دو روایت متضاد از بازار ویلا

هفت صبح| گزارش «تب خرید ویلای شمال فروکش کرد» روز ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ در روزنامه هفت‌صبح، به یکی از بحث‌برانگیزترین گزارش‌های بازار مسکن در شبکه‌های اجتماعی تبدیل شد. گزارشی که تلاش داشت تصویر تازه‌ای از بازار ویلا در شمال کشور ارائه کند، با دو واکنش متفاوت روبه‌رو شد.

بخشی از مخاطبان با روایت مطرح‌شده همراه شدند و از تجربه شخصی خود در خرید، فروش و نگهداری ویلا گفتند. در سوی دیگر، تعداد زیادی از مشاوران املاک و فعالان بازار ویلا به‌ویژه در استان مازندران به گزارش اعتراض کردند و آن را دور از واقعیت بازار دانستند. اختلاف اصلی بر سر این سوال است که آیا بازار ویلا در شمال وارد دوره رکود شده یا فقط شکل و دوره تقاضا تغییر کرده است؟

‌گزارشی که بازار شمال را به واکنش واداشت

بازار ویلا در شمال طی سال‌های گذشته یکی از جذاب‌ترین مقصدهای سرمایه‌گذاری ایرانی‌ها بود. موج افزایش قیمت زمین، رشد ساخت‌وساز و افزایش تقاضا برای خانه دوم باعث شد بسیاری از خانوارها، حتی با وجود فاصله گرفتن از توان خرید واقعی، به دنبال خرید یک قطعه زمین یا ویلای کوچک در شهرهای شمالی باشند.

اما شرایط اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوارها، رشد هزینه ساخت و تغییر رفتار سرمایه‌گذاران باعث شد نشانه‌های تازه‌ای در این بازار دیده شود. کاهش تعداد معاملات در برخی مناطق، طولانی شدن زمان فروش بعضی ویلاها و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و توان خریداران، موضوعی بود که در گزارش هفت‌صبح بررسی شد. انتشار این گزارش باعث شد بسیاری از مخاطبان تجربه‌های خود را مطرح کنند.

بخشی از کاربران شبکه‌های اجتماعی اعلام کردند آنچه در گزارش آمده، با تجربه آنها از بازار همخوانی دارد. آنها از ویلاهایی گفتند که ماه‌ها و حتی بیشتر برای فروش آگهی شده‌اند و مشتری جدی پیدا نکرده‌اند. یکی از محورهای پرتکرار در واکنش‌ها، تغییر رفتار خریداران بود. بسیاری از مخاطبان معتقد بودند در سال‌های گذشته خرید ویلا برای گروه‌های بیشتری امکان‌پذیر بود، اما افزایش قیمت‌ها باعث شده بخش بزرگی از متقاضیان از بازار کنار بروند.

روایت خریدارانی که عقب نشستند

در میان واکنش‌های مخاطبان، روایت‌های زیادی درباره تجربه خرید و فروش ویلا دیده شد. برخی کاربران نوشته بودند که قیمت‌های اعلامی در بازار با ارزش واقعی ملک فاصله گرفته و همین موضوع باعث شده فروشندگان و خریداران به نقطه مشترک نرسند.

گروهی دیگر از مخاطبان تاکید داشتند بسیاری از کسانی که چند سال قبل با هدف سرمایه‌گذاری وارد بازار ویلا شدند، امروز برای فروش ملک خود با مشکل مواجه هستند. آنها معتقد بودند دوران رشد سریع قیمت‌ها باعث شده بخشی از مالکان انتظار افزایش مداوم ارزش ملک داشته باشند، در حالی که بازار با کاهش قدرت خرید روبه‌رو شده است. یکی از موضوعات پرتکرار در کامنت‌ها، مقایسه شرایط امروز با چند سال قبل بود.

برخی کاربران نوشته بودند که زمانی خرید یک زمین کوچک یا ویلای ساده در مناطق کمتر شناخته‌شده شمال برای طبقه متوسط دست‌یافتنی بود، اما امروز قیمت‌ها بسیاری از متقاضیان سنتی این بازار را کنار زده است. در مقابل، بعضی مخاطبان تاکید داشتند که بازار شمال را نمی‌توان یکدست دید. از نگاه آنها، مناطق پرطرفدار، شهرهای گردشگری و زمین‌های دارای موقعیت مناسب همچنان مشتری خود را دارند و رکود در همه نقاط یکسان نیست.

