روزنامه هفت صبح، فاطمه رجبی | محسن پیرهادی، نایب رئیس فراکسیون انقلاب مجلس گفته: «طبق سرشماری سال ۱۳۷۵ چیزی حدود ۷۳ درصد از مردم دارای ملک بودهاند؛ اما این آمار در سال ۱۳۹۵ به ۶۰ درصد رسیده است. این یعنی در همین بازه زمانی تعداد مستاجران نزدیک به دو برابر شده است.» پیرهادی بلافاصله بعد از این حرفها آمار دیگری داده و گفته که فقط در ده سال گذشته تعداد خانههای خالی هم دو برابر شدهاند.
اگرچه این دو آمار در کنار هم اهمیت زیادی دارند و نشان میدهند که در ماجرای مسکن مخصوصا در شهرهای بزرگ ایران یک ماجرای غمانگیز در حال رخ دادن است اما همان عددهای اول یعنی دوبرابر شدن تعداد مستاجران در دهههای اخیر به تنهایی هم اهمیت زیادی دارد، اساسا مقوله «اجارهنشینی» هم از نظر اقتصادی و هم از نظر اجتماعی موضوع خیلی مهمی است و بالا رفتن تعداد اجاره نشینها هم میتواند نشانه اتفاقات زیادی باشد و هم دلیل معضلات اجتماعی و اقتصادی زیادی اما چرا؟
اینکه مسکن و داشتن سرپناه خیلی مهم است اصلا جای بحث ندارد و مرحوم مازلو هم در هرم معروفش سرپناه را جزو نیازهای اولیه بشر معرفی کرده که اگر به خوبی تامین نباشد آدمیزاد به طور طبیعی اصلا نمیتواند وارد مراحل بعدی توسعه فردی شود و به بقیه نیازهایش فکر کند اما اینکه مسکن و سرپناه اجارهای باشد یا متعلق به خود فرد باشد چه اهمیتی دارد؟
آیا ماجرا فقط مبلغ اجارهای است که اجاره نشینها باید پرداخت کنند؟ در این صورت باید انواع قسطها و قرضهایی که افراد برای خانه خریدن میپردازند و در بعضی کشورها حتی مادامالعمر هستند هم همانقدر مهم باشد اما چرا اینطور نیست؟ چرا نفس اجارهنشین بودن میتواند تبعات اجتماعی و اقتصادی داشته باشد؟ شاید بد نباشد قبل از جواب دادن به این سوالها نگاهی به وضعیت اجارهنشینی در کشورهای دیگر بیندازیم.
اجارهنشینهای دنیا
موضوع مهم این است که میزان اجارهنشینی در کشورهای مختلف به شدت به فرهنگ، وضعیت اقتصاد کلان، سابقه بخش مسکن و چندین و چند عامل دیگر بستگی دارد. به این ترتیب، کشورهای مختلف در دنیا هم از این نظر وضعیتهای متفاوتی را تجربه میکنند.
به عنوان نمونه، دادههای «یورواستات» (Eurostat) که در واقع همان اداره آمار اتحادیه اروپا است، نشان میدهد که شهروندان رومانی در شرق اروپا تقریبا همگی صاحبخانهاند. در سال ۲۰۱۹ میلادی، تقریبا ۹۶ درصد از جمعیت این کشور صاحبخانه بودهاند. (همه آمارهایی که در ادامه میخوانید، جمعیت ۱۸ تا ۶۴ سالهها را در هر کشور در بر میگیرد.)
این آمار در مجارستان به حدود 3/91 درصد و در اسلواکی و لیتوانی هم به حدود ۹۰ درصد میرسد. در روسیه، حدود ۸۷درصد از شهروندان مالک خانه بودهاند و سهم اجارهنشینی از بازار مسکن در این کشور هم تنها ۱۱درصد بوده است. (دقت کنید که جمع این دو الزاما برابر با ۱۰۰درصد نیست.)چینیها هم وضعیت مشابهی را تجربه میکنند. در چین، حدود ۸۳ درصد از جمعیت صاحبخانهاند و ۱۴ درصد از جمعیت هم اجارهنشین. کشورهایی که سابقه حاکمیت رژیم های سوسیالیستی را داشته اند.
