به گزارش هفت صبح:جنگ بزرگترین بحران برای مسکن است، از آنجایی که پشت هر آمار و رقم در بازار مسکن، قصههایی از جنس زندگی جریان دارد. قصه زوج جوانی که با ۳۰ میلیون تومان حقوق، به دنبال خانهای برای شروع زندگی میگردند و در بنبست قیمتهای نجومی گم میشوند. قصه مستأجری که هر سال با ترس از افزایش اجارهبها، خواب آرام ندارد. قصه سرمایهداری که پولش را به جای بانک، در خانههای خالی ذخیره کرده است. این قصهها را کسی بهتر از حسام عقبایی نمیداند. او که سه دهه از عمرش را در مشاوره املاک سپری کرده و سابقه ریاست اتحادیه را در کارنامه دارد، هفت صبح در این گفتگو از پشت پردههای بازار مسکن، تأثیر جنگ و صلح بر قیمتها، و آیندهای که در انتظار خریداران و فروشندگان است میگوید.
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، پیش از آغاز جنگ تحمیلی بیان اینکه بازار مسکن در یک رکود عمیق و بیسابقه به سر میبرد، گفت: «ما در نیم قرن گذشته شاید چنین رکود طولانیمدتی را در بازار مسکن تجربه نکرده بودیم. از فروردین ۱۴۰۰ تا امروز که در آستانه سال جدید قرار داریم، بازار مسکن روزهای بسیار سختی را در بخش تولید، قیمت، توازن عرضه و تقاضا و گردش مالی پشت سر گذاشته است.»
حسام عقبایی، با اشاره به اینکه رکود بازار مسکن برخلاف بازارهای موازی مانند ارز و طلا، پروسه زمانی طولانی دارد، افزود: «در اکثر کشورهای دنیا، زمان ورود به رکود و خروج از آن در بازار مسکن یک پروسه ۴ تا ۵ ساله است. ما این ۵ سال را سپری کردهایم، اما برخلاف انتظار و بر اساس جدول سینوسی دو سه دهه گذشته، نه تنها از رکود خارج نشدیم، که رکود عمیقتر هم شده است.»
عقبایی دلیل این پدیده را رکود تورمی دانست و تصریح کرد: «در رکود تورمی، معاملات به شدت کاهش مییابد، اما قیمتها به دلیل تورم بالا، جهش میکنند. از سال ۱۴۰۰ تاکنون، قیمت مسکن حداقل ۲۰۰ درصد رشد داشته است. این تورم عملاً تقاضای مؤثر را سرکوب کرده، زیرا توان خرید مردم با این جهش قیمتها هماهنگ نشده است.»
نوسانات ارزی بر بازار مسکن تأثیرگذار بوده
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به نوسانات دلار در دو ماه اخیر گفت: «نوسانات ارزی قطعاً بر بازار مسکن تأثیرگذار بوده، اما پشت پردههایی هم وجود دارد. برخی معتقدند که بنگاهداران و دلالان مسکن از فضای تورمی استفاده کرده و در شبکههای اجتماعی اخباری مبنی بر داغ شدن بازار و افزایش ۳۰ درصدی قیمتها منتشر میکنند تا رکود را بشکنند و معاملات رونق بگیرد. هدف این افراد این است که هم ارزش ملک خود را حفظ کنند و هم از معاملات احتمالی سود ببرند. اما واقعیت این است که بازار مسکن همچنان در رکود عمیق به سر میبرد و این تبلیغات نمیتواند تغییر اساسی ایجاد کند.»
عقبایی به راهکارهای خروج از رکود اشاره کرد و گفت: «برای خروج از این وضعیت، نیازمند یک برنامه جامع برای توازن بین عرضه و تقاضا، افزایش قدرت خرید مردم و جلوگیری از سوداگری هستیم. سوداگری از سوی نهادهای اقتصادی، بانکها و حتی افراد عادی در حوزه مسکن، یکی از عوامل اصلی این بحران است. باید راهکاری اندیشید که جلوی این سوداگری گرفته شود و مسکن به جای کالای سرمایهای، به یک نیاز مصرفی واقعی تبدیل گردد.»
