هفت صبح| چهل روز جنگ، بازار مسکن را در شوک فرو برد. نه اینکه خانهها بمباران شده باشند، بلکه ترس از آینده، قیمتها را تا ۳۰ درصد در برخی مناطق بالا برد. در تهران، هر متر خانه از ۱۰۰ میلیون تومان به ۱۳۰میلیون رسید. در شهرستانها، برخی مناطق رشد ۴۰ درصدی را تجربه کردند. اما عجیب اینکه با این افزایش قیمت، تقریباً هیچ معاملهای انجام نمیشود. رکود تورمی تمام عیار؛ قیمتها بالا میرود، اما خریداری نیست.
دههها بود که قیمت مسکن در تهران رابطه نزدیکی با نرخ دلار داشت؛ معمولاً بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع قیمت هر متر آپارتمان محاسبه میشد. اما اواسط سال گذشته، این نسبت به حدود ۸۰۰ دلار سقوط کرد. یعنی مسکن از ارز عقب مانده بود. حالا بعد از جنگ و با رشد نرخهای پیشنهادی، به نظر میرسد قیمت هر متر مسکن در پایتخت به بیش از ۱۱۰۰ دلار رسیده و فاصله خود را با دلار جبران کرده است. اما این جبرانمآبی، نه از سر رونق که از سر ترس و التهاب روانی اتفاق افتاده است. فعالان بازار میگویند معاملات نسبت به سال قبل تقریباً نصف شده و در برخی مناطق، مشاوران املاک دو ماه است که یک قرارداد نبستهاند.
چه عاملی قیمت مسکن را جهش داد
چهار عامل دست به دست هم دادهاند تا قیمتهای پیشنهادی سر به فلک بکشد. دو عامل سنتی: تورم عمومی و رشد دستمزد کارگران ساختمانی که امسال تا ۶۰ درصد افزایش یافته موثر بوده است. این دو عامل هر سال با شروع سال جدید، بازار مسکن را تکان میدهند. اما امسال دو عامل جدید هم اضافه شده است. عامل سوم، «جاماندگی» بازار مسکن نسبت به طلا و ارز در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ است. بازار ملک که همیشه عقبافتادههایش را جبران میکند، از اواخر سال گذشته به تدریج شروع به حرکت کرد.
قیمت هر متر خانه در تهران از حدود ۱۰۰ میلیون تومان به ۱۳۰ میلیون تومان رسید، آن هم در شرایطی که معاملات در پایینترین سطح ممکن قرار داشت. عامل چهارم اما شاید مهمترین باشد؛ جنگ و تخریب زیرساختها روی قیمت مصالح موثر شدهاست. درواقع آسیب به کارخانجات فولاد و پتروشیمی در جریان جنگ ۴۰ روزه، یک اثر روانی قوی ایجاد کرده است. تصور عمومی این است که تولید نهادههای ساختمانی مثل سیمان، فولاد و آجر تحت تأثیر قرار میگیرد و به همین دلیل، فروشندگان خانه نرخهای خود را بالا میبرند.
حتی شایعه کمبود فولاد کافی بوده تا بازار به هم بریزد، اما واقعیت این است که فولاد مبارکه از طریق فرایند بازرگانی در تامین نیاز بازار نقش ایفا کرده و در معاملات بورس کالا در روز یکشنبه هفته جاری مشارکت کرد و همین مسئله حباب قیمت آهن را ترکاند. به همین دلیل قیمت مسکن هم نزولی خواهد شد. از طرف دیگر آنچه در سایتهای خرید و فروش ملک میبینید، صرفاً «نرخ پیشنهادی» فروشندگان است، نه قیمت واقعی معامله.
چون معاملهای در کار نیست. برخی بنگاهها از دو ماه پیش هیچ خرید و فروشی نداشتهاند. به طور میانگین، خرید و فروش ملک در تهران نسبت به سال گذشته به نصف کاهش یافته است. این یعنی یک رکود افزایش یافته است. از یک سو، قیمتها بالا میروند؛ از سوی دیگر، کسی توان خرید ندارد. بعضی سودجویان از شرایط سوءاستفاده میکنند و با القای گرانی، سعی دارند قیمت ملک را بیش از ظرفیت واقعی آن بالا ببرند و خریداران بالقوه را وسوسه کنند، اما این ترفند هم جواب نمیدهد زیرا قدرت خرید مردم در تورم بالای ۵۰ درصدی و با اینکه ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته، عملاً افت شدید داشته است.
