روزنامه هفت صبح، احمدرضا نجفی | خرید یک مترمربع آپارتمان در تهران ۳۰میلیون تومان خرج دارد. این یعنی اگر بخواهید یک واحد ۱۰۰متری بخرید، احتمالا سه میلیارد تومان سرمایه نیاز خواهید داشت. شاید باورش سخت باشد اما با سرمایه ۳۵۰میلیونی هم میتوان صاحب یک واحد ۱۰۰متری نوساز شد. چاره کار، وام ساخت مسکن است. اگر هزینههای ساخت هر متر خانه را حدود هشت میلیون تومان در نظر بگیریم، بخش عمده هزینه ۸۰۰میلیونی ساخت یک واحد ۱۰۰متری با وام ۴۵۰میلیونی جبران خواهد شد.
برای دریافت چنین وامی لازم نیست به بانک بروید، بلکه انبوهسازها کار را برایتان انجام میدهند. آنها با پیشفروش واحدهایی که قرار است کار ساختش را شروع کنند، از طرف شما وام میگیرند و با جمع کردن وام هر کدام از واحدها، صاحب سرمایه بزرگی میشوند که کفاف ساخت یک پروژه انبوهسازی بزرگ را میدهد. در نهایت این شما هستید که بعد از پایان کار، صاحبخانه شده و وام ۴۵۰میلیونی را با سود ۱۸درصد و بازپرداخت ۱۲ساله به بانک برمیگردانید. اقساط این وام، ماهانه هفت میلیون و ۶۰۰هزار تومان است که بعد از دو سال استراحت آغاز میشود. در آن زمان هم بر اساس تورم احتمالا این مبلغ کمتر از اجاره ماهانه یک واحد مسکونی است.
*** چهکسانی وام ساخت مسکن دریافت میکنند؟
انبوهسازها نقش واسطه بین مشتری و بانک را برای دریافت وام ساخت مسکن برعهده دارند. شرکتها یا اشخاصی که پروانه اشتغال به کار انبوهسازی از وزارت راه و شهرسازی داشته باشند، میتوانند با ارائه پروژههای جدید خود به بانک مسکن، وام ساخت دریافت کنند. این وام به ازای هر واحد پرداخت میشود و وقتی مبالغ روی هم جمع شوند، نهایتا سرمایه بزرگی به انبوهساز میرسد تا پروژه را اجرا کند.
این مبالغ بزرگ طبیعتا اقساط سنگینی خواهد داشت. برای همین انبوهسازها قبل از پایان پروژه واحدها را پیشفروش میکنند. در زمان پیشفروش واحد مسکونی، وام ساخت مسکن به مشتری انتقال داده میشود. درست مثل اینکه خریدار واحد مسکونی ۴۵۰میلیون تومان در پروژه سرمایهگذاری کرده باشد و در نهایت هم پرداخت اقساط آن بر عهده خریدار خواهد بود اما تمام مراحل دریافت وام توسط انبوهساز انجام میشود.
از آنجا که انبوهسازان و سرمایهگذاران پروژههای ساختمانی، سازندههای صاحب صلاحیت به حساب میآیند، برای دریافت وام ساخت مسکن نیازی به سپردهگذاری یا خرید اوراق ندارند. همین موضوع باعث میشود دریافت چنین وامی خیلی راحتتر از وام خرید مسکن باشد. انبوهسازها کل وام ساخت را به صورت یکجا دریافت نمیکنند. آنها باید ثابت کنند که در اجرای پروژه جدی هستند. به خصوص که بحث مبالغ کلان مطرح است.
مثلا یک پروژه ۲۰واحدی میتواند ۹میلیارد تومان وام ساخت مسکن دریافت کند. البته نصف این مبلغ زمانی به حساب انبوهساز واریز میشود که حداقل ۲۰درصد پروژه پیش رفته باشد. عموما بعد از پایان مراحل خاکبرداری و پیریزی پروژه، نصف وام پرداخت میشود و نصف دیگر زمان پایان اسکلتبندی یعنی بعد از پیشرفت ۵۰درصدی پروژه در اختیار انبوهساز قرار خواهد گرفت.
