روزنامه هفت صبح، گروه بازار| مشاوران املاک فعلا در سیبل دستگاههای نظارتی قرار گرفتهاند و هر ماه یک طرحی برای چیدن بال و پرشان راهاندازی میشود چون طرح ساماندهی مشاوران املاک که از نیمه اردیبهشت ماه و با هدف کنترل اجاره خانه و همچنین برخورد با مشاوران متخلف شروع شده، این روزها ابعاد جدیدی پیدا کرده است. یک کارگروه متشکل از نماینده وزارت راهوشهرسازی، وزارتخانههای اقتصاد و صمت، پلیس فراجا، سازمان تعزیرات حکومتی و دستگاههای امنیتی پشت این کار هستند تا دست مشاوران املاک متخلف را از اخلال در بازار مسکن و به خصوص بالا رفتن اجاره خانه مستاجرها کوتاه کنند.
در حال حاضر حدود 181هزار بنگاه معاملات املاک در کشور فعالیت میکنند که در بازرسی از 30هزار بنگاه املاک، حدود سه هزار بنگاه متخلف شناسایی و پلمب شده است که حدود 1200 بنگاه متخلف در استان تهران فعالیت میکردند. با این اوصاف حلقه محاصره برای مشاوران املاک بدون مجوز روزبهروز تنگتر میشود. جدیدترین اقدام وزارت صمت برای محدود کردن افراد متخلف این صنف راهاندازی سامانه نظارت و رتبهبندی مشاوران املاک است. قبل از این دولت انحصار صدور کد رهگیری را از آنها گرفته بود و با راهاندازی یک سامانه کاری کرد که مالک و مستاجر بتوانند بدون مراجعه به بنگاه املاک قرارداد اجاره بنویسند و به صورت آنلاین کد رهگیری رایگان دریافت کنند. البته قبل از آن فرمول محاسبه کمیسیون بنگاههای مسکن را هم تغییر داده بودند تا نتوانند مبلغ بیشتر از تعرفه مشخص از دو طرف قرارداد بگیرند.
رتبهبندی و سامانه نظارت
وزارت صمت در ادامه طرح ساماندهی مشاوران املاک، سامانه جدیدی راهاندازی کرده بهنام «سامانه نظارت». این سامانه برای دریافت شکایات مردم و رصد مجوز دفاتر مشاور املاک راهاندازی شده است. قرار است با گزارش مردم بنگاهها در این سامانه رتبهبندی شوند. طبق اعلام سید جواد سادات، رئیس مرکز توسعه و سیاستهای راهبردی وزارت راهوشهرسازی، مردم میتوانند از طریق سامانه نظارت شکایت خود را از مشاور املاک ثبت کنند.
مثلا اگر مشاور املاکی برای صدور کد رهگیری مبلغی بیشتر از تعرفه درخواست کند، یا برای نوشتن قرارداد مبلغ بیشتری از دو طرف معامله بگیرد و … مردم میتوانند با مراجعه با این سامانه شکایت خود را ثبت کنند. همچنین قرار است لیست مشاوران املاکی که مجوز دارند و قانونی فعالیت میکنند در این سامانه منتشر شود تا مردم به صورت آنلاین جواز آنها را ببینند. این سامانه قرار است نقش مهمی در رتبهبندی مشاوران املاک داشته باشد، چون وزارت صمت از طریق این سامانه و امتیازهایی که به این افراد داده میشود، مشاوران املاک را رتبهبندی میکنند.
تغییر فرمول محاسبه حقالزحمه مشاوران املاک
اواسط خرداد ماه نمایندههای مجلس در جریان رسیدگی به طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها به تغییر محاسبه حقالزحمه مشاوران املاک از اخذ درصدی از ارزش معامله به روش تعیین تعرفه از سوی وزارت راهوشهرسازی رای مثبت دادند. قبل از این طرح حقالزحمه مشاوران املاک در قراردادهای خرید و فروش تا سقف 500میلیون تومان معادل نیمدرصد ارزش معاملاتی ملک بود که 25صدم درصد از این میزان را خریدار و 25صدم درصد را فروشنده باید به مشاور املاک پرداخت میکرد.