افزایش اجاره مسکن تا ۴۰ درصد
البته برخلاف بازار خرید و فروش، بازار اجاره افزایش واقعی و محسوسی داشته است. اجاره مسکن در تهران بین ۳۰ تا ۴۰ درصد نسبت به سال گذشته بالا رفته است. یعنی خانوادهای که سال قبل یک آپارتمان ۵۰ متری را ماهی ۱۰ میلیون تومان اجاره میکرد، حالا باید ۱۳ تا ۱۴ میلیون تومان بپردازد. در شرایطی که امسال به دلیل جنگ، حقوق و دستمزدهای مصوب توسط کارفرماها اجرایی نشده است، از این رو بسیاری از خانوادهها مجبور به کوچ به خانههای کوچکتر یا حومه شهر شدهاند.
چه خبر از نهضت ملی مسکن
دولت سیزدهم در سال ۱۴۰۰ طرح «نهضت ملی مسکن» را با هدف ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال آغاز کرد. اما آمارها نشان میدهد که طی چهار سال گذشته، حدود ۸۰۰ هزار واحد به مرحله ساخت رسیدهاند. یعنی به طور میانگین ۱۶۰ هزار واحد در سال، نه یک میلیون. از این ۸۰۰ هزار واحد هم تا سال گذشته، نیمه تمام بودند چون نیمی از آنها فاقد تسهیلات بانکی بوده و عملاً ساختشان متوقف مانده است.
به عبارت دیگر، فقط ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در طول پنج سال به مرحله پیشرفت فیزیکی قابل قبول رسیدهاند. این یعنی سالانه حدود ۸۰ هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته میشود. در حالی که سالانه حداقل به ۵۰۰ هزار واحد نیاز داریم. این شکاف عظیم بین عرضه و تقاضا، یکی از دلایل اصلی رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر است.
با در نظر گرفتن این مسائل دو سناریو را برای آینده بازار مسکن ترسیم میکند. نخست اینکه اگر آتشبس فعلی به یک صلح باثبات و پایدار منجر شود، زیرساختهای مرتبط با تولید مسکن (کارخانههای فولاد، سیمان و پتروشیمی) ترمیم میشوند و هیجانات بازار فروکش میکند. در این حالت، انتظار میرود قیمتها در همین محدوده نوسان کنند و شاید حتی اندکی کاهش یابند.
سناریوی دوم: اگر جنگ دوباره آغاز شود یا وضعیت نه جنگ نه صلح باقی بماند، بازار مسکن به سمت قفلشدگی بیشتر پیش میرود. یعنی نه معاملهای انجام میشود، نه قیمتها پایین میآید. این همان «رکود تورمی» است که اقتصاددانان از آن میترسند. در این حالت، قیمتها اسمی بالا میروند اما ارزش واقعی خود را از دست میدهند و قدرت خرید مردم روز به روز کاهش مییابد.
با توجه به اینکه در ۴۰ روز جنگ، تقاضا در بازار مسکن شهرستانها با افزایش مواجه شد (چون بسیاری از تهرانیها به شهرهای دیگر مهاجرت کردند) و این افزایش تقاضا منجر به رشد قیمتهای اعلامی در شهرستانها شد، حالا این رشد به تهران هم سرایت کرده است.
بنابراین چهار عامل تورم، رشد دستمزد، جاماندگی تاریخی و جنگ، دست به دست هم دادهاند تا این وضعیت بیثبات مسکن رقم بخورد. اما آنچه بازار مسکن را از سایر بازارها متمایز میکند، این است که ملک، برخلاف سکه و ارز، نقدشوندگی فوری ندارد.
کسی که امروز خانه میخرد، باید سالها در آن زندگی کند یا منتظر مشتری بماند. به همین دلیل، بازار مسکن نسبت به شوکهای لحظهای دیرتر واکنش نشان میدهد، اما وقتی واکنش نشان میدهد، اثرات آن برای ماهها و سالها باقی میماند. حالا که قیمتها تا ۵۰ درصد بالا رفته، حتی اگر جنگ فردا تمام شود، این قیمتها به یکباره پایین نمیآیند. فقط ممکن است رشدشان متوقف شود و این یعنی خانوادهای که امروز نمیتواند خانه بخرد، فردا هم نمیتواند.
