روزنامه هفت صبح، گروه بازار| قدرالسهم یکی از واژههای پرتکرار بازار مسکن است که شاید خیلیها اصلا معنی آن را ندانند اما همین یک واژه تاثیر زیادی روی ارزش ملک بهخصوص هنگام معامله خانههای کلنگی و قدیمی دارد. اگر مشاوران املاک را زمان خرید خانههای قدیمی دیده باشید که فقط به متراژ زمین و قدرالسهم آن دقت میکنند چون همین قدرالسهم است که هنگام خرید خانه کلنگی ارزش دارد وگرنه بقیه خانه که آجر و خشت قدیمی و دیوار و سقف ترک خورده است.
البته قدرالسهم در خرید و فروش آپارتمانهای نوساز هم لحاظ میشود، اما چون این واحدها به اصطلاح مشاوران املاک به قیمت رسیدهاند دیگر کسی درباره قدرالسهم آنها صحبت نمیکند، اما مهم است که حد و حدود آن در سند مشخص شود. سهمی که هر واحد آپارتمانی از زمینی که آپارتمان روی آن ساخته شده معنی یک خطی قدرالسهم است. اما قدرالسهم ابعاد دیگری هم دارد. اینکه آیا داشتنش مزیت به حساب میآید؟ اصلا این قدرالسهم چگونه حساب میشود و قیمت خانههای قدرالسهمدار چقدر است؟
سهم اعیان از عرصه خانه شما چقدر است؟
قدرالسهم زمین یکی از واژههای مهم بازار ملک است اما قبل از هر چیز باید درباره عرصه و اعیان بدانید. به هر ملکی که روی یک زمین با متراژ مشخص ساخته میشود اعیان میگویند، زمین موردنظر هم عرصه نام دارد. قدرالسهم آپارتمان یعنی سهمی که از زمین به هر واحد مسکونی اختصاص داده شده است و قدرالسهم یک ملک میزان عرصه از ملک را مشخص میکند. با این اوصاف وقتی ملکی میخرید که روی زمین ۶۰۰متری ساخته شده، هر نفر که مالک یک واحد است از زمین سهم میبرد.
مثلا اگر سه واحد در این زمین ساخته شده باشد میزان سهمی که به هر یک از افراد تعلق میگیرد قدرالسهم زمین است. اگر متراژ هر سه ملک برابر باشد قدرالسهم هر نفر ۲۰۰متر مربع میشود. با این اوصاف هرچه زمین بیشتر باشد و تعداد واحد مسکونی کمتر قدرالسهم ارزش بیشتری پیدا میکند. مثلا یک ساختمان قدیمی که واحدهای زیادی دارد و زمینش هم کم است به اندازه ملکهای چند واحدی ارزش ندارد چون سهم هر واحد از مقدار زمین کاهش پیدا میکند.
به گفته شعبانی مشاور املاک اگر میخواهید واحد مسکونی ۲۰سال ساخت به بالا بخرید حتما به زمین و تعداد واحدهای آن توجه کنید. مجتمعهای آپارتمانی که در زمینهای بزرگ هزار متر به بالا ساخته شدهاند و واحدهای کمی دارند ارزش بیشتری دارند چون زمان فروش ملک یا تخریب خانه برای مشارکت به دلیل داشتن قدرالسهم زمین بیشتری به آنها تعلق میگیرد.
البته در زمان خرید آپارتمان خیلی نباید روی ارزش قدرالسهم حساب کرد چون این امتیاز وقتی بخواهید زمین ملک را تقسیم کنید ارزشش به چشم میآید. پس اگر ملکی فضای سبز بزرگی داشت، حیاط خلوت و انباریهای وسیعی داشت از آن سرسری نگذرید چون زمان فروش ملک به کارتان میآید. به گفته این مشاور املاک خیلی از خریداران و فروشندههای ملک اصلا نمیدانند قدرالسهم چیست و زمان خرید و فروش با این واژه آشنا میشوند. حتی کسانی که میخواهند انحصار ورثه انجام بدهند و ملکی که به آنها ارث رسیده را تقسیم کنند نیز تازه با معنی این کلمه آشنا میشوند.
قدرالسهم هر ملک چگونه محاسبه میشود؟
اما چه زمانی باید قدرالسهم زمین را محاسبه کرد. وقتی که میخواهید یک آپارتمان با هدف سرمایهگذاری بخرید و زمان فروش چند واحد با چند مالک به یک خریدار. برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه مهم هستند. محاسبه قدرالسهم واحدهایی که متراژ یکسانی دارند کار خیلی سخت نیست. در این صورت قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه میشود.
