چرا خانه‌ها اینقدر گران شده‌اند؟
قیمت مسکن در ۲۰ منطقه تهران بیش از دو برابر شده و منطقه سه با رشد ۱۴۶ درصدی رکورددار افزایش سالانه بوده است
هفت صبح| در سال ۱۴۰۵، قیمت مسکن در تهران در بسیاری از مناطق بیش از دو برابر شده است، سازنده‌ها آن را به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت می‌دهند، اما آیا جهش قیمت مسکن به تناسب گرانی مصالح رخ داده است؟ تولیدکنندگان مصالح می‌گویند با وجود افزایش قیمت‌ها، حاشیه سودشان رشد نکرده، چون هزینه انرژی دیگر یارانه‌ای نیست. آمار مرکز آمار ایران نشان می‌دهد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶.۴ واحد رسیده که نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد و در چهار فصل منتهی به بهار ۸۰ درصد افزایش داشته است، اما از آنجایی که سهم مصالح در قیمت تمام شده مسکن کمتر از نصف است.
از این رو این اعداد به معنای دو برابر شدن کل هزینه ساخت نیست، زیرا هزینه نهایی ساخت علاوه بر مصالح، شامل زمین، دستمزد، عوارض، هزینه‌های مالی و سایر هزینه‌های پروژه می‌شود. در میان گروه‌های مختلف مصالح، گروه سیمان، بتن، شن و ماسه شاخص ۳۰۲.۱ با تورم سالانه ۴۲.۹ درصد، گروه گچ و گچ‌کاری شاخص ۴۱۳.۱ با تورم سالانه ۶۹.۱ درصد، گروه آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل تورم سالانه ۸۶.۲ درصد و گروه چوب با تورم نقطه‌به‌نقطه ۲۰۸.۹ درصد رکورددار گرانی بوده‌اند. در میان اقلام منتخب نیز لوله گالوانیزه آب با ۴۰۷ درصد، MDF هایگلاس رنگی با ۲۵۸ درصد و تیرآهن ۱۴ با ۱۴۱ درصد جهش‌های قابل توجهی را ثبت کرده‌اند.
داده‌های بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در ۲۰ منطقه از ۲۲ منطقه تهران بیش از ۱۰۰ درصد رشد سالانه داشته است، منطقه ۳ با ۱۴۶ درصد بیشترین رشد را ثبت کرده و پس از آن مناطق ۴ با ۱۳۷ درصد، ۷ با ۱۳۳ درصد و ۲ با ۱۲۹ درصد قرار دارند. این اعداد در نگاه اول نزدیک به رشد شاخص نهاده‌های ساختمانی به نظر می‌رسند، اما نکته مهم این است که قیمت مسکن بیش از رشد مصالح اتفاق افتاده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد در برخی مناطق تهران، هزینه تمام‌شده ساخت با قیمت‌های فعلی عرضه همخوانی ندارد، یعنی قیمت مسکن نه فقط به دلیل گرانی مصالح، بلکه به دلیل انتظارات تورمی، نقدینگی سرگردان و نقش مسکن به عنوان دارایی سرمایه‌ای جهش کرده است. در ضلع سوم این معما، تولیدکنندگان مصالح قرار دارند که می‌گویند قیمت انرژی به قدری بالا رفته که دیگر یارانه‌ای نیست. برای صنایعی مثل فولاد و سیمان که مصرف انرژی بالایی دارند، هزینه‌های تأمین انرژی در یک سال اخیر افزایش قابل توجهی یافته است.
قیمت مصالح ساختمانی به نسبت هزینه‌ها افزایش یافته است
بیژن پناهی‌زاده، رئیس شبکه انجمن‌های صنعتی و معدنی در گفت‌وگو با هفت‌صبح با انتقاد از تحلیل‌های اقتصادی که واقعیت‌های میدانی را نادیده می‌گیرند، گفت: «میلگرد در سال ۱۴۰۱ با تیرآهن ۱۶ و ۱۴ ذوب‌آهن، تا سال ۱۴۰۳ یک قیمت داشت و نرخ بالا نمی‌رفت. یعنی ۲ تا ۳ درصد نوسان داشت. تازه بعد از آن تا امروز فولاد مثلاً ۳ برابر شده‌است. نقدینگی در ۱۰ سال، ۱۵ برابر شده است.»
پناهی‌زاده با اشاره به افزایش بی‌سابقه هزینه‌ها، تصریح کرد: «قیمت قطعات ۱۵ برابر شده است. اصلاً صرفه اقتصادی بعضی معادن کلا از بین رفته. وقتی قیمت‌ها رفته بالا، باید معادن بیشتر فعال شده باشند، ولی برعکس شده است. الان برای مواد دیگر بدتر است. سنگ‌آهن با مشکل مواجه است. فقط جاهای دولتی دسترسی به مواد ناریه دارند و جاهای خصوصی به سختی می‌خرند. همچنین هزینه حمل در دو سه سال گذشته چهار پنج برابر شده است، هزینه این هم به چرخه فولاد وارد می‌شود، درحالی که جزو چرخه فولاد نیست، ولی در قیمت تمام‌شده فولاد تأثیر گذاشته است.»