کاهش شدید قدرت خرید مردم
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با تأیید کاهش شدید قدرت خرید مردم در سالهای اخیر گفت: «در این مقطع، قدرت خرید مردم به شکل محسوسی کاهش یافته است. دهکهای ضعیف جامعه عملاً از خرید مسکن محروم شدهاند و دهکهای متوسط هم توانایی خریدشان به حداقل رسیده، مگر اینکه از قبل ظرفیتی داشته باشند تا بتوانند آن را بهینهسازی کنند.»
وی با اشاره به وضعیت تسهیلات بانکی در دهه ۸۰ و مقایسه آن با امروز افزود: «در دهه ۸۰، بانک مسکن تسهیلات ۱۵ میلیون تومانی به خریداران پرداخت میکرد و طبقات ضعیف و متوسط با تهیه همان میزان مبلغ، میتوانستند یک آپارتمان ۵۰ تا ۶۰ متری در مناطق میانی و پایین شهر تهیه کنند. اگر قصد سکونت نداشتند و آن را رهن میدادند، حتی میتوانستند متراژ ۷۰ متر هم بخرند.»
عقبایی ادامه داد: «اما امروز، اگر فرض کنیم تسهیلات بانک مسکن یک میلیارد تومان باشد (که نیست و حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان است)، با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران به مرز ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده، یک آپارتمان ۵۰ متری حدود ۷.۵ میلیارد تومان قیمت دارد. با یک میلیارد تومان وام و دو میلیارد تومانی که خود متقاضی به سختی میتواند تأمین کند، جمعاً سه میلیارد تومان میشود که برای خرید این آپارتمان کافی نیست.»
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: «این ارقام نشان میدهد که رشد قیمت مسکن از قدرت خرید مردم و درآمد عمومی بسیار بالاتر رفته است. حتی تأمین هزینه رهن یک خانه برای طبقات متوسط و ضعیف کار دشواری شده است.»
وظیفه قانونی دولت در تأمین مسکن
وی با اشاره به وظیفه قانونی دولت در تأمین مسکن گفت: «بر اساس قانون اساسی، تأمین مسکن متناسب با نیاز مردم، همانند آموزش و پرورش و بهداشت، تکلیف دولت است. وزارت راه و شهرسازی به عنوان اصلیترین متولی این امر، نتوانسته توازن بین عرضه و تقاضا را برقرار کند تا قدرت خرید مردم با رشد قیمت مسکن متناسب شود.»
عقبایی یکی از دلایل این ناکامی را عدم عرضه کافی اراضی برای تولید مسکن دانست و افزود: «با وجود آمایش سرزمینی در حوزه زمین، اراضی خاص برای تولید مسکن به میزان کافی در اختیار تولیدکنندگان، انبوهسازان و مردم قرار نگرفته است. اصلیترین شاخص تعیین قیمت مسکن که سهم ۶۰ تا ۹۰ درصدی در قیمت نهایی دارد، زمین است. وقتی شما یک آپارتمان را ارزیابی میکنید، ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت آن به موقعیت و قیمت زمین برمیگردد و تنها ۳۰ تا ۴۰ درصد مربوط به هزینه ساخت است.»
وی تأکید کرد: «اگر برای قیمت تمامشده مسکن برنامه داشته باشیم، چشمانداز تعریف کنیم و شاخصهای مشخصی داشته باشیم، قطعاً میتوانیم جلوی بحران کنونی را بگیریم. اما وقتی برنامه نداریم یا برنامهها سختگیرانه است و در اختصاص زمین برای تولید مسکن خست به خرج میدهیم، نتیجه این وضعیت اسفناک میشود.»
