هزینه ساخت مسکن در تهران / قیمت تمام شده یک واحد ۶۰ متری چند؟
افزایش هزینه ساخت مسکن، یکی از مهمترین چالشهای پیش روی سازندگان و خریداران محسوب میشود.
بازار مسکن در حالی وارد نیمه دوم سال ۱۴۰۵ شده که افزایش هزینه ساخت، یکی از مهمترین چالشهای پیش روی سازندگان و خریداران محسوب میشود. بررسی اظهارات فعالان بازار در کنار آمارهای رسمی نشان میدهد که رشد هزینههای تولید مسکن به مرحلهای رسیده که هم قیمت تمامشده واحدهای جدید را بالا برده و هم توان ورود متقاضیان واقعی به بازار را بیش از گذشته کاهش داده است.
به گزارش هفت صبح، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به افزایش قابل توجه هزینه ساخت اعلام کرده است که قیمت تمامشده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی که پیشتر حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان بود، اکنون در برخی پروژهها به ۴۰، ۵۰ و حتی ۶۰ میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، در بالاترین برآورد مطرحشده، هزینه ساخت هر مترمربع نسبت به محدوده قبلی میتواند حدود دو برابر شده باشد.
این اظهارات در حالی مطرح میشود که آمارهای رسمی نیز از افزایش شدید هزینه تولید ساختمان حکایت دارد.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در زمستان ۱۴۰۴ به ۲۷۸.۶ رسید. این شاخص نسبت به فصل پاییز ۳۶ درصد افزایش داشته و رشد آن نسبت به زمستان سال ۱۴۰۳ به ۹۶.۸ درصد رسیده است. به بیان سادهتر، هزینه سبد نهادههای ساختمانی طی یک سال تقریباً دو برابر شده است.
از سوی دیگر، تورم سالانه نهادههای ساختمانی در چهار فصل منتهی به زمستان ۱۴۰۴ به ۶۱.۸ درصد رسیده؛ رقمی که نسبت به تورم سالانه دوره مشابه قبل، ۱۶.۹ واحد درصد افزایش نشان میدهد.
این آمار اهمیت ارقام اعلامشده از سوی فعالان بازار را بیشتر میکند؛ چرا که رشد هزینه ساخت صرفاً یک برآورد صنفی نیست و دادههای رسمی نیز از افزایش قابل توجه هزینه تولید ساختمان حکایت دارند.
از ۲۵ میلیون تا ۶۰ میلیون تومان در هر متر
اگر رقم اعلامشده از سوی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران را مبنا قرار دهیم، تغییر هزینه ساخت قابل توجه است. در برآورد قبلی، هزینه ساخت هر مترمربع حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان میشد. اکنون محدوده ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان مطرح است.
اگر کف قبلی یعنی ۲۵ میلیون تومان را با سقف جدید یعنی ۶۰ میلیون تومان مقایسه کنیم، هزینه ساخت در این برآورد حدود ۱۴۰ درصد افزایش یافته است. حتی مقایسه ۳۰ میلیون تومان با ۶۰ میلیون تومان نیز نشاندهنده افزایش ۱۰۰ درصدی است.
البته باید توجه داشت که این ارقام لزوماً به معنای قیمت فروش نهایی مسکن نیستند. هزینه زمین، عوارض، تراکم، دستمزد، هزینههای مالی، سود سازنده، هزینههای اداری و سایر مخارج پروژه میتوانند قیمت نهایی واحد مسکونی را به میزان قابل توجهی بالاتر از هزینه صرف ساخت قرار دهند.
چرا مسکن گران میشود اما معاملات کاهش مییابد؟
یکی از ویژگیهای مهم وضعیت فعلی بازار مسکن، همزمانی افزایش قیمت با کاهش توان خرید است.
گودرزی از وضعیت موجود با عنوان «رکود ناشی از افزایش قیمت» یاد کرده است؛ شرایطی که در آن نهتنها معاملات کاهش پیدا میکند، بلکه سطح قیمتها نیز آنقدر بالا میرود که بخشی از متقاضیان واقعی عملاً از بازار حذف میشوند.
این وضعیت یک چرخه معیوب ایجاد میکند: از یک طرف، افزایش هزینه ساخت، سازنده را مجبور میکند قیمت بیشتری برای واحد نوساز مطالبه کند؛ از طرف دیگر، افزایش قیمت موجب کاهش قدرت خرید خانوار و افت تقاضای مؤثر میشود.
در نتیجه، ممکن است تعداد معاملات کاهش یابد، اما این کاهش لزوماً به معنای افت قیمت تمامشده یا حتی کاهش قیمت فروش نیست.
یک واحد ۶۰ متری چقدر هزینه ساخت دارد؟
برای درک بهتر اعداد، اگر هزینه ساخت هر مترمربع را ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، ساخت یک واحد ۶۰ متری، بدون احتساب قیمت زمین و سایر هزینههای مرتبط، حدود:
با هزینه ساخت ۴۰ میلیون تومان: ۲.۴ میلیارد تومان
با هزینه ساخت ۵۰ میلیون تومان: ۳ میلیارد تومان
با هزینه ساخت ۶۰ میلیون تومان: ۳.۶ میلیارد تومان
بنابراین حتی در یک واحد نسبتاً کوچک ۶۰ متری، اختلاف میان کف و سقف این برآورد به ۱.۲ میلیارد تومان میرسد.
