تورم اجاره‌بها بی‌رحم است
تجربه ناکام پروژه‌های قبلی مانند مسکن مهر نشان می‌دهد بدون منابع مالی شفاف، وعده مسکن استیجاری به شکست می‌انجامد
هفت صبح| بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر در یکی از پرتلاطم‌ترین دوره‌های خود قرار گرفته است. تورم سالانه مسکن در یک‌سال منتهی به مهرماه 20 درصد و تورم اجاره‌بها نیز ۳۶.۵ درصد گزارش شده است. در بخش خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی نیز تورم ۴۴.۳ درصدی ثبت شده که نشان می‌دهد سیاست‌های کنترلی دولت در این حوزه عملا بی‌اثر بوده و بخش بزرگی از درآمد خانوارها صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.
این شرایط به‌ویژه برای دهک‌های پایین جامعه بحرانی‌تر است؛ خانواده‌هایی که بیش از ۷۰ درصد درآمد خود را تنها به اجاره اختصاص می‌دهند و عملا قدرت خرید برای سایر نیازهای اساسی را از دست داده‌اند. در چنین وضعیتی، دولت و نهادهایی مانند شهرداری تهران و حتی بخش خصوصی وعده ساخت واحدهای مسکن استیجاری را داده‌اند. اما پرسش اصلی این است که شرایط اعطای این واحدها چگونه خواهد بود؟ اگر این طرح با نرخ‌های کنونی بازار اجرا شود، نه تنها کمکی به مستاجران نخواهد کرد، بلکه می‌تواند به یک شکست تمام‌عیار برای سرمایه‌گذاران نیز تبدیل شود.
طرح مسکن استیجاری بر پایه خرید واحدهای مسکونی در مراکز استان‌ها و ارائه آن‌ها به اقشار هدف طراحی شده است. دولت وعده داده تا پایان سال جاری حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری در اختیار خانواده‌ها و زوج‌های جوان قرار گیرد. با این حال، تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد که بدون منابع مالی مشخص و پایدار، چنین طرح‌هایی به سرنوشت پروژه‌های ناکام پیشین مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن دچار خواهند شد. در نهضت ملی مسکن، وعده ساخت ۴ میلیون واحد داده شد اما طی شش سال تنها حدود ۷۰ هزار واحد تحویل شد. این فاصله میان وعده و واقعیت، پرسش‌های جدی درباره ظرفیت دولت برای اجرای طرح‌های جدید ایجاد می‌کند.
تولید مسکن استیجاری بدون منابع مالی شفاف
از منظر اقتصادی، تولید مسکن استیجاری بدون منابع مالی شفاف ناممکن است. بودجه عمومی دولت با ناترازی جدی مواجه است و امکان سرمایه‌گذاری گسترده در چنین طرحی وجود ندارد. شبکه بانکی نیز در طرح‌های قبلی به تعهدات خود عمل نکرده و تسهیلات وعده‌داده‌شده به‌طور کامل اختصاص نیافت. بخش خصوصی نیز به دلیل بازده پایین اقتصادی و ریسک‌های بالا، تمایلی به ورود ندارد.
سرمایه‌گذاران باید سرمایه کلان خود را در پروژه‌ای حبس کنند که سال‌به‌سال دچار استهلاک می‌شود و هزینه‌های نگهداری و بازسازی آن نیز بر دوششان خواهد بود، در حالی که بازده اقتصادی طرح پایین و غیرقابل‌توجیه است. از سوی دیگر، نبود هماهنگی میان نهادهای دولتی، کندی روند تخصیص زمین و فقدان سیستم پایش موثر برای اجرای پروژه‌ها، چالش‌های جدی دیگری هستند که موفقیت طرح را تهدید می‌کنند.
اگر شرایط اعطای واحدهای استیجاری بر اساس نرخ‌های کنونی بازار باشد، دهک‌های پایین جامعه همچنان از دسترسی به این واحدها محروم خواهند ماند و طرح عملا به بازاری برای طبقات متوسط و بالاتر تبدیل می‌شود. در این صورت، نه تنها هدف حمایت از مستاجران محقق نمی‌شود، بلکه سرمایه‌گذاران نیز با شکست مالی مواجه خواهند شد.