بنگاهی‌ها عصبانی شدند؛ «بازار خوابیده نیست»

در سمت دیگر ماجرا، واکنش فعالان بازار ویلا قرار داشت. تعداد زیادی از بنگاهی‌ها و مشاوران املاک شمال کشور، به‌خصوص در مازندران، با انتشار مطالبی در شبکه‌های اجتماعی نسبت به گزارش هفت‌صبح واکنش نشان دادند. بخشی از این فعالان معتقد بودند تصویر ارائه‌شده از بازار، شرایط همه مناطق را در نظر نگرفته است. آنها می‌گفتند کاهش معاملات در برخی بخش‌ها به معنای توقف خرید ویلا نیست و همچنان مشتریانی برای زمین، ویلاهای نوساز و املاک دارای موقعیت مناسب وجود دارند.

برخی مشاوران املاک تاکید داشتند که بازار از دوران هیجانی فاصله گرفته و به سمت انتخاب دقیق‌تر حرکت کرده است. از نگاه آنها، در سال‌های گذشته بخشی از خریدها با انگیزه سفته‌بازی انجام می‌شد، اما امروز خریداران با دقت بیشتری وارد معامله می‌شوند. گروهی دیگر از فعالان بازار معتقد بودند که گزارش‌هایی از جنس کاهش تب خرید ویلا، روی نگاه عمومی به این بازار اثر می‌گذارد و ممکن است باعث ایجاد تصور رکود گسترده شود. در حالی که به گفته آنها، همچنان در بسیاری از مناطق شمال معاملات جریان دارد.

دعوای اصلی بر سر عددهای بازار است

بازار ویلا در شمال مانند بسیاری از بازارهای سرمایه‌ای، داده‌های دقیق و یکپارچه‌ای درباره تعداد معاملات و قیمت واقعی ندارد. همین موضوع باعث شده روایت‌های متفاوتی درباره وضعیت بازار شکل بگیرد. فروشندگان معمولاً به قیمت‌های اعلامی در آگهی‌ها استناد می‌کنند و معتقدند ارزش ملک افزایش یافته است.

خریداران اما قیمت معامله‌شده را معیار قرار می‌دهند و می‌گویند فاصله میان قیمت پیشنهادی و قیمت نهایی باعث طولانی شدن فرآیند خرید و فروش شده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند بخشی از اختلاف‌ها از همین نقطه آغاز می‌شود. وقتی فروشنده قیمت‌های گذشته را معیار قرار می‌دهد و خریدار شرایط اقتصادی امروز را مبنا قرار می‌دهد، تعداد زیادی از معاملات به نتیجه نمی‌رسد.

شمال از رونق افتاده یا تغییر مسیر داده؟

واقعیت این است که بازار ویلا در شمال وارد مرحله‌ای متفاوت شده است. دوره‌ای که بسیاری از افراد بدون بررسی دقیق، صرفاً با تصور افزایش قیمت آینده وارد بازار می‌شدند، کاهش پیدا کرده است. امروز خریداران بیشتر به عواملی مانند دسترسی، کیفیت ساخت، سند، امکانات منطقه و قابلیت استفاده واقعی از ویلا توجه می‌کنند.

همین تغییر رفتار باعث شده برخی املاک همچنان مشتری داشته باشند و برخی دیگر مدت طولانی در بازار و صف فروش باقی بمانند. فعالان بازار ویلا و منتقدان گزارش هفت‌صبح معتقدند نباید درباره کل شمال یک حکم کلی صادر کرد. آنها می‌گویند میان یک ویلای ساحلی در منطقه پرتقاضا و ملکی در منطقه‌ای دورتر تفاوت زیادی وجود دارد. در مقابل، مخاطبانی که با گزارش همراه شدند، معتقدند کاهش قدرت خرید و تغییر شرایط اقتصادی واقعیتی است که بازار ویلا هم از آن تاثیر گرفته است.

نبرد روایت‌ها ادامه دارد

واکنش‌ها به گزارش «تب خرید ویلای شمال فروکش کرد» نشان داد بازار ویلا همچنان یکی از حساس‌ترین بخش‌های اقتصاد خانوار ایرانی است. برای گروهی از مردم، ویلا نماد رفاه و سرمایه‌گذاری است و برای گروهی دیگر، بازاری است که دسترسی به آن روزبه‌روز دشوارتر شده است.

گزارش هفت‌صبح باعث شد دو روایت متفاوت درباره شمال روبه‌روی هم قرار بگیرد. روایت خریدارانی که از کاهش توان خرید و سخت شدن فروش می‌گویند و روایت فعالان بازار که از ادامه تقاضا و جذابیت سرمایه‌گذاری در شمال دفاع می‌کنند. شاید پاسخ نهایی را باید در فاصله میان این دو روایت پیدا کرد. بازاری که از تب سال‌های گذشته فاصله گرفته، اما همچنان برای بخش‌هایی از جامعه جذابیت خود را حفظ کرده است.