رقابت تنگاتنگ کلنگی‌ها با نوسازهای کلید نخورده| ‌ محبوب‌ترین خانه‌ها کجای تهران هستند؟

هفت صبح |  ‌گزارش تحولات بازار مسکن در تیرماه امسال نکات مهمی دارد. از افزایش 14/3درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران تا افزایش نرخ اجاره. طبق این گزارش، مستاجران امسال نسبت به سال گذشته معادل 45/9درصد بیشتر اجاره‌خانه پرداخت کرده‌اند. طبق گزارش بانک مرکزی خریداران مسکن در تیرماه سال جاری فقط سه هزار و 559واحد مسکونی خریداری کرده‌اند، این در حالی است که در خردادماه، این رقم حدود سه هزار و 872معامله بوده؛ این بدین معنی است که در تیرماه نسبت به خردادماه امسال، معاملات مسکن حدود 8/1درصد کاهش داشته اما اگر بخواهیم با پارسال مقایسه کنیم، نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 27/1درصد افزایش را نشان می‎دهد.

متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران نیز به 87میلیون و 460هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل افزایش 8/1درصدی داشته و نسبت به تیرماه سال 1402، حدود 14/3درصد قیمت‌ها بیشتر شده است؛ تیرماه سال گذشته هر متر مسکن در تهران با قیمت 76میلیون و 540هزار تومان معامله می‌شد. گزارشی که بانک مرکزی درباره تحولات مسکن در اولین ماه تابستان امسال منتشر کرده، جزئیات جالب دیگری هم دارد که در این مطلب می‌خوانید.

‌ محبوب‌ترین خانه‌ها کجای تهران هستند؟

طبق گزارش بانک مرکزی، منطقه پنج با 467واحد فروخته شده، محبوب‌ترین منطقه تهران است. یعنی حدود 13/1درصد مبایعه‌نامه‌ها مربوط به این منطقه است. منطقه 19 نیز با 24خانه فروخته شده کمترین محبوبیت را نزد خریداران مسکن در تیرماه 1403 داشته است. در دو منطقه 21 و 22 که آپارتمان‌های زیادی ساخته شده و به عنوان تهران جدید هم از این دو منطقه یاد می‌شود به ترتیب 57 و 59واحد فروخته شده است. بعد از منطقه پنج که همیشه محبوب است، خانه‌های منطقه 10 مقام دوم را در جدول پرفروش‌ها به دست آورده‌اند.

در تیرماه، حدود 339واحد مسکونی در این منطقه معامله شده است. منطقه دو نیز همچنان محبوبیت خود را حفظ کرده و با فروش 314 واحد مسکونی توانسته در مقام سوم محبوبترین مناطق برای سکونت جا بگیرد. در منطقه چهار تهران حدود 292واحد مسکونی فروخته شده است. منطقه هفت نیز با 241واحد مسکونی فروخته شده در جدول مناطق محبوب پایتخت جایگاه ویژه‌ای دارد. منطقه 14 تهران هم جزو مناطقی است که آپارتمان‌های پرطرفداری دارد. آمار نشان می‌دهد، در تیرماه سال جاری حدود 202خریدار خانه‌های این منطقه را خریده‌اند. 184واحد مسکونی در منطقه هشت فروش رفته و حدود 183خریدار توانسته‌اند خانه‌های گران‌قیمت منطقه یک را بخرند.

متوسط قیمت در منطقه یک حدود 169میلیون و 600هزار تومان اعلام شده است. 178واحد مسکونی نیز سهم منطقه 11 است. تعداد فروش آپارتمان در منطقه سه و منطقه 15، یکی است و حدود 160واحد مسکونی در تیرماه سال جاری در این دو مناطق به خریداران فروخته شده. حدود 151خریدار به منطقه شش رفته‌اند و آنجا صاحبخانه شده‌اند، همچنین 127نفر نیز ترجیح داده‌اند در منطقه 13 صاحبخانه شوند. خریداران 89خانه در منطقه 12 و حدود 77واحد مسکونی در منطقه 17 خریداری کرده‌اند. تعداد آپارتمان‌هایی که تیرماه سال جاری در منطقه 18 فروخته شده‌اند، 76واحد و سهم منطقه 9 حدود 75واحد است. آمارها نشان می‌دهند در تیرماه، فقط 37آپارتمان در منطقه 20 فروخته شده، البته اوضاع در منطقه 19 از همه خراب‌تر است، چون فقط 24واحد مسکونی در این منطقه معامله شده است.