با این شکل که متراژ کل ساختمان را تقسیم بر تعداد کل واحدهای آپارتمان میکنند و عدد قدرالسهم زمین مشخص میشود. در این حالت قدرالسهم زمین به میزان مساوی بین کل واحدها تقسیم میشود. مثلا برای آپارتمان ۲۰۰متری که ۴ طبقه دارد و در هر طبقه دو واحد ساخته شده در فرمول محاسبه قدرالسهم زمین متراژ ۲۰۰ را باید بر ۸ تقسیم کنید. اما در بعضی از مجتمعها متراژ همه واحدها یکسان نیست. بعضی خانههای شمالی از واحدهای جنوبی بزرگتر هستند یا در طبقه آخر فقط یک تک واحد بزرگ ساخته شده است. در این مدل مجتمعها فرمول محاسبه متفاوت است.
در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان لحاظ شود. در این صورت باید متراژ آپارتمان را بر متراژ کل تقسیم و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید که برابر با درصدی میشود که آپارتمان موردنظر از کل زمین سهم دارد. یک فرمول دیگر هم برای محاسبه این مدل مجتمعها وجود دارد که برای به دست آوردن عدد مشخص قدرالسهم، جمع مساحت کل واحدهای مسکونی را تقسیم بر متراژ واحد آپارتمانی ضرب در متراژ کل ساختمان میکنند.
یکی از نکات مهمی که درباره قدرالسهم وجود دارد خیلیها نمیدانند، متراژ پارکینگ یا انباری نیز میتواند روی مساحت واحد جمع زده شود، البته به شرطی که در زمان معامله واحد مسکونی در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در غیر این صورت هر چقدر هم مساحت پارکینگ و انباری زیاد باشد هیچ تاثیری در بالارفتن مقدار قدرالسهم ندارد.
البته به قول مشاوران املاک یک فرمول دیگر هم برای تعیین قدرالسهم استفاده میشود که بیشتر بین اعضای یک خانواده اتفاق میافتد که با هم توافق میکنند و کاری به فرمول و محاسبه متراژ ساختمان ندارند. در این روش بر اساس قیمت هر واحد، سهم مالک مشخص میشود.
یعنی همه واحدها به قیمت روز ارزیابی میشود و درصد سهم هر فرد از زمین برابر است با قیمت واحد فرد تقسیم بر قیمت مجموع واحدها. در این روش از محاسبه قدرالسهم، همه موارد مثل جای مناسب پارکینگ، طبقه استقرار هر آپارتمان، نور واحد، کیفیت مصالح استفاده شده در واحد مسکونی، شمالی یا جنوبی و آفتاب گیر بودن، ویو یا چشمانداز واحد و دیگر ویژگیهای آن نیز در نظر گرفته میشود.
قدرالسهم در ملک کلنگی چقدر ارزش دارد؟
خانههای کلنگی به قول مشاوران املاک فقط برای سرمایهگذاری باید خریده شوند وگرنه زندگی در این خانهها هم خرج زیادی دارد و هم اینکه خیلی سخت است. به همین دلیل سن و سال این خانههای قدیمی لحاظ نمیشود و قیمت این مدل ملکها بر اساس ارزش زمین و یا همان عرصه ملک قیمتگذاری میشود. بعضی از املاک کلنگی دو یا سه طبقه هستند که ممکن است هر طبقه یک مالک داشته باشد، به همین دلیل برای خرید این گونه املاک در هر طبقه تعیین قدرالسهم خیلی مهم است چون ملک کلنگی است و خرید و فروش واحدهای این ملک بر اساس میزان قدرالسهم واحدها از عرصه و همچنین ارزش املاک و زمین در آن منطقه انجام میشود.
پس زمان خرید خانههای کلنگی که چند مالک دارند، اول از همه قدرالسهم آنها را مشخص و سپس معامله کنید. در خرید ملک کلنگی باید به این نکته توجه کنید که متراژ آن خیلی مهم است چون زمان فروش برای تخریب و ساخت و ساز ارزش خانههایی با سن بالای ۲۰سال با قدرالسهم بالاتر خیلی بیشتر از خانههای کلنگی نقلی است.
قیمت آپارتمانهای قدرالسهمدار
نکته مهم در آگهیهای فروش آپارتمان قدرالسهمدار ذکر متراژ آن است. مثلا در بین فایلهای جدید آپارتمانهای قدرالسهمدار برای فروش مالک یک واحد مسکونی در نیاوران تاکید کرده که واحد مسکونی ۲۴۰متریاش حدود ۱۵۵متری قدرالسهم دارد. این واحد ۲۴۰متر ۲۲سال ساخت و سه خوابه است و با قیمت ۴۲میلیارد تومان فروخته میشود. ۳ پارکینگ سندی و انباری هم دارد. یعنی متراژ این سه پارکینگ که در سند نوشته شده نیز روی قدرالسهم ملک تاثیر دارد.
یک واحد دیگر در جردن با ۶۵متر قدرالسهم فروخته میشود. این ملک ۱۳۳متر است و سال ۷۷ ساخته شده و سه اتاق خواب دارد. این آپارتمان در طبقه سوم یک ساختمان تک واحدی واقع شده و با قیمت ۱۵میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان فروخته میشود. ملک دو نبش است و پارکینگ در سند نوشته شده است، به همین دلیل متراژ پارکینگ روی قدرالسهم اضافه میشود.در محله شریعتی یک واحد ۹۰متری با ۷۰متر قدرالسهم از یک زمین دو هزار متری با قیمت پنج میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان فروخته میشود.
