آگهیهای مسکن چقدر واقعیاند؟
آگهیهای اینترنتی نمیتوانند تعداد واقعی قراردادها و رفتار خریداران مسکن را در بازار تهران نشان دهند
هفت صبح| سال ۱۴۰۵ برای بازار مسکن ایران، سالی سرشار از تناقض بود؛ بازاری که در آن قیمتها بهشدت افزایش یافتند، اما حجم معاملات به پایینترین سطح خود در سالهای اخیر رسید. در شرایطی که جنگ تحمیلی، نااطمینانیهای اقتصادی و کاهش شدید قدرت خرید، بخش عمدهای از متقاضیان را از میدان خارج کرد، قیمتها نهتنها کاهش نیافتند، بلکه با جهشهایی بیسابقه مواجه شدند.
این وضعیت که در ادبیات اقتصادی با عنوان رکود تورمی شناخته میشود، نشاندهنده یک بحران ساختاری در بازار مسکن است که ریشه در کاهش ارزش پول ملی، نبود گزینههای سرمایهگذاری جایگزین و انباشت نقدینگی سرگردان دارد. همچنین بر اساس دادههای منتشرشده، بازار مسکن تهران در سال ۱۴۰۵ با افت بیسابقهای در حجم معاملات مواجه شد. در حالی که سطح متعارف معاملات ماهانه در سالهای گذشته بین ۸ تا ۱۲ هزار فقره بود، در بهار امسال این رقم به تنها ۲ هزار معامله در ماه رسید که از افت نزدیک به ۸۰ درصدی حکایت دارد.
داود بیگی نژاد نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفتوگو با خبرنگار هفت صبح با انتقاد از تحلیلهایی که تعداد قراردادهای اجاره یا خرید مسکن را بر اساس آگهیهای منتشرشده در فضای مجازی ارزیابی میکنند، گفت: «سامانههای رسمی مانند کاتب و خودنویس هنوز خروجی رسمی و شفافی از تعداد قراردادها، متراژ، منطقه و مبلغ ثبتشده ارائه ندادهاند.
استناد به آگهیها نمیتواند مبنای درستی برای استخراج رفتار مردم در خصوص قراردادها باشد. این کارشناس مسکن با اشاره به وضعیت دادههای رسمی بازار مسکن، اظهار داشت: «اینکه چه تعداد قرارداد، در چه متراژی، در چه منطقهای و با چه مبلغی ثبت شده تا رفتار مردم در خصوص قراردادها را استخراج کنیم وجود ندارد، این صحبتهایی هم که اکثراً کارشناسان میکنند، متأسفانه به جهت دریافت خروجی از آگهیهاست که آن هم اصلاً نمیتواند موضوع درستی باشد و استدلال صحیحی باشد که بگوییم به این دلیل ما این تعداد قرارداد را داشته باشیم. آنها فقط از روی آگهی دارند صحبت میکنند.»
داود بیگی نژاد در پاسخ به پرسشی درباره دلیل تمرکز بالای قراردادها در مناطق ۴ و ۵ تهران، گفت: «به خاطر کوچکمتراژ بودن آپارتمان در برخی مناطق تقاضای بالاتری دارند. مناطق ۴ و ۵ به جهت گستره جغرافیاییشان و حداکثر قیمتهایی که در آنجا هست نسبت به سایر مناطق رقابتیتر است، درواقع گستره جغرافیایی مناطق ۴ و ۵ ما بسیار زیادتر از مابقی مناطق است و تنوع قیمتی در آن وجود دارد. همین دلیل بر این شده که تعداد قراردادها در این دو منطقه بالا باشد، منطقه ۱۰ هم بهخاطر ریزمتراژ بودن واحدهایی که در آن هست و آگهی میشود دلیلی شده برای اینکه ما ببینیم تعداد فایلها و قراردادهای فروش آپارتمان در این مناطق با دیگر مناطق متفاوت شود.»
خریداران ملک اطراف تهران راضی نیستند
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در پاسخ به این پرسش که در مقطعی گفته شد در اطراف تهران تقاضا بیشتر شده، آیا همچنان آن روند هست یا تغییر کرده؟ گفت: «کاملاً درست است که قیمت ملک در حاشیه تهران ارزانتر از خود تهران بود، با این استدلال که قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده و این باعث شده که مستأجرین به سمت کرج و حتی حاشیه تهران بروند. اما بر مبنای دادههای رسمی نبوده است.»
بیگی نژاد با اشاره به مشکلات شهرکهای اطراف تهران، گفت: «اگر به تعداد ساکنان مناطق و شهرکهای اطراف تهران که ساخته شده (مانند پرند) توجه کنید؛ مشهود است که مشکلات عدیدهای دارند، راجع به امکانات اولیه زندگیشان دچار مشکل هستند و مردمی هم که آنجا بودند خیلی راحت نیستند که بخواهند زندگی در آنجا را ترویج کنند. بنابراین استقبال گسترده از این مناطق، با توجه به این مشکلات، منطقی به نظر نمیرسد.»
