افسانه‌ای به نام سقف اجاره
گزارشی از همه طرح‌های دولتی برای حمایت از مستاجر و کاهش مبلغ اجاره مسکن
هفت صبح| آغاز ماه خرداد و تعطیلی مدارس، هر سال با تکاپوی مستاجران همراه می‌شود اما امسال، دولت هم وارد این ماجرای تغییر و تمدید اجاره مسکن شده و می‌خواهد با تعیین سقف اجاره‌بها، جلوی افزایش قیمت‌ها را بگیرد. در این راستا، شورای‌عالی مسکن، سقف افزایش نرخ اجاره‌بها را به شورای مسکن استان‌ها واگذار کرد، تا دولت برای اولین بار در بازار مسکن به صورت مستقیم دخالت کند.
البته در دوران کرونا هم نرخ 20 تا 25درصد را برای افزایش اجاره مسکن تعیین کرد، اما این بار قرار است وزارت راه‌وشهرسازی به طور مستقیم وارد عمل شود. حتی وزیر راه‌وشهرسازی برای شورای مسکن استان‌ها، ضرب الاجل هم تعیین کرده، تا یکی، دو روز آینده، قیمت‌های پیشنهادی خود را متناسب با نرخ تورمی که بانک مرکزی در استان‌ها اعلام می‌کند به دبیرخانه شورای‌عالی مسکن کشور ارائه کنند. این طورکه اعلام‌شده، در حال‌حاضر، 10استان به غیر از تهران، پیشنهاد خود را به وزارت راه‌وشهرسازی ارائه کرده‌اند و تا هفته آینده تکلیف قیمت‌های پیشنهادی در کل کشور مشخص می‌شود.
این گزارش درباره همین طرح است. این طرح جدید و البته طرح‌های حمایتی دیگر که دولت در یک سال گذشته برای کاهش نرخ اجاره‌بها اجرا کرده است.
سقف افزایش اجاره‌بها براساس تورم در استان‌ها
این خبر برای مستاجران، صاحبخانه‌ها و سرمایه‌گذاران ملک اهمیت زیادی دارد. چون اگر مفاد آن اجرا نشود، افراد متخلف، جریمه می‌شوند. طبق طرح جدید، سقف افزایش درصد اجاره‌بها و مبلغ ودیعه در شهرهای بالای 100هزار نفر و شهرهای جدید را شورای مسکن استان‌ها باید تعیین کنند.
در همین رابطه، مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌وشهرسازی اعلام کرده که برای اولین‌بار، دولت می‌تواند سقف اجاره‌بها را تعیین کند. او توضیح داده، اگر در استانی تورم بیش از ۳۰درصد باشد شورای مسکن می‌تواند با محاسبه ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم نسبت به تعیین سقف اجاره‌بها اقدام کند. یعنی اگر تورم در یک استان 40درصد اعلام شود، سقف افزایش اجاره‌بها در این استان بین 20 تا 40درصد خواهد بود. البته این قانون جدید جزئیات دیگری هم دارد که به گفته بذرپاش به زودی به مردم اعلام می‌شود.
اما به گفته وزیر راه‌وشهرسازی این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که در ادامه آن بازار مسکن اجاره‌ای آرام‌تر می‌شود. اما سوالی که مطرح می‌شود این است که قیمت‌گذاری دستوری و تعیین سقف مبلغ اجاره در بازار مسکن جواب می‌دهد یا نه؟
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در پاسخ به این سوال به «هفت صبح» می‌گوید: «شکل دیگر این موضوع را در دوران کرونا و تعیین سقف 20 تا 25درصد برای افزایش اجاره مسکن، شاهد بودیم؛ ولی خیلی از آن قانون استقبال نشد. نکته مهمی که باید به آن توجه کنیم، این است که ذات مسکن به عرضه و تقاضاست. به نظر من موضوع‌های دستوری تا یک مدت می‌توانند موفق باشند ولی بعد از اینکه تقاضا بالا رفت، مشخص نیست که چه اتفاقی می‌افتد.»