گران‌ترین و ارزان‌ترین خانه‌ها از 45میلیون تا 169‌میلیون تومان

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیرماه گذشته نشان می‌دهد، در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 169میلیون و 600هزار تومان متعلق به منطقه یک و کمترین آن 45میلیون و 500هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. یعنی اگر بخواهید در یکی از محلات الهیه، تجریش و نیاوران یک واحد آپارتمان نوساز 100متری بخرید، باید حداقل حدود 17میلیارد تومان بودجه داشته باشید. 

بعد از منطقه یک، خانه‌های منطقه سه با قیمت 151میلیون و 300هزار تومان برای هر متر مربع در مقام دوم قرار دارند. با این آمار، خرید خانه 100متری در یکی از محلات دروس، ونک، اختیاریه‌، امانیه و قلهک بیش از 15میلیارد تومان خرج روی دستتان می‌گذارد. خانه‌های منطقه دو با قیمت 131میلیون و 280هزار تومان فروخته شده. سعادت‌آباد و شهرک غرب معروف‌ترین محلات این منطقه هستند. با این اوصاف، کسانی که رویای خانه‌دار شدن در سعادت‌آباد را دارند، برای خرید یک آپارتمان 80متری حداقل باید 10میلیارد و 500میلیون تومان بودجه داشته باشند.

کسانی که برای هرمتر مربع بودجه معادل 116میلیون و 600هزار تومان داشته‌اند به سراغ خانه‌های منطقه شش رفته‌اند. امیرآباد، بهجت‌آباد، یوسف‌آباد، خیابان فاطمی و بلوار کشاورز جزو محلات محبوب این منطقه هستند. اگر بخواهید یک آپارتمان 80متری در بلوار کشاورز بخرید، باید حداقل 9میلیارد و 328میلیون تومان کنار بگذارید. خانه‌های منطقه پنج هم بالای 100میلیون تومان قیمت دارند و هر متر مربع آن‌ها با قیمت 103میلیون و 500هزار تومان فروخته شده است.

این منطقه همیشه محبوب است و طبق آمار 467ملک در تیرماه سال جاری در محلات این منطقه فروخته شده است. شهران، پونک، جنت‌آباد شمالی و جنوبی، آریاشهر و شهرزیبا محبوب‌ترین محلات منطقه پنج هستند. طبق این گزارش کسانی که توانسته‌اند در منطقه پنج، خانه 80متری بخرند، حداقل هشت میلیارد و 280میلیون تومان بودجه داشته‌اند. کسانی که در منطقه چهار، خانه خریداری کرده‌اند، برای هر متر مربع واحدمسکونی 98میلیون و 820هزار تومان هزینه کرده‌اند. تهرانپارس، حکیمیه، مجیدیه، شمیران نو، لویزان، شیان و نارمک محبوب‌ترین محلات این منطقه هستند.

با این آمار، اگر بخواهید در حکیمیه یک آپارتمان 70متری نوساز بخرید، حداقل باید شش میلیارد و 917میلیون تومان بپردازید. متوسط قیمت مسکن در منطقه هفت، متری 85میلیون و 780هزار تومان اعلام شده و خریدارانی که موفق شده‌اند تیرماه گذشته صاحبخانه شوند برای خرید آپارتمان در منطقه هفت، متری 84میلیون و 790هزار تومان برای هر متر مربع پرداخت کرده‌اند. متوسط قیمت مسکن در منطقه 13، متری 82میلیون و 460هزار تومان اعلام شده و هر مترمربع مسکن در منطقه 22 با قیمت 82میلیون و 620هزار تومان فروخته شده است. محلات دهکده المپیک، آزادشهر، دریاچه خلیج‌فارس و هوانیروز در این منطقه قرار دارند.