رئیس شبکه انجمن‌های صنعتی و معدنی با اشاره به کاهش سود واقعی معادن، گفت: «معادن نسبت به تورم و ماشین‌آلات و هزینه‌هایش، سودی که در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ داشتند، نسبت به آن موقع الان ۳۰ درصد دارند، یعنی ۲۰ تا ۳۰ درصد سود سال ۱۴۰۱ را می‌برند و عملا قیمت ناشی از هزینه‌ها بالا رفته است، حالا اگر قیمت بالاتر برود مشتری نیست. پروژه‌ها خوابیده، سنگ ساختمان، بتن مشتری ندارد.» پناهی‌زاده با اشاره به پارادوکس رکود و تورم، تصریح کرد: «قیمت انرژی رفته بالا، رکود هم هست. پروژه عمرانی خوابیده و معدن با معدن‌داری گران انجام می‌شود.» این کارشناس با مقایسه رشد قیمت فولاد و هزینه‌ها، گفت: «در سال ۱۴۰۳ نسبت به ۱۴۰۱، فولاد تقریباً ۳ برابر شده است یعنی در ۲ سال، ۳۰۰ درصد رشد داشته است. بعد هزینه‌ها ۵۰۰ درصد بالا رفته چون دلار از ۵۰ هزار تومان به ۲۷۰ هزار تومان رسیده است.»
پناهی‌زاده با اشاره به ناکارآمدی بازار سرمایه، گفت: « به نظر من ارزان‌ترین چیز در این مملکت سیمان و فولاد است، چون سازنده می‌خواهد بیاید بسازد، برای زمینش در منطقه یک باید دلاری بخرد، درواقع آگهی‌ها دلاری شده و املاک با قیمت پاریس می‌فروشند. درحالی که قیمت ماسه و سیمان و فولاد حداکثر ۵ درصد قیمت فروش است.»
پناهی‌زاده با اشاره به بحران تأمین قطعات، تصریح کرد: «با این وضعیت تورم، شما انتظار دارید چه اتفاقی در کشور بیفتد؟ قیمت قطعات چند برابر شده، اصلا به قطعات دسترسی نداریم. وقتی برای قطعه ماشین دسترسی نداریم، یعنی شش ماه کارخانه خوابیده. بلبرینگ‌های کارخانه سیمان وقتی مشکل دارند و قطعه نیست تولید متوقف می‌شود. هزینه‌های ماشین‌آلات معدنی نسبت به یک سال پیش، سه برابر شده است.» رئیس شبکه انجمن‌های صنعتی و معدنی با اشاره به رفتار غیرمنطقی بازار، گفت: «واردکننده قبلا با دلار ارزان آورده، با دلار امروز می‌فروشد و عامل گرانی و ایجاد نارضایتی در کشور شده‌اند.»
یارانه انرژی فولاد کاهش یافته است
همچنین امیرحسین کاوه، عضو کمیته نظارت و پیگیری ویژه دفتر ریاست‌جمهوری، در گفت‌وگو با هفت‌صبح با اشاره به سهم صنعت از مصرف برق کشور، گفت: «صنعت فولاد حدود ۷ تا ۱۰ درصد برق کشور را مصرف می‌کند. قیمت برق هم برای صنعت فولاد افزایش پیدا کرده و مثل قبل نیست که برق و گاز بسیار ارزان و یارانه‌ای دریافت کنند. هر دفعه که شده، یک مقدار این قیمت را افزایش داده‌اند و یارانه پنهان را تا آنجایی که می‌توانند کم می‌کنند که البته کار درستی هم هست.»
کاوه با اشاره به منطق افزایش قیمت انرژی، تصریح کرد: «محصول نهایی و محصول میانی صنعت فولاد همواره توسط بورس کالا و به قیمت جهانی فروخته می‌شده است. حالا اگر این قیمت‌ها را بتوانم با معادله جهانی هماهنگ کنم، به علت اینکه فروششان به قیمت جهانی است، ایرادی ندارد. اگر دولت بتواند این سیستم افزایش قیمت برق و گاز را با یک شیب ملایم انجام بدهد، صنایع فولادساز هم با توجه به اینکه به این یارانه عادت کرده‌اند، با مشکل روبرو نمی‌شوند.»
