هفت صبح، حمیدرضا خالدی| بعد از طرح بیسرانجام فروش متری مسکن توسط شهرداری تهران، حالا این نهاد در آستانه اجرای طرح دیگری در همین عرصه است. طرحی به نام «خانه ریز» که شهرداری مدعی است هدف از اجرای آن جذب سرمایههای خرد برای سرمایهگذاری سانتیمتری در بخش مسکن است. طرحی که با واکنشها و انتقادهای تند و تیزی از سوی کارشناسان و فعالان این حوزه روبهرو شده است.
ایده فروش متری مسکن نخستینبار حدود دو دهه قبل و از سوی عبدالعلی زاده، وزیرمسکن و شهرسازی وقت مطرح شد. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران در مورد این طرح میگوید: در آن دوران هم این طرح با شکست روبهرو شد. انبوهسازان و سازندگان واحدهای مسکونی هیچ تمایلی به اجرای این طرح ندارند و همواره مخالف بودند چرا که این طرح چیزی به جز سرمایهای شدن مسکن ندارند. اما این پایان ماجرا نبود.
بعد از آن، در سال ۱۳۹۹ این طرح دوباره توسط سازمان بورس از قفسه بایگانیها بیرون آمد و مطرح شد. آن زمان هم هدف این طرح، جذب سرمایههای خرد مردمی و نیز فراهمسازی شرایطی برای سرمایهگذاری در بخش مسکن، بهویژه برای اقشار کمدرآمد عنوان شده بود. گرچه این طرح آن زمان هم عملا مسکوت ماند تا اینکه دوباره دوسال بعد و در سال 1401 برای سومین بار طرح یاد شده دوباره مطرح شد. اینبار این شهرداری تهران بود که به عنوان متولی طرح، بار دیگر آن را در رسانهها مطرح کند. گرچه سرنوشت این طرح نیز تا همین الان که سه سال از آن زمان میگذرد، همچنان در هالهای از ابهام قرار دارد بهطوریکه میتوان گفت؛ عملا شکست خورده است.
ورود شهرداری به فروش متری مسکن
سه سال قبل، سید مهدی هدایت مدیر عامل وقت سازمان نوسازی شهر تهران در آغاز اجرای این طرح گفته بود؛ میخواهیم سهم شراکت شهرداری تهران در پروژههای مشارکتی را در قالب فروش متری مسکن در بورس کالا عرضه کنیم.البته این طرح در ابتدا با مخالفتهایی از سوی اعضای شورای شهر نیز مواجه شد.
گلایه اصلی آنها این بود که از جزئیات این طرح خبر ندارند و به همین دلیل مخالفت خود را اعلام میکنند. همچنین رئیس کمیته شورای شهر تهران میگوید که چنین سیاستی غلط است و در نهایت به تورم در بازار مسکن منجر میشود.با این وجود، اینبار هم طرح مزبور که قرار بود از طریق سازمان بورس سهام آن عرضه شود، از طریق همین سازمان – بورس- بایکوت شد تا بار دیگر عملا پرونده این طرح جنجالی بسته شود.
منتقدان پر و پاقرص
حالا و برای بار دیگر حدود یکماه قبل مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، از ورود دوباره شهرداری به موضوع مسکن، آنهم در قالبی جدید خبر داد. نوید خاصهباف، از طراحی مدل تازهای برای جذب مشارکت مالی شهروندان در پروژههای شهری با عنوان «خانهریز» خبر داد که به گفته وی، امکان ورود شهروندان با سرمایههای خرد به عرصه ساختوساز، اداری و تجاری را فراهم میکند و در عین حال شفافیت و امنیت سرمایهگذاری را تضمین میکند.
طرحی که همانطور که پیشبینی میشد، از همان ابتدا با انتقادهای فراوانی از سوی کارشناسان و حتی برخی از اعضای شورای شهر مواجه شد. مهدی چمران، رئیس شورای اسلامی شهر تهران در واکنش به این طرح، در جلسه علنی شورای شهر با اشاره به وضعیت گرانی مسکن در تهران و طرحهای مرتبط با آن، به طعنه گفت: «قبلا فروش خانه در تهران به صورت متری برای شهرداری اجرا میشد، اما الان شده سانتیمتری!»