این طرح جدید دست مستاجران را برای شکایت از مالکانی که سقف افزایش اجاره بها را رعایت نکرده‌اند، نیز باز گذاشته است. طبق قانون جدید اگر صاحبخانه این افزایش قانونی را رعایت نکند، مستاجر تا 5سال پس از قرارداد، می‌تواند شکایت کند؛ حتی اگر از آن خانه رفته باشد. در صورت احراز تخلف صاحبخانه باید مبالغ اضافه را به عنوان جریمه به مستاجر بدهد. همچنین 3برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره‌بها در یک ماه را هم باید به دولت بپردازد و دولت از آن مبلغ جریمه باید برای تولید مسکن استفاده کند. ضمنا در این حالت هم صاحبخانه دیگر مشمول معافیت و تخفیف‌های مالیات بر اجاره نمی‌شود.»
بیگی‌نژاد درباره این موضوع نیز می‌گوید:« ضمانت‌نامه‌های اجرایی خیلی نمی‌تواند در این موضوع موفق باشد و فقط باعث افزایش پرونده‌های قضایی مربوط به مسکن می‌شود. چون مردم با هم توافق می‌کنند و یک اجاره‌نامه نوشته می‌شود. شاید مبلغ اجاره بیشتر از نرخ تعیین‌شده باشد، این وسط مشاور املاک، بین قیمت توافق شده موجر و مستاجر و قانون می‌ماند.»
ابزار‌های تشویقی و تنبیهی مالیاتی برای صاحبخانه‌ها
مسئولان برای اینکه بتوانند افزایش اجاره مسکن را کنترل کنند، ابزار‌های تشویقی برای مالکان در نظر گرفته‌اند. البته این داستان روی دیگر هم دارد و اگر مالکی از قانون تخلف کند، تنبیه می‌شود و باید جریمه بپردازد. یکی از مواردی که به عنوان تشویق برای صاحبخانه‌ها در نظر گرفته شده، این است که اگر موجری با مستاجر قرارداد بلندمدت بین 2 تا 3سال ببندد، به ترتیب 70 تا 100درصد از معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره بهره‌مند می‌شود.
همچنین اگر صاحب ملکی، خانه‌اش را به افرادی که کارگر یا کارمند تامین اجتماعی هستند، اجاره دهد تا سقف معافیت بر حقوق مستاجر، از پرداخت مالیات معاف خواهد شد. همچنین اگر موجری، خانه خود را در اختیار خانوار‌های تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی قرار دهد، شامل 100درصد معافیت مالیاتی می‌شود. اما حالا که از تشویق صحبت کردیم، از کنار مجازات و جریمه‌های مالیاتی هم نباید بی‌اعتنا عبور کنیم. طبق قانون جدید، اگر واحد مسکونی به عنوان خانه خالی شناخته شده و صاحب‌ملک بخواهد آن را برای اولین بار اجاره بدهد؛ اجاره آن باید حداکثر معادل اجاره‌بها کشف‌شده توسط وزارت مسکن در آن سامانه یا حداکثر 10درصد بیشتر از ارزش اجاره موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم باشد.
محدودیت ویژه برای مشاوران املاک
طرح ساماندهی مشاوران املاک از اوایل سال گذشته و با هدف کنترل مبلغ اجاره مسکن شروع شد. برای اجرای این طرح یک کارگروه متشکل از نماینده وزارت راه‌وشهرسازی، وزارتخانه‌های اقتصاد و صمت، پلیس فراجا، سازمان تعزیرات حکومتی و دستگاه‌های امنیتی حضور دارند تا از اخلال در بازار مسکن و به ویژه بالارفتن مبلغ اجاره‌خانه جلوگیری کنند.
یکی از اقداماتی که دولت برای کنترل اجاره‌بها مسکن انجام داد، گرفتن انحصار صدور کد رهگیری از مشاوران املاک بود. برای این کار سامانه مخصوص ثبت قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر راه‌اندازی شد تا دو طرف قرارداد در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و بدون حضور مشاوران املاک، قرارداد اجاره رایگان بنویسند و به‌صورت آنلاین، کد رهگیری رایگان دریافت کنند. این سامانه بعد از چند ماه به سامانه خودنویس ارتقا پیدا کرد.