برای یک واحد ۸۰ متری نیز همین محاسبه نشان میدهد که هزینه ساخت صرفاً بر اساس این سه سناریو، بین ۳.۲ تا ۴.۸ میلیارد تومان خواهد بود؛ آن هم پیش از اضافه شدن قیمت زمین و سایر هزینههای پروژه.
زمین همچنان یکی از مهمترین اجزای قیمت مسکن است
نکته مهم این است که هزینه ساخت تنها یکی از اجزای قیمت نهایی مسکن محسوب میشود. در تهران، سهم زمین در قیمت تمامشده میتواند بسیار بالا باشد و بسته به منطقه، تراکم و نوع پروژه تغییر کند.
به همین دلیل نمیتوان رقم ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان را به عنوان «قیمت مسکن» تلقی کرد؛ این رقم صرفاً تصویری از هزینه ساخت ارائه میدهد.
در واقع، وقتی هزینه ساخت افزایش مییابد، سازنده برای شروع پروژه جدید باید سرمایه بیشتری در اختیار داشته باشد. افزایش نیاز سرمایهای، در کنار نرخهای تأمین مالی و ریسکهای اقتصادی، میتواند انگیزه ساختوساز را نیز کاهش دهد.
بازار با کمبود تقاضا و افزایش هزینه تولید روبهروست
گودرزی میگوید بازار مسکن تهران و کشور با رکود شدیدی مواجه است و بخش قابل توجهی از متقاضیان واقعی، به دلیل افزایش قیمتها از بازار خارج شدهاند. او همچنین تأکید کرده که خانوار برای خرید مسکن به سه مؤلفه اصلی یعنی درآمد کافی، درآمد پایدار و امکان پسانداز و برنامهریزی نیاز دارد؛ مؤلفههایی که در شرایط فعلی برای بسیاری از خانوارها تضعیف شدهاند.
در چنین شرایطی، افزایش هزینه ساخت میتواند شکاف میان قیمت مسکن و قدرت خرید خانوار را عمیقتر کند.
از یک سو، خانوارها توان پرداخت قیمتهای بالاتر را ندارند و از سوی دیگر، سازندگان نیز با هزینههای فزاینده تولید مواجه هستند. حاصل این وضعیت میتواند بازاری باشد که در آن معامله کم است، اما قیمتها به دلیل رشد هزینههای تولید و سایر عوامل اقتصادی به راحتی کاهش پیدا نمیکنند.
چرا آمار دقیق معاملات در دسترس نیست؟
یکی دیگر از نکات قابل توجه در اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، مسئله دسترسی به دادههای معاملات است.
گودرزی گفته است که در شرایط فعلی دسترسی لازم برای تحلیل دقیق معاملات به تفکیک مناطق، متراژ و حجم خرید و فروش وجود ندارد و بخش مهمی از تحلیل بازار بر گزارشهای میدانی متکی است. به گفته او، حتی در داخل تهران نیز بازار یکدست نیست و قیمت و میزان معاملات میتواند از منطقهای به منطقه دیگر و حتی از خیابانی به خیابان دیگر متفاوت باشد. بنابراین در تحلیل بازار مسکن باید میان آمار رسمی، برآوردهای صنفی و گزارشهای میدانی تفاوت قائل شد.
چشمانداز بازار مسکن؛ رکود یا کاهش قیمت؟
مجموع این دادهها نشان میدهد بازار مسکن با یک تناقض جدی روبهرو است: از یک طرف قدرت خرید خانوار کاهش یافته و تقاضای مؤثر محدود شده و از طرف دیگر، هزینه تولید مسکن با سرعت زیادی افزایش پیدا کرده است.
آمار رسمی تورم نزدیک به ۹۷ درصدی نهادههای ساختمانی در یک سال، در کنار برآوردهای صنفی از رسیدن هزینه ساخت به ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان در هر مترمربع، نشان میدهد کاهش شدید قیمت مسکن بدون کاهش هزینههای تولید، کاهش قیمت زمین یا تغییر جدی در شرایط اقتصادی، دشوار خواهد بود.
در نتیجه، سناریوی محتملتر در چنین شرایطی میتواند ادامه رکود معاملاتی همراه با افزایش تدریجی هزینه و قیمت باشد؛ وضعیتی که بیشترین فشار را بر خانوارهایی وارد میکند که نه توان خرید نقدی دارند و نه از درآمد کافی برای تأمین تسهیلات و بازپرداخت بلندمدت برخوردارند.
به این ترتیب، مسئله مسکن دیگر فقط «گران شدن خانه» نیست؛ مسئله اصلی، افزایش همزمان هزینه تولید، کاهش قدرت خرید و کوچکتر شدن بازار متقاضیان واقعی است؛ سه عاملی که در کنار یکدیگر میتوانند رکود بازار مسکن را طولانیتر کنند.
برای انتشار رسانهای، این نسخه از نظر آماری قویتر است چون عدد ۶۰ میلیون تومان را بهعنوان ادعای رئیس اتحادیه و آمار ۹۶.۸ درصدی را بهعنوان داده رسمی مرکز آمار از هم تفکیک میکند.
