روزنامه هفت صبح، فاطمه رجبی| یکی از توئیتریهای فعال که بیشتر در حوزههای اقتصادی سرک میکشد، دیروز دست روی موضوع جالبی گذاشت. او نوشت که بانک آ برای هر مترمربع هتل روتانای مشهد ۲۷۰ میلیون تومان قیمت تعیین کرده است؛ یعنی بیشتر از قیمت هر متر برج الخلیفه دوبی.
این توئیت باعث شد که خیلیها فکر کنند این بانک میخواهد هتل روتانا را بفروشد و این بخشی از فرآیند قیمتگذاری روی هتل بوده است اما ماجرا چیز دیگری است و در واقع این قیمتگذاری بخشی از تجدید ارزیابی داراییهای این بانک بوده است. داراییهای بانکها اهمیت بسیار زیادی دارند، چون بهنوعی پشتوانه و اعتبار تمام فعالیتهای آنها محسوب میشوند.
در واقع این داراییها معلوم میکنند که هر بانک چه وضعیتی دارد و آیا در حساب و کتابهایش ناترازی دیده میشود یا نه. همین حساب و کتاب هم تعیین میکند که بانکها چه قدرت مانوری دارند؛ هم در میزان تسهیلات و هم اينكه در سرمایهگذاری در ماموریتهای آتیشان میتوانند برنامهریزی کنند.
برای همین بانکها به محض اینکه اتفاقات خاصی مانند جهش نرخ ارز یا نوسانات شدید در بازار مسکن و سایر بازارهای سرمایهای رخ میدهد، باید اقدام به تجدید ارزیابی داراییهایشان کنند و نشان دهند که این تحولات چه تاثیری روی داراییهای آنها داشته است و از آنجا که در ایران بخش عمده داراییها و سرمایهگذاریها و فعالیتهای اقتصادی بانکها به حوزه املاک و مستغلات مربوط میشود و این حوزه در سالهای اخیر جهش عجیب و غریبی داشته، توانسته که خیلی از آنها را از ناترازی و ورشکستگی نجات بدهد.
البته در تمام چند سال اخیر کارشناسها توضیح دادهاند که لحاظ کردن افزایش قیمت داراییهای ملکی در ارزشگذاری داراییهای بانکها باعث سوءتفاهم در مورد آنها میشود و در واقع قضاوت درباره عملکرد بانکی بانکها را منحرف میکند. حالا به بانک آ برگردیم، بانکی که چند سال گذشته همیشه در راس بانکهای زیانده قرار داشت و آخرینبار اواخر سال گذشته کارنامه مالی بانکها منتشر و معلوم شد که این بانک با زیان انباشته ۹۵ هزار میلیارد تومانی جایگاه اول را به خودش اختصاص داده است. حالا شاید تا اندازهای بتوان به اهمیت قیمتگذاری بسیار بالایی که در تجدید ارزیابی هتل روتانا شده پی برد.
هتل روتانای مشهد سال ۹۶ با همکاری شرکت بینالمللی هتلهای روتانا و سرمایهگذار داخلی یعنی شرکت آرین پردیس دنا از شرکتهای زیرمجموعه بانک آینده شروع به ساخت کرد و حدود دو سال بعد به بهرهبرداری رسید. در این بین وقتی هنوز نیمهکاره بود یک آتشسوزی مهیب با تعداد زیادی مصدوم هم داشت که علت حادثه استفاده از کامپوزیتهای قابل اشتعال در نمای ساختمان اعلام شد. حالا این هتل که فقط ۶۰۰ متر با حرم امام رضا(ع) فاصله دارد، در ۲۲ طبقه و در زمینی با مساحت ۵ هزار و ۶۰۰ متری آنهم با کاربری تجاری و اقامتی تقریبا آماده بهرهبرداری شده است.
این اطلاعات برای اینکه احساس کنیم چنین ملکی واقعا ارزنده است کافی است اما وقتی قیمت آن را میشنویم دود از سرمان بلند میشود، قیمتی که از سوی کارشناسان دادگستری ۲۱هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تعیین شده است. این رقم همانطور که در توئیتر پیچیده باعث شده که خیلیها ماشین حسابهایشان را دربیاورند و قیمت هر متر آن را حساب کنند اما نکتهای که معمولا در چنین حساب و کتابهایی به آن توجه نمیشود این است که قیمتگذاریاي که روی این دست املاک انجام میشود، فقط قیمت ملک نیست بلکه قیمت تمام تجهیزات، زمین، تاسیسات ساختمانی و… را هم در برمیگیرد.
ضمن اینکه چون این ملک کاربری تجاری دارد، میزان سودآوری آنهم با توجه به صورتهای مالیاش در تعیین قیمت نهایی تاثیر میگذارد و برای کسانی که با مشخصات ساختمانی و قیمت هر شب اقامت در چنین هتلی آشنا باشند، چنین رقمی آنقدرها هم بزرگ نیست، اگرچه باز هم دست بالا بهنظر میرسد. مخصوصا اینکه هتل روتانا هنوز فعالیت اقامتیاش را شروع نکرده و صورتهای مالیاش هنوز بهعنوان یک مجموعه سودده قابل ارزیابی نیست به این ترتیب قیمتی که روی آن گذاشته شده حاوی یک پیشبینی بسیار خوشبینانه درباره میزان سودآوری این مجموعه هم هست.
این موضوع وقتی بیشتر قابل درک میشود که حرف و حدیثهایی که از قبل در مورد قیمتهای دست بالایی که کارشناسان روی املاک بانکها میگذارند به گوشمان خورده باشد؛ مانند حرفهای رئیس اتحادیه املاک که قیمتهای بالای کارشناسان روی املاک بانکها را یکی از فاکتورهای بالا نگه داشته شدن قیمت ملک در شهرهای بزرگ اعلام کرده بود.
اما از طرفی یکی از اعضای اتحادیه هتلداران معتقد است که قیمتگذاری روی هتل روتانا خیلی هم دست بالا نبوده است اگرچه بسیاری از اعضای همین اتحادیه از رونق نداشتن فعالیت هتلها مخصوصا در سالهای اخیر شکایت کرده بودند.به هر حال هرچه که باشد قیمتی که کارشناسان روی هتل روتانا گذاشتهاند نهایی بهنظر میرسد و میتواند بخش قابلتوجهی از زیان انباشه بانک آ را پوشش بدهد.
وقتی ماموریت این هتل در نجات بانک آ اهمیتش را نشان میدهد که بدانیم دیگر ابرپروژه مشترکی که بانک آ روی آن حساب ویژهای باز کرده بود، یعنی پروژه مرکز تجاری بزرگ غرب تهران ، چطور دچار انواع بحرانهای سیاسی، قانونی و… شده که خودش دردسر بزرگ این بانک محسوب میشود.