*** مبلغ وام ساخت مسکن برای سال ۱۴۰۰ چقدر است؟
وام ساخت مسکن شهر به شهر و پروژه به پروژه متفاوت است. سقف مبلغ وام اخیرا حدود ۸۰درصد افزایش پیدا کرده و به ۴۵۰میلیون تومان رسیده است. این مبلغ به پروژههایی تعلق میگیرد که در ساخت آن از فناوریهای نوین استفاده شده باشد. همچنین سقف ۴۵۰میلیونی مربوط به پروژههایی است که در کلانشهرها یعنی تهران، اصفهان، شیراز، مشهد، تبریز، کرج، اهواز، بندرعباس، بوشهر، قم، ساری و رشت اجرا میشوند.
در بقیه مراکز استانها و شهرهای بزرگ که جمعیت بیشتر از ۲۰۰هزار نفر دارند سقف وام مسکن برای چنین پروژههایی ۴۰۰میلیون تومان در نظر گرفته شده و برای دیگر شهرها با جمعیت کمتر از ۲۰۰هزار نفر، سقف وام ساخت مسکن ۳۰۰میلیون تومان است. این که پروژهای با استفاده از فناوریهای نوین ساخته شود یا نه را مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی مشخص میکند و فاکتورهایی مثل مصرف بهینه انرژی، رعایت استانداردها، استفاده از مصالح قابل قبول و … مورد بررسی قرار میگیرند.
اگر پروژهای مشخصات خاص را نداشته باشد و مشمول فناوریهای نوین نشود، مبلغ وام کمتر خواهد بود. برای پروژههایی که از فناوری نوین استفاده نمیکنند، وام ساخت مسکن در کلانشهرها ۳۰۰میلیون تومان، دیگر مراکز استان و شهرهای بزرگ با جمعیت بالای ۲۰۰هزار نفر ۲۵۰میلیون تومان و برای سایر شهرها ۲۰۰میلیون تومان در نظر گرفته میشود. از آنجا که چنین وامی شاید نتواند بخش قابل قبولی از هزینههای ساخت مسکن را جبران کند، عموما انبوهسازها سراغ پروژههایی میروند که مشمول فناوریهای نوین شناخته شده هستند تا بتوانند وام بیشتری دریافت کنند.
وام ساخت مسکن در سال گذشته نهایتا ۲۵۰میلیون تومان بود. انبوهسازها در پروژههای دارای فناوری نوین میتوانستند در کلانشهرها ۲۵۰میلیون، شهرهای بزرگ ۲۲۰میلیون و شهرهای کوچک ۱۸۰میلیون تومان وام بگیرند. همچنین وام ساخت مسکن انبوهسازی برای پروژههای بدون فناوری نوین در کلانشهرها ۲۰۰میلیون، شهرهای بزرگ ۱۷۰میلیون و شهرهای کوچک ۱۴۰میلیون تومان بود. انبوهسازها تنها مشتریان وام ساخت مسکن نیستند.
اشخاص عادی هم میتوانند وام ساخت بگیرند اما آنها برای دریافت چنین وامی یا باید برای مدتی در بانک سپردهگذاری کنند یا سراغ خرید اوراق تسه بروند. همچنین مبلغ وام ساخت مسکن برای افراد عادی کمتر از انبوهسازها است. سازندههای عادی اگر در پروژهشان از فناوری نوین استفاده کنند میتوانند تا سقف ۳۵۰میلیون در کلانشهرها، ۳۰۰میلیون تومان در شهرهای بزرگ و ۲۵۰میلیون تومان در شهرهای کوچک وام ساخت بگیرند.
همچنین در صورت استفاده نکردن از فناوری نوین، وام ساخت اشخاص عادی در کلانشهرها ۱۲۰میلیون، شهرهای بزرگ ۱۰۰میلیون و شهرهای کوچک ۷۰میلیون تومان است. این مبالغ کم در کنار شرایط سخت دریافت وام ساخت، عملا کارایی چنین وامی را برای اشخاص عادی از بین میبرد. به خصوص که برای دریافت وام ساخت مسکن در حالت عادی لازم است به ازای هر ۵۰۰هزار تومان وام یک برگه تسه به قیمت ۵۰هزار تومان به بانک ارائه شود.