کسانی که در منطقه 9 خانه خریده‌اند، برای هر متر مربع مسکن حدود 68میلیون و 450هزار تومان هزینه کرده‌اند، قیمت مسکن در منطقه 14 نیز، متری 66میلیون و 200هزارتومان اعلام شده. قیمت مسکن در منطقه 11 و 21، به ترتیب 65میلیون و 900هزار تومان و 63میلیون و 450هزار تومان بوده. شهرک آزادی، وردآورد، چیتگر و تهرانسر معروفترین محلات منطقه 21 هستند. یعنی طبق آمار منتشرشده، ‌اگر بخواهید در چیتگر صاحبخانه شوید، برای خرید یک واحد مسکونی 100متری نوساز کلید نخورده باید حداقل بالای شش میلیارد تومان بودجه داشته باشید.

کسانی که در منطقه 10 صاحبخانه شده‌اند، برای هر مترمربع واحد مسکونی 63میلیون و 380هزار تومان پرداخت کرده‌اند. قیمت مسکن در منطقه 12، متری 57میلیون و 200هزار تومان بوده و کسانی که در منطقه 16 خانه خریده‌اند، برای هر متر مربع 50میلیون و 940هزار تومان هزینه کرده‌اند. قیمت مسکن در منطقه 15 نیز متری 49میلیون و 850هزار تومان اعلام شده و هر متر مسکن در منطقه 19 با قیمت 45میلیون و 620هزار تومان معامله شده است. 

 محبوبیت خانه‌های نوساز و کلنگی

گزارش جدید بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد، صاحبان خانه‌های نوساز اوضاع بهتری داشته‌اند و ملک آنها بیش از بقیه خانه‌ها خواهان داشته است؛ چون بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تیرماه 1403 در شهر تهران به تفکیک عمر بنا نشان می‌دهد که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 26/6درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. در تیرماه امسال حدود 947واحد نوساز معامله شده است. اما نکته جالب دیگر رقابت تنگاتنگ و بسیار نزدیک خانه‌های کلنگی با خانه‌های نوساز است. طبق آمار در تیرماه سال جاری حدود 849ملک بالای 20سال عمر به فروش رفته است.

این در حالی است که تیرماه سال گذشته حدود 631ملک کلنگی خریدار داشته است. خانه‌های 11 تا 15 سال نیز اقبال بیشتری برای پیدا کردن مشتری داشته‌اند و حدود 737خریدار خانه‌هایی خریده‌اند که سن و سالشان بین 11 تا 15سال بوده. خانه‌های شش تا 10سال عمر ساخت نیز در آمار بانک مرکزی در مقام چهارم خانه‌های پرفروش قرار دارند. در تیرماه سال جاری حدود 560خانه با این سن و سال به خریداران فروخته شده است. واحدهای مسکونی 16 تا 20ساله نیز در رتبه پنجم قرار دارند. خریداران در اولین‌ماه تابستان 1403 حدود 466ملک با این سن و سال معامله کرده‌اند.

 زور خریداران به خرید خانه‌های چند متری رسید؟

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد، بیشتر خانه‌هایی که تیرماه گذشته معامله شده‌اند؛ کمتر از 80متر مساحت داشته‌اند. طبق این گزارش توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه سال 1403 نشان می‌دهد که به لحاظ واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80متر مربع، سهمی معادل 53/6درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. با این اوصاف اگر بخواهیم با جزئیات توضیح بدهیم، خانه‌های 50 تا 60 متری بیشترین خریدار را داشته‌اند و توانسته‌اند 14/6درصد معاملات را به خود اختصاص بدهند. یعنی با احتساب متری 87میلیون 460هزار تومان این خانه‌ها بین چهار میلیارد و 373میلیون تومان تا پنج میلیارد و 247میلیون تومان قیمت دارند.