عقبایی خاطرنشان کرد: «من نمیخواهم کسی را متهم کنم که دستهای مافیایی پشت این قضیه است و عدهای در دادن اراضی برای تولید مسکن خست به خرج میدهند. اما حداقل خوشبینانهاش این است که عزمی برای این امور وجود ندارد. ما در کشوری زندگی میکنیم که زمین به اندازه کافی داریم. اصلیترین شاخص قیمت مسکن در همه جای دنیا زمین است و ما در کشوری هستیم که این شاخص را میتوانیم مدیریت کنیم، اما متأسفانه مدیریت نمیشود.»
ایران از نظر زمین هیچ محدودیتی ندارد
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک و مستغلات تهران، با تأکید بر اینکه ایران از نظر زمین هیچ محدودیتی ندارد، گفت: «ما میتوانیم به اندازه کافی زمین به مردم بدهیم. میتوانیم توسعه شهرهایمان را به صورت افقی داشته باشیم، اما اصرار داریم تولید مسکن را به صورت عمودی پیش ببریم. در هر طبقهای که بالاتر میرویم، قیمت مسکن چند برابر هزینه تولیدش افزایش مییابد و این نوع سازهها حتی با فرهنگ ملی و ایرانی ما هم سازگاری ندارد.»
وی با اشاره به اهمیت فرهنگ بومی در معماری و شهرسازی افزود: «به فرهنگ سرزمینی خودمان، فرهنگ ملت ایران و تاریخ ایران نگاه کنیم. هر کشوری مانند ژاپن، کره، اروپا و آمریکا فرهنگ مختص به خود را در تولید مسکن دارند. در ایران، مسکن جایی بوده که مردم برای آرامش به آن پناه میبردند. مسکن محل سکونت است، نه یک خوابگاه. سکونتی که در آن باید زندگی کرد و از ابعاد اجتماعی آن بهره برد و آرامش گرفت.»
عقبایی با تأکید بر نقش دولت در تأمین زمین، تصریح کرد: «یکی از اصلیترین عواملی که باعث رشد نامتعارف قیمت مسکن و جاماندن مردم از قطار مسکن شده، عدم اختصاص زمین به اندازه کافی از سوی وزارت راه و شهرسازی است. این یک امر کاملاً دولتی است.»
تملک زمینهای حاشیه شهرها توسط نهادهای مختلف
رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تملک زمینهای حاشیه شهرها توسط نهادهای مختلف گفت: «بخش عمده زمینهایی که در اطراف تهران و سایر شهرهای بزرگ قرار دارند، در اختیار ارگانهای خاصی هستند. برخی در اختیار ارگانهای نظامی است، برخی متعلق به آموزش و پرورش است و بخشی هم در اختیار وزارت علوم قرار دارد. من خودم در جلساتی با حضور مقامات وزارت راه شاهد بودم که این موضوع مطرح شد و اعتراضات جدی به آن صورت گرفت. برخی از این اراضی که در حاشیه شهرها هستند، تعاریف متعددی دارند. آنچه بیشتر محل بحث است، اراضی داخل بافت شهری هستند که مجوز ساخت و ساز دارند. معمولاً این اراضی در قالب تعاونیهای مسکن تملک شدهاند؛ تعاونی مسکن نیروهای نظامی، تعاونی مسکن فرهنگیان، یا تعاونی مسکن اقشار مختلف و وزارتخانهها و نهادهای دولتی.»
عقبایی با اشاره به مشکل اصلی تأمین مسکن برای ساختوساز تاکید کرد: «البته همه اراضی اینطور نیستند. بخش دیگری از اراضی، زمینهای خصوصی مردم هستند و بخشی هم متعلق به سازمانهای مختلف است. اما نکته مهم این است که وقتی زمینهای مستعد برای تولید مسکن در اختیار نهادهایی قرار میگیرد که لزوماً اولویتشان تولید مسکن برای عموم نیست، طبیعی است که عرضه محدود میشود و قیمتها سر به فلک میکشد. تا زمانی که این چالش حل نشود، نمیتوان انتظار داشت که بحران مسکن در کشور مدیریت شود.»