ایرج رهبر، کارشناس مسکن و رئیس انجمن صنفی انبوهسازان تهران، نیز به نمایندگی از بخش مهمی از سازندگان ساختمان درباره این طرح گفت: این اقدام غیرکارشناسی و فاقد تاثیر مثبت در بهبود وضعیت بازار مسکن است. به گفته وی، سرمایهگذاری سانتیمتری مسکن بیشتر بهمنظور سرگرمکردن بازار است و کمکی به خانهدار شدن مردم نمیکند.
به گفته وی، ممکن است هدف از اجرای چنین طرحی، تامین نقدینگی برای سازندگان باشد تا پروژههای خود را متوقف نکنند. رهبر همچنین به برخی از ابهامات حقوقی که میتواند بعدها برای شهروندان مشکل زا باشد اشاره کرده و گفت: مثلا مردم با سهمی ناچیز از ملکی نامشخص مواجه میشوند که ساز و کار استفاده یا نقل و انتقال آن مشخص نیست، یا اینکه موقعیت، طبقه یا حتی پروژه ملک خریداری شده نامعلوم خواهد بود. این ابهامات منجر به ایجاد مشکلات حقوقی متعدد در آینده میشود.برای همین پیش از اجرای هرگونه طرحی از این دست، لازم است ابعاد حقوقی و اجرایی آن روشن شود و برنامهریزی دقیقی صورت گیرد.
موازی کاری با دولت
اما اینها تنها منتقدان این طرح نیستند. دکتر حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز معتقد است که این اقدام از سوی شهرداری از ریشه و پایه دارای اشکالات اساسی و قانونی است. وی در گفتوگو با «هفتصبح» میگوید: براساس قانون اساسی ایران، تامین مسکن«متناسب» برعهده دولت است مگر اینکه دولت، با تصویب مجلس بخواهد این وظیفه را برعهده سایر نهادها و ارگانها بگذارد و به آنها تفویض کند.
اما شهرداری دولت نیست! گرچه از سوی سایر نهادهای متولی مانند وزارت مسکن و شهرسازی هم اقدام موثری در این زمینه ندیدهایم ولی، باز هم این دلیل نمیشود که شهرداری بخواهد به چارچوب وظایف دولت ورود پیدا کند.وی با اشاره به وظایف ذاتی شهرداری میافزاید: وظایف شهرداری براساس قانون شهرداریها کاملا مشخص است.
در ابرشهری مانند تهران با این همه مشکلاتی که در مورد آلودگی هوا، ترافیک، کمبود آب، امداد رسانی، ساخت و سازهای بیرویه و... داریم و هر لحظه ممکن است حوادثی مانند زلزله یا یک آتش سوزی بزرگ، منجر به فاجعهای در آن شود و در کلانشهری که خود متولیان در شهرداری معترفند به اینکه خدمات رسانی موثر در این شهر، با ضعفهای فراوانی روبهروست، چرا باید شهرداری به سمت مسیری حرکت کند که اصلا در وظایفش تعریف نشده و غیرقانونی است؟!
چرا باید شهرداری به جای تشدید نظارت روی زیر مجموعههای خود به فکر مسکن سازی باشد؟
وی با اینکه به عنوان یک فعال اقتصادی و حقوقدان رسما اعلام میکنم که این اقدام شهرداری هم از لحاظ ماهیتی و هم از لحاظ روش اجرا شیوهای غلط و نادرست است، میافزاید: به نظر میرسد که شهرداری با اینگونه اقدامات به دنبال ایجاد یک بنگاه بزرگ اقتصادی و بنگاهداری است. درست مثل بانکها. در حالیکه این مسئله مغایر با اصل 44 قانون اساسی است.
تجارب پیشین
عقبایی با مروری بر خاطرات پیشین خود در این زمینه تصریح میکند: همانطور که میدانید تاریخچه پروژههایی مانند طرح متری مسکن به حدود دو دهه قبل بر میگردد و در دولتهای مختلف نیز پیگیری شد اما هیچ وقت به نتیجه نرسید. به یاد دارم که در دوره وزارت مهندس نیکزاد و دکتر آخوندی در وزارت راه و شهرسازی در همین زمینه جلساتی را با آنها در همین زمینه داشتیم. در همین جلسات نیز بر این نکته تاکید داشتیم که وظیفه دولت در قبال تامین مسکن متناسب به معنای آن نیست که وی، خودش بخواهد برای مردم مسکن بسازد.
