ساختمان‌سازی متری چند؟

هفت صبح|  ساختمان را اگر از روی نقشه نگاه کنید، چند خط و عدد و متراژ است. وقتی پای خرید مصالح و دستمزد و کارگر و آسانسور و کابینت و تأسیسات وسط بیاید، همان نقشه چند ده میلیارد تومان خرج روی دست سازنده می‌گذارد. بازار ساخت‌وساز در شهریور ۱۴۰۵ با یک عدد ساده توضیح داده نمی‌شود. برآوردهای بازار برای شهرهای بزرگ به محدوده ۵۵ تا ۶۵ میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع رسیده است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز در مرداد امسال میانگین هزینه ساخت یک ساختمان پنج‌طبقه در کشور را حدود متری ۶۰ میلیون تومان اعلام کرده بود.

این اعداد، هزینه زمین را دربر نمی‌گیرد. این وسط یک عدد رسمی هم وجود دارد که ظاهر ماجرا را کمی عجیب می‌کند. سازمان نظام مهندسی برای سال ۱۴۰۵ هزینه پایه ساخت را از حدود ۱۳.۴ میلیون تومان برای ساختمان‌های یک و دو طبقه تا حدود ۲۶.۴ میلیون تومان برای ساختمان‌های ۱۶ طبقه و بیشتر تعیین کرده است. این ارقام مبنای محاسبات رسمی و خدمات مهندسی هستند و با خرج واقعی پروژه در بازار یکی نیستند. یعنی اگر کسی امروز بگوید «ساخت ساختمان متری ۱۳ میلیون تومان است»، هنوز بخش مهمی از داستان را نگفته است.

  میلگرد کیلویی نزدیک ۱۰۰ هزار تومان

برای فهمیدن وضعیت بازار، کافی است سری به بازار آهن بزنیم. در شهریور، میلگرد آجدار در بازار حدود ۸۳هزار و ۲۰۰ تا ۹۷ هزار و ۳۰۰ تومان به ازای هر کیلو قیمت دارد. برای نمونه، میلگرد ۱۶ ظفر بناب ۸۶ هزار و ۳۶۰ تومان اعلام شده است. در برخی فهرست‌های بازار نیز میلگردهای مختلف بالای ۹۰ هزار تومان قیمت خورده‌اند. حالا تصور کنید یک پروژه چند ده تن میلگرد مصرف داشته باشد. تفاوت چند هزار تومانی در قیمت یک کیلو، وقتی وزن خرید به ده‌ها هزار کیلو برسد، دیگر اختلاف کوچکی نیست. برای ساختمان های تا 6 طبقه، حدود 45 کیلوگرم به ازای هر متر مربع ساختمان، میلگرد مصرف می‌شود. 

تیرآهن هم در همین حوالی حرکت می‌کند. در فهرست قیمت ۲۵ شهریور، تیرآهن ۱۲ ذوب‌آهن اصفهان حدود ۱۸.۵ میلیون تومان برای هر شاخه ۱۲ متری قیمت خورده است. تیرآهن ۱۴ حدود ۱۸ میلیون تومان و تیرآهن ۱۶ حدود ۲۳.۳ میلیون تومان اعلام شده است. این یعنی اسکلت ساختمان از همان روزهای اول، بخش سنگینی از سرمایه پروژه را مصرف می‌کند.

سیمان هم دیگر عدد کوچکی نیست

سیمان شاید در نگاه اول در برابر آهن عدد بزرگی نباشد، اما تعداد کیسه‌ها و حجم مصرف در پروژه‌های ساختمانی آن را به یک هزینه جدی تبدیل می‌کند. در شهریور، سیمان پاکتی ۵۰ کیلویی تهران حدود ۲۵۳هزار تومان و سیمان آبیک حدود ۲۴۱ هزار تومان قیمت دارد. سیمان فارس نو حدود ۲۳۶ هزار تومان و برخی محصولات دیگر نیز بالاتر از این ارقام معامله می‌شوند. ساختمان که بالا می‌رود، سیمان هم به شکل‌های مختلف از حساب سازنده کم می‌شود. بتن، ملات، دیوارچینی، کف‌سازی و بخش‌های مختلف پروژه هر کدام سهمی از این هزینه دارند.

متری ۶۰ میلیون یعنی یک ساختمان ۱۰۰۰ متری، ۶۰ میلیارد. حالا برویم سراغ یک حساب ساده. فرض کنید زیربنای پروژه ۱۰۰۰ متر باشد. اگر هزینه ساخت متری ۵۵ میلیون تومان محاسبه شود، هزینه ساخت به ۵۵ میلیارد تومان می‌رسد. با متری ۶۰ میلیون تومان، عدد به ۶۰ میلیارد تومان می‌رسد. اگر پروژه به متری ۶۵ میلیون تومان برسد، هزینه ساخت ۶۵ میلیارد تومان خواهد بود. این اعداد هزینه زمین را شامل نمی‌شوند. عوارض و برخی هزینه‌های مرتبط با مجوز، شرایط خاص پروژه و سطح تجهیزات نیز می‌توانند رقم نهایی را تغییر دهند. پس اختلاف پنج میلیون تومان در قیمت ساخت هر مترمربع، برای چنین پروژه‌ای یعنی پنج میلیارد تومان اختلاف. این همان جایی است که اختلاف میان یک برآورد خوش‌بینانه و هزینه واقعی خودش را نشان می‌دهد.

