت، ملت، رفاه، کارآفرین، سامان، اقتصاد نوین، پارسیان، پاسارگاد، سینا، آینده، شهر، گردشگری، ایرانزمین، خاورمیانه و موسسه اعتباری ملل در فرآیند پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن مشارکت دارند.
بانک مسکن بهعنوان بانک تخصصی حوزه مسکن، معمولا بیشترین بار را روی دوش میکشد. سهمیه تعیین شده برای این بانک در طرح تسهیلات مسکن پارسال هفت هزار میلیارد تومان بود. اگر بتوانید مدارکتان را زود جور کنید، شانس دریافت وام از بانک مسکن زیاد است اما شاید بعضی دقیقا بهخاطر همین محبوبیت بالا ترجیح میدهند شانسشان را جای دیگری امتحان کنند که صف خلوتی داشته باشد. بههرحال بهتر است برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن 1402، درخواست خود را در بانک و شعبهای ثبت کنید که در آن صاحب حساب هستید.
قانون عدد 40هزار میلیارد تومان با بهعنوان سقف تسهیلات تکلیفی ودیعه مسکن مشخص کرده بود و بهبانکها اعلام کرده بود تا زمان رسیدن به این سقف باید پرداخت وام مستاجران را ادامه بدهند. آمارهای رسمی خود بانک مرکزی نشان میدهد در سال گذشته بانکها 13هزار میلیارد تومان از این رقم را به متقاضیان پرداخت کردهاند و از 27 هزار میلیارد تومان باقیمانده خبری در دسترس نیست. ظاهرا یا تقاضا برای دریافت وام کم بوده یا بانکها آنقدر سختگیری کردهاند که بخش زیادی از مستاجران بیخیال دریافت وام شدهاند.
پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن، پارسال بهمنظور نظارت بر روند پرداخت و جلوگیری از شانه خالیکردن بانکها از پرداخت وام، با تعیین سهمیه برای هر بانک استارت خورد. بانک مرکزی گفته بود چنانچه بانک یا موسسه اعتباری بدون توجیه بانکی، نسبت به اعطای تسهیلات مشخص شده بهمیزان سقف سهمیه اقدام نکرده باشد، مشمول جریمه مالیاتی میشود. در سالهای قبل بانکها یکمرتبه اعلام کردند منابعشان ته کشیده و دیگر نمیتوانند به مستاجران وام بدهند. ظاهرا این سازوکار هم چندان کارساز نبوده. بنابراین ممکن است امسال درداخت تسهیلات ودیعه مسکن را با قید سهمیه استانی پرداخت کنند تا ذرهبین نظارت علاوه بر نام بانکها، روی استانها هم دیده شود و بانکها با عدد و رقم پاسخگوی بانک مرکزی بهعنوان نهاد ناظر باشند.
سود وام مستاجران محل بحث است. سال 1399 در بخشنامه آمده بود وام کمک ودیعه مسکن با سود 13درصد به مستاجران پرداخت میشود. بیشتر منابع خبری همین موضوع را انعکاس دادهاند و برخی محاسبه اقساط ماهانه را با همین نرخ 13درصد انجام دادهاند اما گزارشهای میدانی مستاجران و متقاضیان نشان میدهد پارسال بانکها از آنها مطالبه بازپرداخت وام با نرخ سود 18درصد را داشتهاند. خبر بد اینکه سود وام بانکی امسال به 23 درصد افزایش پیدا کرده و مشخص نیست بانکها با متقاضیان تسهیلات ودیعه مسکن چه برخوردی خواهند داشت.
اقساط وام ودیعه مسکن با احتساب سود 18درصد، برای کسانی که در تهران موفق به دریافت وام میشوند، ماهی دو میلیون و 540 هزار تومان خواهد بود. این دسته متقاضیان علاوه بر اصل تسهیلات دریافتی 52میلیون و 360 هزار تومان سود به بانک برمیگردانند. اقساط وام ودیعه مسکن 70 میلیون تومانی، با سود 18درصد ماهی یک میلیون و 777 هزار تومان میشود. متقاضیانی که موفق میشوند این وام را دریافت کنند در پایان سال پنجم، علاوه بر اصل پول، 36 میلیون و 652 هزار تومان اضافی بهعنون سود تحویل بانک میدهند. اقساط وام ودیعه مسکن 40 میلیون تومانی با نرخ سود 18درصد، حدود یک میلیون و 16هزار تومان در ماه خواهد شد. بانک از این دسته متقاضیان علاوه بر اصل مبلغ وام، ظرف پنج سال حدود 21میلیون تومان بهعنوان سود دریافت خواهد کرد. این رقم را باید به مبلغ اجاره ماهانه خانه اضافه کنید. فکر میکنید میتوانید از عهدهاش بربیایید؟
راهنمای ثبتنام وام ودیعه مسکن
ثبتنام وام ودیعه مسکن بهصورت اینترنتی در آدرس saman.mrud.ir انجام میشود و پس از تایید مدارک و تعیین شعبه، متقاضی باید به شعبه مراجعه کند و تشکیل پرونده دهد. از زمان ارسال پیامک تایید، متقاضی باید ظرف مدت حداکثر ۱۵ روز کاری نسبت به تکمیل مدارک خود و ارائه ضامن درخواستی بانک اقدام کند و گرنه بانک درخواست او را در سامانه رد میکند.
ثبتنام وام ودیعه مسکن تا مرحله تعیین شعبه، بهصورت غیرحضوری پیش میرود. وقتی اعلام کردند، مدارکتان را به بانک بدهید، تازه قسمت سخت کار شروع میشود. جایی که باید ضامن و وثیقه ارائه دهید. اگر امسال به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن فکر میکنید، باید از همین حالا دنبال جور کردن مدارک باشید. بهعنوان مثال متقاضیان تسهیلات ودیعه مسکن باید دارای اجارهنامه رسمی یا اجارهنامه ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات باشند.
وجود کد رهگیری اجباری است و تسهیلات به قراردادهایی تعلق میگیرد که از تاریخ اول فروردین سال ۱۴۰۱ به بعد امضا شدهند. وام به مستاجر پرداخت میشود. پس به او متقاضی میگویند اما صاحبخانه هم موظف است، اطلاعات سکونت و مالکیت خود را در سامانه املاک و اسکان وارد کند. چنانچه متقاضی حداکثر ظرف ۱۵ روزکاری از تاریخ معرفی به شعب، نسبت به تکمیل مدارک خود و ضامنها اقدام نکند، بانک یا موسسه اعتباری مجاز به رد درخواست او خواهد بود.