بلکه باید مانند کشورهایی مانند مالزی یا قبرس و بسیاری دیگر از کشورهای توسعه یافته دولت تولید مسکن را به بخش خصوصی بسپارد و خودش نظارت داشته باشد.اما آیا از منظر حقوقی نیز میتوان ادعا کرد که اجرای طرح «خانه ریز» از سوی شهرداری، ایراداتی جدی دارد؟ سوالی که عقبایی در مورد آن میگوید: قطعا اینگونه طرحها غیرقانونی است. خیلی دوست دارم بدانم شهرداری با چه فلسفه جدیدی طرح خانه ریز را اجرا کرده است؟!در جایی که حقوق یک مدیر ارشد حداکثر 60-50 میلیون تومان است، چطور میتوانیم ادعا کنیم که میتوانیم کارمندان و اقشار کم درآمد را خانه دار کنیم؟ ضمن آنکه همانطور که گفتم، از منظر حقوقی نیز این طرح دارای ایرادهای اساسی است که متاسفانه به آنها توجهی نشده است.
دفاع تمام قد
با تمام این تفاصیل نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران تمام قد از این طرح دفاع میکند و مدعی است که تمام ابعاد آن بررسی و کارشناسی شده است. وی در گفتوگو با «هفتصبح» در مورد دلایل ورود شهرداری به این شیوه از مشارکت در بخش مسکن میگوید: اصولا اصلیترین کار ما قراردادهای مشارکتی است که البته عموما با بخشهای خصوصی بسته میشود. اما در این میان جایگاه مردمی در این مشارکتها خالی مانده است.
این در حالی است که سازوکارهایی برای مشارکت مردم هم در این شرکت پیشبینی شده است. از سویی شهرداری دارای مزیتهای رقابتی در بخش ساخت و ساز مثل زمین و پروانه و... است. برای همین بعد از بررسیهای بسیار برآن شدیم که وارد کار تولید مسکن برای مردم شویم؛ آنهم با مشارکت خود آنها. در عین حال گفتیم اگر به تامین مالی بپردازیم، یعنی بگوییم مردم خودتان پول بیاورید تا ما برایتان مسکن بسازیم بدبینیهای مردم همچنان ادامه خواهد داشت و مانع از سرمایهگذاری آنها در این بخش خواهد شد.
بنابراین طیق قاعده گذشته ابتدا یک قرارداد مشارکتی با یک سرمایهگذار بخش خصوصی منعقد کردهایم و تضامین لازم را هم از وی گرفتهایم. این سرمایهگذار موظف است ظرف دو سال زمینی که در اختیار وی قرار دارد را بسازد و تحویل دهد و براساس توافقی که در آن پروژه تعریف شده، سهم خود را بردارد و بفروشد.
خاصه باف با ذکر اینکه مدل «خانهریز» بر پایه مالکیت مشاعی طراحی شده است میگوید: براساس این طرح، هر شهروند میتواند معادل یکصدم مترمربع از یک ملک مشخص - یعنی صد سانتیمتر- را خریداری کند و طی دورههای زمانی مشخص، یا صاحب یک واحد کامل مسکونی، اداری یا تجاری شود، یا بهصورت مشترک با دیگران مالک یک واحد شود.
تفاوت متری به سانتیمتری
اما تفاوت این طرح با طرح فروش متری مسکن که عملا به سرانجامی نرسیده است، چیست؟ خاصه باف در این زمینه میگوید: اولا در طرحهای فروش متری، امکان خرید و فروش در بازار ثانویه وجود نداشت و مردم مجبور بودند تا پایان پروژه منتظر بمانند تا تکلیفشان مشخص شود اما در مدل جدید، واحدها به بخشهای کوچکتر تقسیم شدهاند تا با پساندازهای روزانه نیز قابل خرید باشند.