تفاوت  ساختمان معمولی با ساختمان لوکس 

یکی از مشکلات بازار ساخت‌وساز همین عبارت «هزینه ساخت متری» است. چون یک ساختمان ۱۰۰۰ متری می‌تواند با مصالح معمولی ساخته شود یا با سنگ گران‌قیمت، پنجره خاص، کابینت سفارشی، آسانسور سطح بالا و تجهیزات هوشمند. برای ساختمان‌های اقتصادی، برخی برآوردهای بازار ارقام پایین‌تری مطرح می‌کنند. در مقابل، برآوردهای مربوط به ساختمان‌های لوکس و پروژه‌های ممتاز تا بالاتر از ۷۵ میلیون تومان و در پروژه‌های خاص حتی بیشتر می‌رسد. یک برآورد منتشرشده از سوی رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران نیز بازه ۴۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان را برای پروژه‌های مسکونی با توجه به نوع و کیفیت پروژه مطرح کرده است. بنابراین وقتی سازنده‌ای عدد ۴۰، ۵۰ یا ۶۰ میلیون تومان را مطرح می‌کند، باید دید درباره چه ساختمانی صحبت می‌کند. 

  توکاری گران‌تر از سازه

خرج اصلی بعد از اسکلت خودش را نشان می‌دهد. تا اینجا هنوز ساختمان قابل سکونت نیست. بعد از اسکلت، دیوارچینی، گچ و خاک، نما، عایق‌کاری، تأسیسات برق و مکانیکی، لوله‌کشی، کف‌سازی، کاشی و سرامیک، در و پنجره، رنگ، کابینت، کمد و تجهیزات سرویس‌های بهداشتی وارد صورت‌حساب می‌شوند. در پروژه‌های چندطبقه، آسانسور هم به فهرست اضافه می‌شود.

موتور، تابلو فرمان، ریل، کابین و تجهیزات ایمنی، قیمت آسانسور را شکل می‌دهند. در یک ساختمان معمولی، سازنده می‌تواند با انتخاب مصالح اقتصادی هزینه را پایین‌تر نگه دارد. با تغییر همین انتخاب‌ها، قیمت نهایی به سرعت بالا می‌رود. کابینت یکی از نمونه‌های روشن است. دو واحد با متراژ برابر می‌توانند آشپزخانه‌هایی با قیمت کاملاً متفاوت داشته باشند. سنگ صفحه، جنس کابینت، یراق‌آلات و تجهیزات داخل کابینت همه در قیمت نهایی اثر دارند.

  دستمزد هم از بازی خارج نیست

کارگر ساختمانی، بنا، آرماتوربند، قالب‌بند، جوشکار، کاشی‌کار، سنگ‌کار، برق‌کار، لوله‌کش و نقاش هر کدام سهمی از هزینه ساخت دارند. در سالی که قیمت مصالح مرتب تغییر می‌کند، زمان اجرای پروژه هم اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. پروژه‌ای که چند ماه عقب بیفتد، ممکن است برای بخشی از مصالح دوباره با قیمت‌های تازه روبه‌رو شود. این موضوع برای سازنده‌ای که مصالح را مرحله به مرحله خریداری می‌کند، اهمیت بیشتری دارد. قیمت روز آهن و سیمان برای کسی که امروز خرید می‌کند یک عدد است و برای کسی که سه ماه بعد خرید خواهد داشت، عدد دیگری.

  هزینه‌های پنهان را هم باید دید

ساخت ساختمان به خرید مصالح و پرداخت دستمزد خلاصه نمی‌شود. طراحی، خدمات مهندسی، آزمایش‌های فنی، بیمه، عوارض، مجوزها، انشعابات آب و برق و گاز، تجهیز کارگاه و هزینه‌های مربوط به حمل‌ونقل هم در مسیر ساخت قرار دارند. تعرفه‌های خدمات مهندسی سال ۱۴۰۵ نیز حدود ۴۷ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته‌اند و سازمان نظام مهندسی برای گروه‌های مختلف ساختمانی ارقام جداگانه‌ای اعلام کرده است. این هزینه‌ها شاید در نگاه اول کنار قیمت میلگرد و تیرآهن کوچک به نظر برسند، اما وقتی تعداد مترها بالا می‌رود، رقم نهایی آنها هم قابل توجه می‌شود.

سازنده با یک بازار ثابت طرف نیست

مشکل اصلی برآورد هزینه ساخت در شهریور ۱۴۰۵ همین است. قیمت مصالح یک عدد ثابت نیست. در ۲۵ شهریور، بازار میلگرد نسبت به روزهای قبل نوسان محدودی داشته و بعضی مقاطع کاهش قیمت داشته‌اند. تیرآهن نیز در برخی فهرست‌ها با ثبات یا کاهش همراه بوده است. سیمان هم در محدوده‌های قبلی معامله شده است. این آرامش کوتاه‌مدت البته به معنای ثابت شدن هزینه ساخت نیست. سازنده برای یک پروژه یک‌ساله یا دو‌ساله با قیمت امروز همه مصالح را خریداری نمی‌کند.