از میان کشورهای غیراروپایی هم لائوس با نزدیک به ۹۶ درصد از مجموع جمعیت، بیشترین تعداد مالکان خانههای شخصی را دارد.در میان کشورهای اروپای غربی هم ایتالیا صاحبخانههای بیشتر و اجارهنشینهای کمتری دارد: در این کشور ۷۱ درصد از شهروندان مالک خانه هستند و ۲۴ درصد اجارهنشیناند.
با این همه، وضعیت برای برخی کشورهای به شدت توسعهیافته اروپایی متفاوت است. در فرانسه، سهم مالکان واحدهای مسکونی و اجارهنشینها تقریبا مساوی است: در این کشور حدود ۵۰ درصد از جمعیت مالکاند و حدود ۴۷ درصد هم اجارهنشین. (باز هم دقت کنید که قرار نیست الزاما جمع این دو برابر با ۱۰۰ درصد باشد!)
در آلمان اوضاع جالبتر است و بخش عمده جمعیت اجارهنشین هستند: ۳۵ درصد مالک خانه و ۶۴ درصد اجارهنشیناند اما بیش از 80 درصد مستاجرها در واقع مستاجر دولت هستند و قراردادهای طولانی مدت دارند با افزایش سالانه کمتر از یک درصد اجاره بها. در بعضی از سالها هم اصلا اجاره بها افزایش پیدا نمیکند.
سوئیسیها هم به دلیل قیمتهای بالای ملک در این کشور، ظاهرا چارهای جز اجارهنشینی ندارند و سوئیس از این نظر، ظاهرا در اروپا بیرقیب است. در این کشور، حدود ۶۸ درصد از جمعیت اجارهنشیناند و حدود ۳۱ درصد هم مالکاند. (شهر-کشورهای خاص مانند «موناکو» را در نظر نگرفتهایم.)
در کشورهایی مانند نیجریه، وضعیت مالکیت خانههای مسکونی حتی عجیبتر است. در این کشور که بزرگترین اقتصاد قاره آفریقا را دارد، تنها حدود ۲۵درصد از جمعیت مالک خانه هستند. وضعیت در ترکیه هم تا اندازهای شبیه ایران است. دادههای «یورواستات» نشان میدهد که در سال ۲۰۱۹ میلادی، نزدیک به ۶۰ درصد از جمعیت در این کشور صاحبخانه بودهاند. اما آیا این آمارها میتوانند چیزی راجع به اقتصاد کشورهای مختلف به ما بگویند؟
بالا بودن آمار مالکیت واحدهای مسکونی در یک کشور، میتواند همزمان نشانهای از چند چیز مختلف باشد: بالا بودنِ حجم ساختوساز واحدهای مسکونیِ جدید، عدم رشد چشمگیرِ جمعیت در سالهای اخیر و حتی «بُعد خانوار» (تعداد افرادی که در هر خانواده با هم زندگی میکنند).
برخی تحلیلها میگویند میزانِ بالای اجارهنشینی در کشورهایی مانند آلمان، به دلیل حجم گسترده تخریب منازل مسکونی در جریان جنگهای جهانی و عدم جایگزینی آنها بوده است. علاوه بر این، در کشوری مهاجرپذیر مانند آلمان، تقاضا برای واحدهای مسکونی جدید سریعتر از ساخت واحدهای مسکونی جدید رشد میکند و به همین دلیل کمبود مسکن شخصی همواره جدی است.
