درسنامه‌های حقوقی برای زندگی روزمره| ۷ نکته درباره الزام به تنظیم سند اجاره
لزوم تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها بین موجر و مستاجر
هفت صبح| مهتاب سحابی / وکیل دادگستری| یک: موضوع قراردادهای استیجاری یکی از چالش‌برانگیزترین دعاوی ملکی است. به موجب ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، در صورتی که طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در میان نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه نمایند که البته در این حالت مانند هرگونه ادعای دیگر، بار اثبات با مدعی است.
دو: حال به موجب ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اگر قراردادی بین طرفین باشد، لیکن اجاره بهایی تعیین نشده باشد و یا مدت اجاره سپری شده باشد، در این حالت نیز می‌توان با مداخله دادگاه، اقدام به تنظیم قرارداد کرد و این مهم در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قانونگذاری شده است.
سه: لازم به ذکر است موارد پیش گفته صرفا ناظر به قراردادهای اجاره‌ای است که تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند و نه قراردادهای اجاره ۱۳۷۶. اگر چه هر دو قرارداد از نوع عقود موقت هستند لیکن قرارداد اجاره سال ۱۳۷۶ با انقضای مدت برطرف می‌شود. علت اصلی این موضوع، اهمیت و امتیازی است که قانون‌گذار در قراردادهای اجاره سال ۵۶ برای ادامه قرارداد اجاره قائل شده است، که از مهم‌ترین امتیازات آن، همین مستمر شدن روابط استیجاری و ایجاد حق کسب و پیشه است که در مواد مختلفی بدان اشاره شده است. به همین دلیل اصولا نیازی به ذکر انقضاء مدت نیست و اجاره‌نامه‌هایی که در مقام تجدید و یا تمدید رابطه قبلی استیجاری تنظیم می‌گردد، در واقع همان اجاره قبلی است و سکوت طرفین نیز همان حکم را دارد، مگر اینکه تصمیم به توافق جدید و به نحو جدیدی باشد که نیازمند اراده و اعلام جدید است.
چهار: در صورتی که امکان الزام موجر به تنظیم سند اجاره وجود داشته باشد، مستاجر بایستی دعوی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره از منافع محل اجاره مطرح نماید و این عنوانی است که بایستی در دادخواست درج گردد.
پنج: تنظیم سند اجاره نیازمند تهیه مقدماتی است که باید انجام گیرد، مسئله اخذ عوارض شهرداری و مالیات و دارایی و استعلام وضعیت ثبتی و یا آب و برق و گاز و تلفن و غیره از جمله مواردی است که رعایت آنها ضرورت دارد و باید بدانیم زمانی که الزام به تنظیم سند رسمی اجاره می‌کنیم، بایستی این هزینه‌ها را استعلام کرده چرا که پرداخت آنها از جمله مقدمات دریافت سند رسمی اجاره است. محکوم له پس از پرداخت می‌تواند، به عنوان هزینه اجرا از محکوم علیه دریافت کند.
شش: با توجه به لزوم تاثیر تصمیمات قطعی مراجع کیفری در آرای محاکم حقوقی، در صورتی که در مورد مال مورد اجاره در دادگاه کیفری حکم قطعی کیفری مبنی بر تخریب یا تعطیل به اقتضای نظم عمومی و ضوابط قانونی صادر شده باشد، دادگاه حقوقی نمی‌تواند به تقاضای مستاجر، به تنظیم سند رسمی اجاره رسیدگی کند. در واقع در این شرایط، رای دادگاه حقوقی دایر به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به همان عین مستاجره در مقام معارضه با تصمیم دادگاه کیفری و به‌رغم آن غیر قابل‌اجرا و مخالف قانون خواهد بود. در این فرض دادگاه باید از رسیدگی و صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره امتناع کند.
هفت: در صورت ورود خسارت به مستاجر به سبب حکم دادگاه کیفری، او می‌تواند با مراجعه به دادگاه مطالبه ضرر و زیان خود را از باب تسبیب و مسئولیت مدنی در قالب دادخواست، درخواست کند.
راه ارتباطی با وکیل:
وب سایت: mahtabsahabi.com
اینستاگرام:vakil_sahabii @