*** قدرت وام ساخت مسکن برای تامین هزینهها
ساخت هرمترمربع واحد مسکونی در سال ۱۴۰۰ بین دو میلیون و ۷۲۰هزار تا چهار میلیون و ۶۶۰هزار تومان هزینه دارد. این ارقام را سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور اعلام کرده و نرخهای رسمی برای ساخت مسکن به حساب میآیند. در بخشنامه سازمان نظام مهندسی ساختمان، هزینههای ساخت آپارتمان سه تا پنج طبقه دو میلیون و ۷۲۰هزار تومان، ساختمان شش و هفت طبقه متری سه میلیون و ۱۱۰هزار تومان، ساختمان هشت تا ۱۰طبقه متری سه میلیون و ۵۰۰هزار تومان، ساختمان ۱۳ تا ۱۵طبقه متری چهار میلیون و ۲۷۰هزار تومان و ساختمانهای ۱۶طبقه و بالاتر متری چهار میلیون و ۶۶۰هزار تومان اعلام شده.
البته این ارقام تنها مربوط به هزینههای ساخت است و طبیعتا هزینه زمین به آن اضافه میشود. از طرف دیگر بر اساس آخرین برآوردها، هزینه ساخت پروژههای مسکن ملی حدود چهار میلیون تومان به ازای هر مترمربع محاسبه شده است. از آنجاکه عموما نیمی از هزینهها مربوط به خرید زمین است، میتوان گفت ساخت یک واحد مسکونی حدود هشت میلیون تومان به ازای هر مترمربع هزینه دارد. با یک محاسبه ساده میتوان نتیجه گرفت ساخت یک واحد ۱۰۰متری احتمالا ۸۰۰میلیون تومان هزینه دارد.
اگر بتوانید در یک پروژه انبوهسازی مشارکت کنید، از همان ابتدا خیالتان بابت ۴۵۰میلیون تومان از این هزینهها راحت خواهد بود و با سرمایه ۳۵۰میلیون تومانی میتوانید صاحب خانه شوید. در شرایط این روزها، صاحبخانه شدن با چنین سرمایهای حکم یک پیروزی بزرگ را دارد! برای همین است که میتوان وام ساخت مسکن انبوهسازی را کارآمدترین وام حوزه مسکن دانست.
*** شرایط بازپرداخت وام ساخت مسکن
هرچند وام ساخت مسکن به انبوهسازها پرداخت میشود اما آنها زیربار پرداخت اقساط آن نمیروند. برای همین اغلب پروژههای انبوهسازی قبل از اینکه آغاز به کار کنند، برای واحدها مشتری پیدا میکنند. آنها واحدها را پیشفروش کرده و وام ساخت را از طرف خریدار نهایی دریافت میکنند. بعد از اتمام مراحل ساخت، این خریدار نهایی است که باید اقساط وام را پرداخت کند. البته این نوع وام یک دوره استراحت دارد که اصطلاحا به آن دوره مشارکت مدنی گفته میشود.
این یعنی بانک با انبوهساز برای مدت یک تا سه سال شریک میشود تا زمانی که پروژه به نتیجه برسد. این مدت استراحت بسته به تعداد واحدهای هر پروژه متفاوت است. سازندهها برای پروژههایی که حداکثر شامل پنج واحد مسکونی میشود، تنها یک سال زمان دارند تا کار ساخت را به پایان برسانند اما عموما انبوهسازها سراغ تعداد واحدهای بیشتر میروند تا فرصت بیشتری برای تکمیل پروژه داشته باشند. دوره مشارکت مدنی وام ساخت مسکن برای پروژههای بین شش تا ۲۰واحد ۱۸ماه، برای ۲۱ تا ۵۰واحد ۲۴ماه، برای ۵۱ تا ۱۰۰واحد ۳۰ماه و برای بیشتر از ۱۰۰واحد ۳۶ماه در نظر گرفته میشود.
بعد از پایان دوره مشارکت مدنی اقساط وام شروع میشود. اگر انبوهساز تا آن زمان نتوانسته باشد واحدها را پیشفروش کند، شخصا باید زیربار اقساط وام برود اما عموما واحدها پیشفروش شده و مشتری خانه اقساط را به مدت ۱۰سال با نرخ سود ۱۸درصد پرداخت خواهند کرد. برای وام ۴۵۰میلیونی مبلغ اقساط ماهانه حدود هفت میلیون و ۶۰۰هزار تومان خواهد بود. شاید فکر کنید این رقم خیلی بالا است اما باید توجه داشته باشید که بازپرداخت اقساط وام بعد از دوره استراحت که عموما دو سال است آغاز میشود و آن موقع احتمالا اجاره خانه به همین حدود رسیده باشد!