در قراردادهای اجاره آپارتمان نیز 25درصد از مبلغ اجارهبهای ماهانه بهعنوان حق کمیسیون به مشاوران املاک پرداخت میشد. البته یک بندی هم به نام کمیسیون توافقی وجود داشت که در قرارداد نوشته نمیشد، اما بعضی از بنگاهیهای متخلف از قبل با مالک هماهنگ میکردند و وقتی روی مبلغ موردنظر به توافق میرسیدند، کمیسیون توافقی را دریافت میکردند. کسانی که پشت ساماندهی این طرح هستند، دریافت کمیسیونهای توافقی را یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن مطرح میکنند و معتقدند اگر جلوی کمیسیونهای غیرمنطقی گرفته شود، میتوان بالا رفتن اجاره خانه و همچنین قیمت خرید و فروش مسکن را نیز کنترل کرد.
اما تغییر فرمول محاسبه کمیسیون مشاوران املاک دست آنها را برای هرگونه تخلف بست چون با راهاندازی سامانه املاک و مستغلات نرخ مصوب حقالزحمه مشاوران املاک برای هر معامله به صورت خودکار در این سامانه درج میشود و طبق فرمول جدید باید نرخ مصوب تعرفه املاک را از دو طرف معامله به عنوان کمیسیون دریافت کنند.
البته این طرح جدید یک تبصره مهم هم داشت که بتواند جلوی هرگونه تخلفی را بگیرد چون طبق این طرح حقالزحمه مشاوران املاک فقط با استفاده از دستگاههای کارتخوان متصل به سامانههای سازمان امور مالیاتی اخذ میشود. با این اوصاف اگر مشاوران املاک بخواهند مثل قبل کمیسیون بگیرند یا رقمی بالاتر از نرخ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات از دوطرف قرارداد بخواهند، تخلف کردهاند. مشاور متخلف باید آن مبلغ اضافهای را که به عنوان کمیسیون از مالک یا خریدار یا هر دو دریافت کرده، به آنها برگرداند و همچنین دو برابر مبلغی که گرفته را باید به عنوان جریمه به حساب خزانهداری کل واریز کند.
خارج شدن کدرهگیری از انحصار مشاوران املاک
مهمترین ضربهای که امسال به مشاوران املاک وارد شد، خارج شدن انحصار صدور کد رهگیری از دست این افراد بود، تا داغ تغییر حقالزحمه یا همان کمیسیون را به کل فراموش کنند. اینبار دولت سامانه مخصوص ثبت قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر را راهاندازی کرد تا بدون واسطه مشاوران املاک دو طرف قرارداد در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور قرارداد اجاره رایگان بنویسند و به صورت آنلاین کد رهگیری رایگان دریافت کنند.
این سامانه طوری برنامهریزی شده که صاحبخانهها نتوانند برای مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه قیمت غیرواقعی تعیین کنند. این سامانه از حضور مشاور املاک نیز جلوگیری میکند، چون همان کسب کمیسیون توافقی نقش زیادی در بالارفتن قیمتها داشت. قبل از راهاندازی سامانه املاک و مستغلات کشور مشاوران املاک صدور کد رهگیری را منوط به پرداخت حق کمیسیون میکردند و همین موضوع باعث افزایش هزینههای دریافت کد رهگیری میشد.
طبق اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تعرفه صدور کد رهگیری برای قراردادهای مبایعهنامه و هزینه کد رهگیری برای اجاره به شرط تملیک، انتقال سرقفلی و پیشفروش 10هزار تومان است. همچنین هزینه صدور کد رهگیری برای نوشتن اجارهنامه نیز پنج هزار تومان است. اما بعضی از مشاوران املاک متخلف برای صدور کد رهگیری معاملههای خرید و فروش اجاره هزینههای بیشتری از دو طرف قرارداد میگرفتند چون ادعا میکردند صدور این کد برای آنها هزینه دارد و به ازای هر کد باید مالیات بپردازند. طبق قانون، مشاوران املاک برای هر قراردادی که ثبت میکنند باید 9درصد مبلغ کمیسیونی که از دو طرف میگیرند را به عنوان مالیات بر ارزشافزوده به حساب سازمان امور مالیاتی واریز کنند. ملاک دولت برای دریافت این مالیات، ثبت قرارداد است.
با این روش بعد از دریافت کد رهگیری، معامله شناسایی میشود و مشاوران املاک باید 9 درصد از حق کمیسیون را مالیات بدهند. همین 9درصد باعث میشد بعضی از مشاوران متخلف قیمت کمیسیون را بالا ببرند. البته دریافت هزینههای غیرواقعی فقط به نوشتن انواع قرارداد ختم نمیشد و حتی بعضی از مشاوران املاک برای صدور کد رهگیری برای مستاجرانی که میخواستند وام ودیعه مسکن بگیرند نیز مبالغ بالایی دریافت میکردند. حالا با راهاندازی این سامانه مالک و مستاجر میتوانند صفر تا صد یک قرارداد اجاره را خودشان بنویسند. در این سامانه قرارداد اجاره به صورت آنلاین هست و فقط باید قسمت اطلاعات آن پر شود.