بعد از این خانه‌ها، واحدهای مسکونی 60 تا 70متری با سهم 13/7درصدی از معاملات در مقام دوم جا دارند. با این تفاسیر کسانی که توانسته‌اند این خانه‌ها را خریداری کنند، حداقل بین پنج میلیارد و 247میلیون تومان تا شش میلیارد و 122میلیون تومان بودجه داشته‌اند. خانه‌های 70 تا 80متری با سهم 11/5درصدی نقش مهمی در معاملات مسکن تیرماه سال 1403داشته‌اند. کسانی که توانسته‌اند خانه 80متری بخرند، حدود حداقل هفت میلیارد تومان برای خرید ملک هزینه کرده‌اند. خانه‌های نقلی 40 تا 50متری هم با 10/3درصد، سهم قابل‌توجهی در معاملات تیرماه سال جاری داشته‌‎اند. کسانی که خانه 40متری خریداری کرده‌اند، حداقل سه میلیارد و 498میلیون تومان به صاحب ملک پرداخت کرده‌اند تا صاحبخانه شوند. واحدهای مسکونی 80 تا 90متری نیز حدود 9/9درصد از آمار معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

کسانی که خانه‌های 90متری خریده‌اند با احتساب قیمت متوسط مسکن، حداقل با پرداخت هفت میلیارد و 871میلیون تومان توانسته‌اند، صاحبخانه شوند. خانه‌های 90 تا 100متری نیز سهم 9/1درصدی در بازار مسکن تیرماه سال جاری داشته‌اند. با این اوصاف کسانی که سند خانه‌های 100متری را به نام خود زده‌اند، حداقل برای خرید خانه بالای هشت میلیارد و 500میلیون تومان هزینه کرده‌اند. واحدهای مسکونی 100 تا 110متری نیز حدود 76/7درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. کسانی که تیرماه گذشته خانه 110متری خریده‌اند، حداقل 9میلیارد و 620میلیون تومان بودجه داشته‌اند. طبق گزارش بانک مرکزی واحدهای مسکونی 110 تا 120متری نیز حدود 5/5درصد در این معاملات سهم دارند. کسانی که تیرماه گذشته آپارتمان 120متری خریداری کرده‌اند، برای خرید آن، حداقل حدود 10میلیارد و 495میلیون تومان بودجه کنار گذاشته اند. واحدهای خیلی نقلی 30 تا 40متری هم در این آمار حضور ویژه‌ای دارند، این طور که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد فروش این خانه‌ها سهم 3/3درصدی از معاملات را به خود اختصاص داده است. کسانی که توانسته‌اند خانه 30 متری بخرند، برای خانه‌دار شدن، حداقل دومیلیارد و 623‌میلیون تومان هزینه کرده‌اند. 

این گزارش نشان می‌دهد آپارتمان‌های 120 تا 130متری و 130 تا 140متری نیز به ترتیب سهم 3/5 و 2/7درصدی از معاملات را به نام خود ثبت کرده‌اند. نکته جالب این گزارش این است که خانه‌های 140متری تا 150متری فروش بیشتری از خانه‌های 130 تا 140متری داشته‌اند و سهمشان از معاملات اولین‌ماه تابستان حدود 2/8درصد است. خانه‌های بیش از 200متر هم حدود 2/1درصد از فروش املاک در تیرماه سال جاری را به خود اختصاص داده‌اند. البته با توجه به افزایش فروش خانه‌های کلنگی این آمار منطقی است. چون بیشتر خانه‌هایی که بیشتر از 20سال عمر دارند، متراژ بالایی هم دارند. با این توضیحات کسانی که توانسته‌اند در تیرماه امسال خانه بالای 200متر بخرند، حداقل 17میلیارد و 500میلیون تومان بودجه داشته‌اند.