یک متر مربع ساخت مسکن چه قدر تمام می‌شود/ ریز به ریز هزینه مصالح و کارگر

بررسی آخرین وضعیت هزینه‌های ساخت‌وساز در تهران نشان می‌دهد که اگرچه قیمت برخی مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر نسبت به اوج قیمتی خود کاهش یافته، اما هزینه تمام‌شده ساخت مسکن همچنان در سطوح بالایی قرار دارد. برآوردهای ارائه‌شده از سوی سازندگان حاکی از آن است که هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی، بسته به کیفیت، حدود ۴۰ تا ۷۰ میلیون تومان است.

بازار ساخت‌وساز تهران در حالی با این سطح از هزینه‌ها مواجه است که هزینه ساخت نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد افزایش یافته است. این رشد قابل‌توجه باعث شده کاهش مقطعی قیمت برخی مصالح، هنوز تأثیر محسوسی بر هزینه نهایی ساخت نداشته باشد.

بر اساس این برآورد، هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری با حداقل کیفیت حدود ۴ میلیارد تومان و در سطح متوسط حدود ۶ تا ۷ میلیارد تومان خواهد بود؛ رقمی که البته هزینه خرید زمین، عوارض، مجوزها، خدمات مهندسی، هزینه‌های مالی و سود سازنده را شامل نمی‌شود.

کاهش قیمت برخی مصالح

در ماه‌های اخیر، بازار برخی مصالح ساختمانی از التهاب ایجادشده در بهار فاصله گرفته است. طبق اطلاعات ارائه‌شده، قیمت برخی مصالح پرمصرف نسبت به قله اردیبهشت‌ماه حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داشته است.

در این میان، آهن و فولاد حدود ۱۵ درصد هزینه ساخت را تشکیل می‌دهند و محصولات پتروشیمی نیز سهمی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصدی در هزینه‌های ساخت دارند. بنابراین تغییر قیمت این دو گروه از مصالح می‌تواند اثر قابل‌توجهی بر هزینه نهایی پروژه‌های ساختمانی داشته باشد.

با این حال، فعالان بازار معتقدند کاهش قیمت برخی مصالح به‌تنهایی نمی‌تواند به کاهش متناسب قیمت مسکن منجر شود؛ چرا که هزینه‌های دیگری از جمله زمین، دستمزد، عوارض و هزینه‌های تأمین مالی نیز سهم قابل‌توجهی در قیمت تمام‌شده دارند.

نرخ ارز؛ عامل مهم در هزینه ساخت

ثبات نسبی نرخ ارز نیز در مردادماه به آرام‌تر شدن قیمت برخی نهاده‌های وارداتی کمک کرده است. با این حال، وابستگی بخشی از تجهیزات و مواد اولیه ساختمانی به واردات یا قیمت‌های جهانی باعث شده نرخ ارز همچنان یکی از متغیرهای مهم در تعیین هزینه ساخت‌وساز باشد.

از سوی دیگر، سازندگان به دلیل تمرکز بر تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام همچنان با تقاضای قابل‌توجه برای مصالح و خدمات ساختمانی مواجه‌اند. در مقابل، شرایط برای آغاز برخی پروژه‌های جدید متفاوت است و گزارش‌ها از افزایش انعطاف سازندگان، تخفیف در برخی هزینه‌ها و حتی امکان تهاتر بخشی از هزینه‌ها با واحدهای مسکونی پروژه حکایت دارد.

چشم‌انداز قیمت مسکن

در مجموع، اگرچه بازار مصالح ساختمانی نسبت به ماه‌های گذشته آرام‌تر شده، اما هزینه بالای ساخت همچنان مانعی جدی برای کاهش قیمت تمام‌شده مسکن در تهران است. با توجه به اینکه هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در سطح متوسط حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود، قیمت نهایی آپارتمان پس از اضافه شدن هزینه زمین و سایر هزینه‌های پروژه، به‌مراتب بالاتر خواهد بود.

به این ترتیب، کاهش مقطعی قیمت مصالح را نمی‌توان به‌تنهایی نشانه آغاز روند کاهش قیمت مسکن دانست؛ بلکه روند نرخ ارز، قیمت زمین، هزینه نیروی کار و وضعیت تقاضا در بازار مسکن تعیین خواهد کرد که قیمت تمام‌شده واحدهای جدید در ماه‌های آینده چه مسیری را طی کند.

رشد شدید هزینه ساخت نسبت به سال گذشته

سطح هزینه ساخت نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد افزایش یافته است. بنابراین حتی اگر قیمت برخی مصالح در مردادماه نسبت به ماه‌های قبل ثابت یا کاهشی شده باشد، سازنده همچنان پروژه را با هزینه‌ای بسیار بالاتر از سال گذشته تکمیل می‌کند.

این موضوع با گزارش‌های جدیدتر بازار نیز هم‌جهت است؛ برای نمونه، در تیر ۱۴۰۵ میانگین هزینه ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه حدود ۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام شده و افزایش آن نسبت به سال قبل حدود ۷۰ درصد عنوان شده است.

نقش آهن، فولاد و محصولات پتروشیمی

در ساخت ساختمان، مصالح پایه آهن و فولاد اهمیت زیادی دارند. طبق اطلاعات تصویر، این گروه حدود ۱۵ درصد از هزینه ساخت را تشکیل می‌دهد. همچنین مصالح وابسته به محصولات پتروشیمی حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از هزینه ساخت را به خود اختصاص می‌دهند.

در نتیجه، نوسان قیمت فولاد، میلگرد، تیرآهن، عایق‌ها، لوله‌ها، برخی تجهیزات و مواد پلیمری می‌تواند مستقیماً هزینه ساخت را تغییر دهد.

در بهار، به‌دلیل اختلال در تولید و حمل‌ونقل برخی کارخانه‌های آهن و پتروشیمی، بازار مصالح ملتهب شد و حتی واسطه‌ها اقدام به انبار کردن کالا کردند. با این حال، تصویر نشان می‌دهد که در مردادماه قیمت بعضی مصالح پرمصرف نسبت به قله اردیبهشت حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده است.

کاهش قیمت مصالح به معنی ارزان شدن مسکن نیست

نکته مهم برای تحلیل بازار تهران این است که باید بین «قیمت مصالح» و «قیمت تمام‌شده مسکن» تفاوت قائل شد.

کاهش قیمت آهن‌آلات یا سیمان از قله جنگ، لزوماً باعث کاهش متناسب قیمت آپارتمان نمی‌شود؛ زیرا قیمت تمام‌شده ساختمان مجموعه‌ای از هزینه‌هاست و زمین، دستمزد، عوارض، خدمات مهندسی، تأمین مالی و سود سازنده نیز در آن نقش دارند.

از سوی دیگر، هزینه‌های مربوط به تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام همچنان بالاست. طبق تصویر، سازندگان به دلیل تمرکز بر تکمیل پروژه‌های ناتمام، برای خرید مصالح و خدمات تکمیلی با بازار نسبتاً پرتقاضایی مواجه هستند.