البته راهاندازی این سامانه یک هدف بزرگ دیگری هم دارد که شناسایی خانههای خالی برای دریافت مالیات است. تا قبل از راهاندازی این سامانه اگر مالک و مستاجر با هم توافق میکردند دیگر نیازی به صدور کد رهگیری نبود، اما در قانون جدید قانون اگر کد رهگیری برای هر دو طرف قرارداد صادر نشود، اگر حتی واحد خالی اجاره رفته باشد باز هم مشمول مالیات بر خانههای خالی میشود و صاحب ملک باید مالیات بپردازد. دستیار وزیر راهوشهرسازی اعلام کرده مالکانی که واحدهای مسکونی خود را اجاره میدهند باید حتما اطلاعات را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند در غیر این صورت باید مالیات بپردازند.
مستاجر و مالک برای ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری بدون حضور مشاور املاک باید در مرورگر اینترنت این آدرس amlak.mrud.ir را جستوجو کنند. برای ثبت قرارداد اجاره در این سایت، صاحبخانه قرارداد را مینویسد و در مرحله بعدی مستاجر به قرارداد اضافه میشود. در قسمت قرارداد اجاره باید وارد بخش ثبت قراردادهای اجاره شوید. بعد از تکمیل اطلاعات لازم، در شش مرحله یک قرارداد جدید ایجاد میشود و میتوانید نسخه الکترونیکی آن را دریافت کنید. کسانی که کد رهگیری میخواهند نیز با انتخاب گزینه استعلام کد رهگیری میتوانند این کد را دریافت کنند بدون اینکه حتی یک ریال به مشاور املاک برای نوشتن قرارداد و صدور کد بپردازند.
ضربالاجل برای گرفتن مجوز و گشتهای ویژه
مهمترین تخلف بنگاهها نداشتن مجوز، دریافت کمیسیون غیرواقعی و دریافت مبالغ هنگفت برای صدور کد رهگیری و همدستی برای بالا بردن نرخ اجارهبها مسکن و فروش ملک و دلالی اعلام شده است.به گفته رئیس مرکز صدور مجوزهای وزارت اقتصاد، افتتاح بنگاه مسکن پردرخواستترین کسبوکار برای صدور مجوز فعالیت در کشور است چون در پنج ماه اول امسال حدود 6400 پروانه فعالیت برای مشاوران املاک صادر شده است. اما جذابیت بازار مسکن باعث شده در کنار افرادی که با مجوز فعالیت میکنند، تعداد مشاوران املاکی که غیرمجاز کار میکنند نیز افزایش بیسابقهای داشته باشد.
همین موضوع باعث شده گشتهای ویژه بازرسی به صورت تصادفی از بنگاههای املاک بازدید کنند. طبق آمار حدود 181هزار بنگاه معاملات املاک در کشور فعالیت میکنند که در بازرسی تصادفی که انجام شده از حدود 30هزار بنگاه املاک، سه هزار بنگاه متخلف شناسایی و پلمب شده است که حدود1200 واحد صنفی غیرمجاز فقط در استان تهران شناسایی و به مراجع قضایی معرفی شدهاند. بیشترین تخلفات مشاوران املاک در بازرسیهای تصادفی مربوط به تهران و شهرهای اطراف است چون در شهرهای اطراف تهران مثلا در شهرهای جدید پردیس، پرند، اندیشه، هشتگرد و… رشد بنگاههای املاک کاملا چشمگیر است.
به گفته مدیرکل راهوشهرسازی استان تهران حدود 1500واحد صنفی مشاور املاک فقط در شهرستان پردیس فعالیت میکنند که فقط نصف این تعداد مجوز قانونی دارند و دادستانی شهرستان پردیس فرصت دو ماههای برای گرفتن مجوزاملاک واحدهای فاقد مجوز صنفی تعیین کرده است. غیر از این موارد، زمزمههایی برای لزوم گذراندن دورههای آموزشی و داشتن گواهینامه و حتی داشتن مدرک تحصیلی دیپلم برای شروط اخذ مجوز قانونی شنیده میشود ولی هنوز اظهارنظر رسمی درباره اجرایی شدن این محدودیتها اعلام نشده است.
