لبخند بنگاهی‌ها به خودنویس! | اما و اگرهای طرحی که قرار بود، هزینه‌های جانبی اجاره و فروش ملک را از بین ببرد

هفت صبح|‌ ‌سامانه خودنویس قرار بود طرحی جنجالی برای کوتاه کردن دست املاکی‌ها جهت دریافت کمیسیون‌هایی باشد که به موجر و مستاجر تحمیل می‌کنند. البته این سامانه کارکردهای دیگری هم دارد اما محبوب‌ترین کارآیی آن مربوط به بخشی می‌شود که به افراد وعده می‌داد که می‌توانند بدون نگرانی از میزان کمیسیونی که باید به بنگاهی‌ها پرداخت کنند، یک قرارداد اجاره ببندند اما به‌نظر می‌رسد پیچیدگی‌های خودنویس آن‌قدر زیاد است که کمتر مالک و مستاجری حاضرند همه دردسرها را تحمل کنند تا در نهایت یک قرارداد رایگان در خودنویس به‌ثبت برسانند و در نهایت تن به حضور در املاکی‌ها داده و از شیوه پرداخت نصف- نصف کمیسیون برای ثبت قانونی قرارداد اجاره خود پیروی می‌کنند.

سختی کار کجاست؟

سامانه خودنویس اجاره‌نامه که با هدف ارائه کد رهگیری رایگان برای قراردادهای رهن و اجاره در دسترس عموم قرار گرفته، تنها در صورتی به کار مستاجران می‌آید که بتوانند خودشان، ملک مورد اجاره را پیدا کرده و با مالک، جهت ثبت قرارداد اجاره در این سامانه، بدون مراجعه‌ به دفاتر املاک و بدون پرداخت کمیسیون، به توافق برسند.

این اتفاق به ندرت رخ می‌دهد. البته که ممکن است تصور کنید هر فردی می‌تواند در سایت‌های اجاره‌خانه با کمی جست‌وجو،‌ گزینه موردنظرش را پیدا کرده و پای قرارداد برود اما در واقعیت مسئله به همین سادگی‌ها نیست. تعداد زیادی از آگهی‌های منتشرشده در سایت‌هایی که آگهی‌های مسکن را ثبت می‌کنند، از سوی املاکی‌ها به اشتراک گذاشته‌ شده‌اند. در واقع شما به‌ندرت می‌توانید ملکی را برای اجاره در این سایت‌ها پیدا کنید که به‌صورت شخصی آگهی شده و اغلب، پای یک واسطه، یا همان فرد املاکی یا مشاور املاک در میان است.

حتی اگر برفرض شما چنین گزینه‌ای را پیدا کنید، امکان زیادی وجود دارد که نتوانید به‌راحتی و بدون دخالت واسطه با مالک کنار بیایید. معمولا رسیدن به امضای قرارداد اجاره، نیاز به چانه‌زنی و رسیدن به یک نقطه مشترک برد- برد بین مستاجر و مالک دارد. این وظیفه را اغلب املاکی‌ها به دوش می‌کشند و در عوض به ازای هر قرارداد، پول نسبتا خوبی از شما دریافت می‌کنند که پرداختش می‌تواند برای دو طرف کمی سخت باشد.

در بسیاری از قراردادها، در زمان تحویل گرفتن واحد یا تخلیه آن، ناهماهنگی‌هایی بین موجر و مستاجر به هر دلیل مانند پاس نشدن چک، جور نبودن پول و ... رخ می‌دهد که معمولا مشاور املاک تنظیم‌کننده قرارداد، با گفت‌وگو، میانجی‌گری یا حتی تضمین طرف مقابل، آن را رفع و رجوع می‌کند.

اما تنها مشکل در مورد سامانه خودنویس این نیست. سامانه خودنویس در برخی از مواقع، دارای اختلال در کاربری بوده و همین موضوع باعث بی‌اعتمادی بسیاری از کاربران بالقوه برای رجوع به آن شده است. معمولا یک مالک و مستاجر وقت زیادی ندارند تا روزها برای حل مشکل سامانه منتظر بمانند. به همین‌خاطر تعداد زیادی از آنان، با تصور اینکه ممکن است قطعی سامانه خودنویس با اختلال در آن دامنشان را بگیرد، قید استفاده از آن و ایجاد قرارداد رایگان را می‌زنند و به سراغ شیوه قدیمی، یعنی مراجعه به املاکی‌ها می‌روند. 

از طرف دیگر، پیش نیاز استفاده از این سامانه، ثبت ملک در سامانه ملی املاک و اسکان کشور است و برای ورود به سامانه املاک و اسکان هم باید از طریق درگاه پنجره ملی خدمات دولت هوشمند پس از احراز هویت اقدام کرد. این مراحل می‌تواند برای بسیاری از افراد طاقت‌فرسا و خسته‌کننده و حتی در برخی از موارد غیرممکن باشد. در ضمن از آنجایی که ثبت‌قرارداد نیاز به دو شاهد دارد، علاوه بر شما، شاهدها هم باید مراحلی که گفتیم را طی کنند.

 نحوه استفاده از سامانه خودنویس چگونه است؟

در صورتی‌که بخواهید برای ثبت قرارداد اجاره، از سامانه خودنویس استفاده کنید، احتمالا نیاز به یک راهنمایی اساسی دارید. درمرحله اول پس از ورود به سایت باید  گزینه مربوط به ورود فرد حقیقی یا حقوقی را انتخاب کنید. در ادامه به پنجره ملی خدمات هوشمند دولت هدایت می‌شوید که باید از طریق وارد کردن شماره تلفن همراه متعلق به خود، فرآیند احراز هویت را طی کنید تا مجددا به سامانه خودنویس بازگردانده شوید.