اجاره نشینی خوب نیست
با وجود همه این تفاوتها اما بالا رفتن تعداد اجارهنشینها و شیب رشد آن موضوعی است که همیشه زنگ خطر بوده است، یعنی دو برابر شدن تعداد مستاجرها در مدت زمان نزدیک به 30 سال هر جای دنیا اتفاق بیفتد از نظر اجتماعی و اقتصادی یک اتفاق ناخوشایند است اما چرا؟
خطرات خانه به دوشی
اقتصاددانها میگویند که بالا رفتن تعداد مستاجرها یعنی یک جای کار اقتصاد میلنگد، یا رشد جمعیت یک جامعه متناسب با منابع آن نبوده است و سرعت ساخت و ساز و تامین زیرساختها با رشد جمعیت و تعداد مهاجران از شهرها به روستاها همخوان نبوده است. حالا این موضوع یا به دلیل رکود ساخت و ساز و رونق نداشتن خانه سازی بوده که میدانیم حداقل در مورد شهرهای بزرگ ایران صدق نمیکند یا به دلیل رشد بالای مهاجرت و موالید در دورهای بوده که میدانیم این موضوع به خوبی درمورد شهرهای بزرگ ایران صدق میکند.
اما همزمانی اینها با هم عجیب است یعنی وقتی هم خانه سازی رونق بالایی داشته و هم مهاجرت و موالید زیاد بوده قاعدتا نباید شکاف مستاجر و مالک تا این اندازه زیاد شود پس چه اتفاقی افتاده؟ قسمتی از جواب را وقتی پیدا میکنیم که ابتدای گزارش برویم و بخش دوم حرفهای آقای پیرهادی را مرور کنیم. آنجا که میگوید خانههای خالی فقط در ده سال گذشته دو برابر شدهاند و حالا دو میلیون و 600 هزار خانه خالی داریم.
وجود این همه خانه خالی از این جهت اهمیت دارد که نشان میدهد بازار مسکن در ایران تا چه اندازه از حالت مصرفی خارج شده و به شکل سرمایهای درآمده است موضوعی که خودش معلول تورم است. تورمی که باعث میشود خانه خریدن یک سرمایهگذاری با بازدهی بسیار بالا باشد. به این ترتیب مصرف کنندههای واقعی تا اندازه زیادی از این بازار دور میمانند.
قیمت خانه آنقدر از میانگین درآمد فاصله میگیرد که هر سال به تعداد کسانی که نیاز به مسکن دارند اما قدرت خرید ندارند اضافه میشود. این موضوع بازار اجاره بها را هم تا اندازه زیادی تحت تاثیر قرار میدهد. به این ترتیب طبقه متوسط جامعه که معمولا موتور محرک رشد اقتصادی هستند آنقدر درگیر اجاره بها میشوند که کارکرد اصلیشان را از دست میدهند. چه قصه آشنایی!
افزایش اجارهنشینی از نظر اجتماعی و به گفته جامعه شناسان هم یک آسیب محسوب میشود. اول و مهمتر از همه اینکه اجارهنشینی یعنی بیثباتی، یعنی بالا رفتن احتمال مهاجرت. حالا این مهاجرت میخواهد از شهری به شهر دیگر باشد یا از محلهای به محله دیگر. جابهجایی دائم جمعیت از جایی به جای دیگر میتواند تبعات اجتماعی زیادی داشته باشد. مثلا سرمایه اجتماعی مشارکت، همدلی و اعتماد را کاهش میدهد و اساسا احساس تعلق افراد به هم و به محل زندگیشان را بیمعنی میکند.
در کنار این، اجارهنشینی احساس اطمینان به آینده را هم تا اندازه زیادی تحت تاثیر قرار میدهد. آنطور که سعید مدنی، جامعه شناس شناخته شده در پیمایشی به دست آورده از آنجا که درصد بزرگی از اجارهنشینها از سکونت طولانی مدت در یک خانه و یک محله اطمینان ندارند دست به اتخاذ تصمیمهای بلند مدت مرتبط با این دو مقوله نمیگیرند و فقدان همین تصمیمها میتواند سرنوشت خودشان و خانوادهشان را تحت تاثیر قرار دهد. البته همه اینها گوشهای از آسیبهای اجتماعی اجارهنشینی اجباری است مخصوصا در کشوری که با تورم افسارگسیخته دست و پنجه نرم میکند.