عضو کمیته نظارت و پیگیری ویژه دفتر ریاست‌جمهوری با اشاره به دلایل گرانی محصولات ساختمانی، گفت: «محصولات ساختمانی هم تابعی از نرخ ارز هستند و تورم عمومی کشور روی آن‌ها اثر می‌گذارد. ما هر ساله افزایش دستمزدها را داشته‌ایم و امسال هم حدود بیش از ۵۰ درصد افزایش دستمزد داشتیم. همواره حمل‌ونقل گران‌تر شده، مواد اولیه گران‌تر شده، مالیات و عوارض و این‌ها هم گران‌تر شده‌اند. موضوع دیگر این است که هزینه جایگزینی هم سخت‌تر و گران‌تر شده است. یعنی قبلا دسترسی به ماشین‌آلات بیشتر و بهتر بود، اما حالا به‌رغم اینکه رکود تقاضا وجود دارد، به علت اینکه نهادهای تولیدی گران‌تر شده‌اند، دستمزد گران‌تر شده و حمل‌ونقل گران‌تر شده، اتوماتیک محصول نهایی هم گران‌تر شده و در قیمت‌گذاری این محصولات اثر گذاشته است.»
کاوه با اشاره به لزوم تفکیک عوامل تورمی، تصریح کرد: «حالا باید ببینیم این تورم که بعضی وقت‌ها تا ۶۰ درصد هم می‌رسد چند درصدش به کدام نهاد برمی‌گردد. آیا ارز بیشتر اثر گذاشته یا انرژی، یا حقوق و دستمزد. چون همه‌چیز به صورت تورمی افزایشی است، به‌رغم این رکودی که وجود دارد، تورم هم افزایش پیدا کرده است. خود به خود قیمت‌های جهانی هم همچنان با کاهش روبه‌رو نبوده که بگوییم حالا مثلاً با واردات بتوانند جبران کنند.»
عضو کمیته نظارت و پیگیری ویژه دفتر ریاست‌جمهوری با اشاره به محدودیت صادرات، گفت: «محدودیت صادرات هم نمی‌تواند تا جلوی افزایش قیمت داخلی را بگیرد، چون همان‌طور که گفتم قیمت‌ها در بورس کالا از نرخ ارز و قیمت جهانی سرچشمه می‌گیرد و آن‌ها قیمت را بر آن اساس تعیین می‌کنند. زنجیره فولاد هم از سنگ تا فولاد و نورد تا لوله و پروفیل، همه به همین منوال قیمت‌گذاری می‌شوند و تناسبش با قیمت جهانی و قیمت ارز است.»
کاوه با اشاره به شرایط تحریمی، تصریح کرد: «اگر چیزهایی که بیشتر در کشور نیاز است، از صادراتش جلوگیری شود، حداقلش این است که از کمبود جلوگیری می‌کند و مصرف‌کننده داخلی می‌تواند این محصولات را خودش در دسترس داشته باشد. با توجه به مشکلاتی که در بحث تحریم و محاصره اقتصادی کشور وجود دارد، لااقل مواد اولیه، خصوصا فولاد خام و محصولاتی که برای کشور نیاز است، باید در صادراتش بازنگری کرد. با توجه به محاصره دریایی هستیم و از آن طرف نمی‌توانیم واردات کنیم، باید جلوی صادراتش گرفته شود. حالا فارغ از قیمت، چون قیمت یک آیتم مهم است، اما مهم‌تر این است که محصول و مواد اولیه در اختیار تولیدکنندگان داخلی قرار بگیرد، حداقل برای مسائلی که داخلی هستند.»
براساس این گزارش در حال حاضر افزایش قیمت مصالح، ترکیبی از رشد هزینه‌های انرژی، نرخ ارز، هزینه حمل‌ونقل و انتظارات تورمی است، اما این افزایش قیمت با افزایش هزینه‌های تولید همراه شده است، در پاسخ به این پرسش که چرا مسکن بیشتر از مصالح گران شده، چند عامل کلیدی وجود دارد، نخست، مسکن به عنوان دارایی سرمایه‌ای در شرایط تورمی و بی‌ثباتی بازارهای مالی به پناهگاه سرمایه تبدیل شده و تقاضای سرمایه‌ای مستقل از هزینه ساخت، قیمت را بالا برده است.
انتظارات تورمی که بازار مسکن آن را پیش‌خور می‌کند یعنی حتی اگر هزینه ساخت فعلی پایین‌تر از قیمت فروش باشد، انتظار گرانی آینده قیمت امروز را بالا می‌برد. دوم، کاهش تمایل به ساخت‌وساز که باعث می‌شود عرضه کاهش یابد اما تقاضای سرمایه‌ای بالا بماند و شکاف قیمتی بیشتر شود. به همین دلیل هزینه زمین در تهران که سهم بزرگی از قیمت تمام‌شده دارد به صورت کاغذی به شدت بالا رفته و همین موضوع جهش قیمت مسکن را ایجاد کرده که نمی‌توان صرفاً به گرانی مصالح نسبت داد.