با گذراندن مراحل فوق و تکمیل احراز هویت در سامانه پنجره ملی خدمات دولت هوشمند، می‌توانید وارد حساب کاربری خود در سایت خودنویس املاک شوید. مرحله بعدی مشخص کردن نقش خود به عنوان موجر، مستاجر، مشاور املاک یا شهود قرارداد است. پس از آن باید بتوانید اطلاعاتی که سایت از شما می‌خواهد را وارد کنید. تعیین ملک مورد معامله مرحله بعدی است که البته این ملک باید در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت شده باشد؛ در غیر این صورت، ابتدا باید نسبت به ثبت ملک اقدام کرد.

پس از این مرحله، معرفی طرف مقابل قرارداد از طریق ثبت شماره تلفن همراه او و وارد کردن کد تایید ارسال شده به شماره او در سامانه خودنویس الزامی است. بعد از طی شدن مراحلی که گفتیم، نوبت به امضای قرارداد می‌رسد. در این مرحله شما باید اطلاعات دو شاهد را هم در اختیار سامانه خودنویس بگذارید. اگر تمام مراحل بالا را طی کردید، باید یک ساعت منتظر بمانید تا کد رهگیری برای شما صادر شود و مطمئن شوید که قرارداد اجاره ثبت شده است.

بد نیست بدانید که در هنگام ثبت ملک در خودنویس به چه اطلاعاتی نیاز دارید. داشتن کدپستی ملکی که قرار است مورد اجاره قرار بگیرد،‌ یکی از مواردی است که ثبت بدون آن غیرممکن خواهد بود. همچنین شما باید بدانید که متراژ خانه دقیقا چقدر است و سال ساخت را هم درج کنید. شناسه قبض برق از دیگر مواردی است که باید دم دست خود برای ثبت در سامانه خودنویس نگه دارید.

تاریخ شروع مالکیت، میزان مالکیت، شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی و شناسه ملی جغرافیایی املاک از دیگر موارد موردنیاز است که اگر مالک بخواهد قرارداد را ثبت کند به آنها نیاز خواهد داشت. اما اگر ثبت قرارداد از سمت مستاجر صورت بگیرد، به اطلاعاتی چون کدپستی، متراژ، طبقه، شناسه قبض برق،‌ شناسه قبض تلفن و شماره تلفن ثابت، تاریخ شروع اقامت و نوع اقامتگاه و کدملی نیاز است.

با وارد کردن کدرهگیری ۱۳رقمی صادر شده در سامانه خودنویس و کدملی یکی از طرفین قرارداد یعنی مالک یا مستاجر، می‌توانید بررسی کنید که چنین قراردادی در این سامانه ثبت شده ‌است یا خیر. توجه داشته باشید که کد‌های رهگیری که پیش از این توسط مشاورین املاک صادر شده‌اند در این بخش قابل استعلام نیستند. برای مشاهده قرارداد تایید یکی از طرفین قرارداد ضروری است؛ بدین‌منظور لازم است که در ادامه کد تایید یکبار مصرفی که برای موجر یا مستاجر ارسال می‌شود را وارد کنید.

نحوه محاسبه کمیسیون املاکی‌ها چقدر است؟

حق کمیسیون مشاورین املاک کارمزدی است که در تمام معاملات ملکی برای مشاوران در نظر گرفته می‌شود. با توجه به بازار املاک، این مبلغ براساس مصوبه اتحادیه صنف مشاوران املاک و براساس فاکتورهای خاصی محاسبه می‌شود. کسانی که به دلایل گوناگون نمی‌توانند قرارداد اجاره را در سامانه خودنویس ثبت کنند، چاره‌ای جز پرداخت این کمیسیون ندارند. مبلغ تعیین شده به‌طور مساوی بین مالک و مستاجر تقسیم می‌شود. 

مشاوران املاک مجازند برای قراردادهای اجاره ملک، ۲۵درصد از مبلغ اجاره‌بهای ماهیانه را به عنوان حق کمیسیون اخذ کنند؛ یعنی اگر در قرارداد هیچ مبلغی به عنوان رهن یا پول پیش نوشته نشود و موجر تنها در ازای دریافت اجاره‌بها ماهیانه ملک خود را در اختیار مستاجر بگذارد. در قراردادهای رهن کامل، ابتدا باید مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرد؛ به این صورت که هر یک میلیون تومان رهن در ۳۰ ضرب می‌شود. سپس ۲۵درصد عدد به دست آمده و 10درصد مالیات آن به عنوان حق کمیسیون به مشاور املاک پرداخت می‌‌شود.

در صورتی‌که در اجاره‌نامه علاوه‌بر رهن، مبلغی به عنوان اجاره هم تعیین شده باشد، ابتدا باید میزان رهن را به اجاره تبدیل کرد. سپس عدد آن را با اجاره‌بها ماهیانه تعیین‌شده در قرارداد جمع بست. ۲۵درصد عدد به دست آمده حق کمیسیون بنگاه است که باید به آن مالیات بر ارزش افزوده اضافه کرد. مثلا اگر شما ملکی را با 500میلیون‌ تومان ودیعه و ماهی 15میلیون‌ تومان، اجاره کرده باشید، حق کمیسیون شما 12میلیون ‌و 500هزار تومان می‌شود که از این بین 10درصد هم مربوط به مالیات بر ارزش افزوده می‌شود و هزینه نهایی 13میلیون و 750هزار تومان خواهد بود. این مبلغ به‌طور مساوی بین مستاجر و موجر تقسیم شده و هرکدام از آنها باید شش‌میلیون و 250هزار تومان پول به مشاوراملاک بپردازند.