کاهش خرید ملک نسبت به سالهای گذشته
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با استناد به دادههای ثبتشده در سامانههای رسمی از جمله خودنویس، اعلام کرد که «تعداد معاملات مسکن در شهر تهران از متوسط ماهانه ۷ تا ۸ هزار معامله طی یک دهه گذشته، به کمتر از هزار معامله در سال ۱۴۰۴ رسیده است و در برخی ماهها این رقم تا حدود ۴۰۰ معامله نیز کاهش یافته است.»
البته معاملات مردادماه امسال، حدود ۱۳۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شده که نسبت به تیرماه حدود ۳۰ درصد افزایش نشان میدهد، اما در مقایسه با اردیبهشت، هنوز ۳۵ درصد کمتر است. در همین حال، رونق معاملات مسکن در تهران زمانی اتفاق میافتد که بازار شاهد خرید و فروش ماهانه دستکم ۸ تا ۱۰ هزار واحد مسکونی باشد.
همین رکود باعث شده بیشتر واحدی کوچک متراژ مناطقی به فروش برود که رشد کمتری نسبت به سایر مناطق پیدا کرده باشد. در سالهای ابتدایی آغاز رشد قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ قیمت مناطق شمالی تهران رشد عجیب و غریبی پیدا کردند و بعد از آن به صورت دومینووار به مناطق پایینتر تهران منتقل شد. اما در شرایط کنونی الگوی تقاضا غیرمتمرکز شده و بیشتر برای مناطقی است که قیمتها در آن منطقیتر رشد کردهاند.
در مقابل رکود معاملاتی، قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ مسیر صعودی خود را ادامه داد. ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران اتاق تهران، در این باره اعلام کرد که «متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع است. در جنوب تهران نیز میانگین قیمت مسکن حدود ۱۵۰ میلیون تومان است. پیش از جنگ ۴۰ روزه و جنگ ۱۲ روزه، واحدهایی در شهرری با قیمت هر مترمربع ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان به فروش میرسید، اما پس از این جنگ تحمیلی ۴۰ روزه، متوسط قیمت مسکن در این منطقه به ۱۳۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان نیز رسید. این تغییرات که با شاخص مسکن مورد سنجش قرار میگیرد، سطح فعلی قیمت آپارتمانهای تهران را ۱۰۶ درصد بیشتر از سال گذشته نشان میدهد.»
چرا قیمتها با وجود رکود بالا میروند؟
واقعیت این است که در شرایط فعلی، بازار مسکن دیگر یک بازار مصرفی صرف نیست، بلکه به یکی از مهمترین داراییهای سرمایهای در اقتصاد خانوارها تبدیل شده است. در شرایطی که تورم سالانه به ۸۹ درصد رسیده و ارزش پول ملی بهشدت کاهش یافته، سرمایهگذاران بهدنبال حفظ ارزش داراییهای خود در برابر تورم هستند.
ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران اتاق تهران، در تشریح آخرین وضعیت قیمت ساختوساز گفت: «اگر ساختوساز متوسط را در نظر بگیریم، قیمت ساخت هر متر مربع مسکن در تهران به طور میانگین بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان است، اما در برخی پروژهها هزینه ساخت هر متر مربع به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان نیز میرسد». از سوی دیگر، بر اساس دادههای منتشرشده، متوسط درآمد ماهانه یک کارمند در ایران حدود ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان است.
این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۱۹۲ تا ۲۱۰ میلیون تومان رسیده است. به عبارت دیگر، یک فرد با درآمد متوسط برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران باید بیش از ۱۰۰ سال منتظر بماند تا بتواند هزینه آن را تأمین کند. به همین دلیل دیگر علاقه افراد به زندگی در محلهها یا مناطق خاص ملاک قرارداد نیست و بیشتر بر مبنای توان خرید و نقدینگی افراد معاملات شکل میگیرد.
بنابراین بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ در وضعیتی قرار دارد که میتوان رکود تورمی در شمال و شمال غرب را بیشتر دید؛ بازاری که در آن قیمتها و هزینههای تولید افزایش بیشتری پیدا کرده و باعث شده قیمتها به نسبت قدرت خرید بالاتر برود و همزمان حجم معاملات با آن رشد کاهش مستمر داشته است. حتی مناطق متوسط تهران نیز در رقابت با مناطق بالاشهر رشد عجیبی داشته است، در چنین شرایطی، بازار مسکن نهتنها از رونق فاصله گرفته، بلکه به یکی از بحرانیترین بخشهای اقتصاد ایران تبدیل شده است.
تا زمانی که سیاستهای حمایتی هدفمند برای افزایش قدرت خرید خانوارها، کنترل سوداگری و تقویت عرضه مسکن در پیش گرفته نشود، بهنظر میرسد این وضعیت ادامهدار باشد. بازار مسکن در انتظار روزهای بهتر است؛ روزهایی که شاید با بازگشت ثبات اقتصادی و آرامش سیاسی، دور از دسترس نباشد، اما تا رسیدن به آن، راهی طولانی پیش روست.