این ملک سال ۸۰ ساخته شده و دو اتاق خواب دارد. این واحد مسکونی در طبقه سوم یک ساختمان چهار طبقه واقع شده و پارکینگ و انباری دارد ولی آسانسور موجود نیست.در الهیه یک واحد ۲۵۰متری که سال ۸۰ ساخته شده و سه اتاق خواب دارد با قیمت ۳۵میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان فروخته میشود. قدرالسهم این ملک ۱۵۵متر است. ۱۵متر سوئیت با پنجره آفتابگیر، انباری داخل واحد به اضافه ۱۲متر انباری در پایین از مزایای این ملک است.
یک واحدد ۱۱۰ متری با ۵۰ متر قدرالسهم در کوی فردوس با قیمت ۱۱میلیارد و ۹۰۰میلیون تومان به فروش میرسد. این ملک سال ۸۰ ساخته شده و سه اتاق خواب دارد و در طبقه اول یک ساختمان چهار طبقه واقع شده. در خیابان فرشته یک واحد ۱۳۵متری برای فروش موجود است که حدود ۷۵متر قدرالسهم از زمین بدون ریشه دارد. پارکینگ و انباری در سند ذکر شده و شش متر تراس قابل چیدمان دارد. این ملک سال ۸۰ ساخته شده و دو اتاق خواب دارد و با قیمت ۲۰میلیارد و ۱۷۸میلیون تومان به فروش میرسد.
یک ملک ۱۶۰متری ۲۲سال ساخت دو خوابه در زعفرانیه با قیمت ۴۵میلیارد تومان به فروش میرسد. ۹ واحد در دو هزار مترمربع زمین ساخته شده و هرواحد حدود ۱۵۵متر قدرالسهم دارند. این ملک در طبقه اول است و ورودی جداگانهای دارد. در ونک یک واحد مسکونی با قیمت ۱۳میلیارد و ۴۰۰میلیون تومان فروخته میشود. این ملک ۱۳۵متر است و حدود ۶۰متر قدرالسهم دارد که به گفته صاحب ملک هر متر آن ۴۵۰میلیون تومان قیمت دارد. این واحد انباری بزرگ سندی و پارکینگ سندی هم دارد.
قیمت خانههای کلنگی با قدرالسهم
یک ملک با بالای ۴۰سال سن در فلکه سوم تهرانپارس با قیمت ۱۲میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان فروخته میشود. متراژ ملک ۱۳۰متر است، اما روی زمین هزار و 200 متری ساخته شده که ۷۰۰متر حیاط هم دارد. یک پارکینگ و یک انباری سندی هم دارد. واحد بازسازی شده و سه اتاق خواب و یک بالکن جنوبی هم دارد.
ملکی در جلفا که مالکش گفته مال قبل از سال ۷۰ است و حدود ۳۵سال سن دارد با قیمت ۱۲میلیارد و ۴۰۰میلیون تومان به فروش میرسد. متراژ ساختمان ۱۰۵متر است و سه اتاق خواب دارد. قدرالسهم این ملک ۸۵متر است که متراژ پارکینگ و انباری هم روی آن حساب میشود.در جنتآباد جنوبی خانه ویلایی دو طبقه ۳۴ساله با قیمت ۱۶میلیارد و ۵۰۰میلیون تومان فروخته میشود. متراژ ملک ۲۳۰متر است و حدود ۱۱۵متر قدرالسهم دارد. ملک جنوبی است و پارکینگ و انباری هم دارد.
در بین فایلهای خانههای کلنگی یک ملک ۹۵متری موجود است که حدود ۱۸۰متر قدرالسهم دارد. خود واحد 95 متر است و یک سوئیت با امکانات کامل به مساحت 20متر هم دارد. قیمت هر متر این ملک ۲۵۲میلیون و ۶۳۱هزار تومان است و قیمت کل آن حدود ۲۴میلیارد تومان است. یک ملک کلنگی واقع در هروی ساقدوش، 50درصد از کل ملک 262متر است و دو واحد 140متری بازسازی شده کامل و قابل سکونت با دو پارکینگ و دو انباری دارد. متراژ کل زمین 525متر است.
این ملک با قیمت متری ۲۸۲میلیون و ۴۴۴هزارتومان و قیمت کل ۷۴میلیارد تومان به فروش میرسد. واحد کلنگی دیگری در ابعاد ۱۵۰مترمربع در سعادت آباد با قیمت ۳۴میلیارد تومان فروخته میشود. متراژ زمین هزار متر جنوبی است و ۹ واحد در آن ساخته شده که سهم هر واحد حدود ۱۲۵متر قدرالسهم است. این ملک طبقه اول رو به آفتاب است و دو اتاق خواب دارد.