مسکن استیجاری در ظاهر می‌تواند راهکاری برای کاهش فشار مستاجران و کنترل اجاره‌بها باشد، اما در عمل بدون تعیین منابع مالی شفاف، حمایت‌های بلندمدت دولتی، ایجاد انگیزه برای مشارکت بخش خصوصی و تعریف شرایط واقعی برای دهک‌های پایین جامعه، این طرح نیز به سرنوشت پروژه‌های ناکام گذشته دچار خواهد شد. اگر نرخ‌های کنونی بازار مبنای اعطای واحدها قرار گیرد، هیچ کمکی به مستاجران نخواهد کرد و حتی می‌تواند به شکست تمام‌عیار برای سرمایه‌گذاران بدل شود. تنها با بازنگری جدی در مدل اقتصادی و اجتماعی این طرح است که می‌توان امید داشت مسکن استیجاری به جای وعده‌ای روی کاغذ، به واقعیتی در زندگی خانوارهای کم‌درآمد تبدیل شود.
تجربه جهانی مسکن استیجاری
تجربه جهانی نشان می‌دهد که طرح‌های مسکن استیجاری تنها زمانی به موفقیت می‌رسند که دولت‌ها با سیاست‌های حمایتی جدی، منابع مالی پایدار و نظارت دقیق وارد عمل شوند. نمونه‌های موفق در اروپا، سنگاپور و کانادا ثابت کرده‌اند که ترکیب حمایت دولتی، مشارکت فعال بخش خصوصی و کنترل اجاره‌بها می‌تواند بازار مسکن را برای دهک‌های پایین جامعه قابل دسترس کند و فشار بازار آزاد را کاهش دهد.
در بسیاری از کشورها، مسکن استیجاری به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی حمایت از اقشار کم‌درآمد و کنترل بازار مسکن شناخته می‌شود. اروپا سابقه طولانی در اجرای سیاست‌های مسکن اجتماعی دارد. دولت‌ها و نهادهای عمومی در این قاره با ساخت واحدهای مسکونی و عرضه آن‌ها با اجاره‌های کنترل‌شده توانسته‌اند فاصله طبقاتی را کاهش دهند و امکان دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن مناسب را فراهم کنند.
سنگاپور یکی از موفق‌ترین نمونه‌ها در این زمینه است. این کشور با ایجاد «هیئت توسعه مسکن» توانسته بیش از ۸۰ درصد جمعیت خود را در واحدهای دولتی اسکان دهد. مدل سنگاپور بر پایه حمایت مستقیم دولت، تامین مالی پایدار و قراردادهای اجاره بلندمدت طراحی شده و همین امر باعث شده مسکن استیجاری نه تنها برای اقشار کم‌درآمد، بلکه برای طبقه متوسط نیز جذاب و قابل استفاده باشد.
در کانادا و ایالات متحده نیز تجربه‌های مشابهی وجود دارد. در کانادا، دولت‌های محلی با همکاری بخش خصوصی و نهادهای غیرانتفاعی پروژه‌های مسکن استیجاری را اجرا کرده‌اند. این پروژه‌ها معمولا با یارانه‌های دولتی و کنترل اجاره‌بها همراه بوده‌اند تا واحدها برای گروه‌های هدف مقرون‌به‌صرفه باقی بمانند. در ایالات متحده نیز برنامه‌هایی برای مستاجران کم‌درآمد انجام شد تا بخشی از اجاره‌بهای خود را از طریق یارانه دولتی پرداخت کنند و فشار اقتصادی آن‌ها کاهش یابد.
در کشورهای آسیایی مانند مالزی و اندونزی نیز سیاست‌های مشابهی دنبال شده است. این کشورها با ترکیب حمایت دولتی و مشارکت بخش خصوصی، بازار مسکن استیجاری را توسعه داده‌اند. مدل‌های آن‌ها بیشتر بر اجاره‌های بلندمدت و کنترل‌شده استوار است و تلاش می‌کنند با ایجاد بازارهای پایدار، امکان دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب را فراهم کنند.
بنابراین تجربه کشورهای مختلف نشان می‌دهد که موفقیت مسکن استیجاری وابسته به سه اصل کلیدی است: حمایت مالی و یارانه‌های دولتی، کنترل اجاره‌بها و مشارکت بخش خصوصی. بدون این عناصر، طرح‌های مسکن استیجاری به وعده‌هایی روی کاغذ تبدیل می‌شوند و نمی‌توانند فشار اقتصادی سنگین بر مستاجران را کاهش دهند.