ضمن آنکه «مالکیت» نیز در طرح جدید قابل معامله است وحتی در صورت نبود خریدار، شهرداری خودش خرید تضمینی انجام میدهد. از سویی در پایان پروژه، اگر برخی افراد تمایل به تملک مستقیم نداشته باشند، سهم آنان در مزایده عرضه خواهد شد و اولویت خرید با دارندگان خانهریزها خواهد بود. به این ترتیب، حتی ممکن است سهم آنان با قیمت بالاتری فروخته شود و سود بیشتری نصیبشان شود.با این راهکارها در واقع درجه نقدشوندگی سرمایه بالا رفته و جذابیت بیشتری نسبت به طرحهای پیشین ایجاد شود.
وی البته تاکید میکند؛ نکته مهم این است که این طرح صرفا خرید و فروش ملک نیست، بلکه نوعی سرمایهگذاری در ملک محسوب میشود. شهروندان مالک بخشی از پروژه خواهند شد و گواهی رسمی مالکیت دریافت میکنند. در عین حال، پس از پایان کار و پس از صدور اسناد، امکان انتقال سند یا شرکت در مزایده وجود خواهد داشت. برای حفظ منافع مردم نیز وکالت تام به شهرداری داده میشود تا از حقوق آنان دفاع کند.
ضمانت ادامه اجرای این طرح در سالهای بعد
اما در این میان همچنان نگرانیهای مردم پابرجاست. اینکه چه تضمینی وجود دارد که این طرح نیز مانند طرح فروش متری، نیمه کاره رها نشود؟ مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران در پاسخ به این سوال نیز میگوید: در طرح فروش متری شهرداری با پیمانکار قرارداد میبست و مردم فقط خریدار بودند.
یعنی در صورت افزایش قیمت مصالح یا تورم، پروژه متوقف میشد و سازنده از مردم درخواست پرداخت مجدد میکرد. این موضوع باعث بدبینی و بیاعتمادی شهروندان شده بود اما در مدل جدید، از همان ابتدا با سازنده توافق شده که سهم او از پروژه تنها زمانی محقق شود که ساختوساز انجام گیرد. بنابراین سرمایهگذار صرفا مجری نیست، بلکه شریک پروژه است و هرگونه تاخیر به ضرر خودش خواهد بود.
همچنین یکی دیگر از نقدهایی که به این طرح مطرح میشود آن است که چه تضمینی وجود دارد که بعد از پایان دوره مدیریت شهری کنونی، پروژهها متوقف نشود یا کل طرح مسکوت نماند و سرمایههای آنها از بین نرود. خاصه باف در پاسخ به این دغدغه نیز میگوید: ببینید؛ اصولا این قراردادها شخصیت حقوقی دارند و فارغ از اینکه چه کسی شهردار باشد، سازمان سرمایهگذاری موظف به اجرای تعهدات است. همانطور که ما امروز متعهد به اجرای ۵۲ قرارداد باقیمانده از دورههای پیشین هستیم، مدیران آینده نیز موظف به پایبندی خواهند بود.
آغاز ثبت نام؛ آخر دی ماه
وی با ذکر اینکه هر پروژه بسته به منطقه، قیمت متفاوتی دارد، میگوید: مثلا در مناطق شمال تهران رشد کندتر است، اما در مناطقی که در حال توسعه هستند - مانند مناطق 20یا 18- سود سرمایهگذاری بالاتر خواهد بود. البته اطلاعات مربوط به روند رشد مناطق و نمودارهای تحلیلی بهطور شفاف در سایت شهرزاد منتشر میشود تا مردم با آگاهی کامل تصمیم بگیرند.
این طرح صرفا محدود به پروژههای مسکونی نیست و در آینده پروژههای تجاری، اداری، گردشگری و فناورانه نیز به آن افزوده خواهد شد و مردم نیز میتوانند در آنها سرمایهگذاری کنند. با تمام این تفاصیل طرح «خانه ریز» از چه زمانی کلید خواهد خورد؟ به گفته خاصه باف، ثبتنام این طرح عملا آغاز شده و بارگذاری اطلاعات در سایت شهرزاد نیز در حال انجام است.
در همین راستا، انتظار میرود تا پایان ماه، قیمتگذاری رسمی توسط کارشناسان دادگستری نهایی شود. پس از اعلام آغاز ثبتنام، شهروندان میتوانند از طریق سامانه «شهرزاد» و بخش «خانهریز» وارد شده و نسبت به خرید اقدام کنند. یعنی هر یک از شهروندان میتوانند به میزان توان مالی خود تعدادی خانهریز خریداری کنند.