در سامانه معاملات املاک و مستغلات فقط صاحبخانه می‌توانست شروع کننده یک قرارداد باشد اما در سامانه خودنویس که شکل ارتقا یافته سامانه املاک و مستغلات است، مستاجر هم می‌تواند یک قرارداد را از صفر بنویسد. با این اوصاف سامانه خودنویس و سامانه قبلی، طوری برنامه‌ریزی شده بودند که صاحبان خانه‌های اجاره‌ای، نتوانند مبلغ ودیعه و اجاره ماهیانه را به‌صورت نجومی و غیر واقعی بالا ببرند. از طرف دیگر، با اینکه مشاوران املاک در سامانه خودنویس می‌توانند قرارداد اجاره بنویسند، اما دیگر نمی‌توانند حق کمیسیون‌های عجیب‌وغریب برای صدور کد رهگیری از دو طرف معامله دریافت کنند. چون خیلی از کارشناسان مسائل اقتصادی اعتقاد دارند، کسب کمیسیون توافقی بین مالک و مشاور املاک نقش زیادی در بالارفتن قیمت‌ها دارد. هر چه مبلغ ودیعه و اجاره بیشتر باشد، حق کمیسیونی که مشاور املاک می‌گیرد، بیشتر است.
قبل از راه‌اندازی این سامانه، مشاوران املاک صدور کد رهگیری را منوط به پرداخت حق کمیسیون می‌کردند و همین موضوع باعث افزایش هزینه‌های دریافت کد رهگیری می‌شد. اما مراحل ایجاد و ثبت قرارداد و همچنین دریافت یا استعلام کدرهگیری در این سامانه رایگان است. در صفحه اول سامانه خودنویس توضیح داده شده، وزارت راه‌وشهرسازی برای رفاه حال مردم و همچنین در راستای نظارت و کنترل قیمت مسکن، بستری فراهم کرده تا مالک و مستاجر به‌صورت رایگان قراردادهای ملکی خود را ایجاد و ثبت کنند. اما اگر قرارداد اجاره در بنگاه مشاور املاک نوشته و امضا شود، مشاور املاک از هر دو طرف معامله حق کمیسیون می‌گیرد.
قدم دیگری که وزارت صمت در ادامه طرح ساماندهی مشاوران املاک برداشت، راه‌اندازی سامانه نظارت بود. در تعریف این سامانه گفته شد، برای دریافت شکایات مردم و رصد مجوز دفاتر مشاور املاک راه‌اندازی شده و با گزارش مردم، بنگاه‌ها در این سامانه رتبه‌بندی می‌شوند. مثلا اگر مشاور املاکی برای نوشتن قرارداد اجاره و صدور کد رهگیری مبلغ بیشتری نسبت به تعرفه، از دو طرف قرارداد دریافت کند، هم مستاجر و هم مالک می‌توانند با مراجعه به این سامانه شکایت خود را ثبت کنند. همچنین اعلام شد، لیست مشاوران املاکی که با مجوز و به‌صورت قانونی فعالیت می‌کنند در این سامانه منتشر می‌شود تا مردم بتوانند به‌صورت آنلاین، جواز آنها را ببینند. این سامانه نقش مهمی در رتبه‌بندی مشاوران املاک دارد، چون وزارت صمت اعلام کرده از طریق این سامانه و امتیازهایی که مردم به مشاوران املاک می‌دهند، این افراد را رتبه بندی می‌کنند.
تغییر فرمول محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک نیز یکی از طرح‌های کنترل قیمت مسکن در بازار بود. طبق رای نماینده‌های مجلس در ادامه طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک از اخذ درصدی از ارزش معامله، به روش تعیین تعرفه از سوی وزارت راه‌وشهرسازی تغییر کرد.
مشاوران املاک قبل از این طرح در قراردادهای خریدوفروش تا سقف 500میلیون تومان، معادل نیم‌درصد ارزش معاملاتی ملک، حق‌الزحمه دریافت می‌کردند که معادل ۰/۲۵درصد از این میزان را خریدار و معادل ۰/۲۵ درصد را فروشنده به مشاور املاک پرداخت می‌کرد.
حق‌الزحمه قراردادهای اجاره مسکن نیز 25 درصد از مبلغ اجاره‌بها ماهیانه بود که به‌عنوان حق کمیسیون به مشاوران املاک پرداخت می‌شد. البته به غیر از این دو مورد قانونی، بعضی از مشاوران املاک کاری به نرخ تعرفه نداشتند و حق‌الزحمه خود را به صورت توافقی تعیین می‌کردند ولی تغییر فرمول محاسبه کمیسیون مشاوران املاک دیگر به این افراد اجازه نداد، کمیسیون توافقی بگیرند. در سامانه املاک و مستغلات نرخ مصوب کمیسیون مشاوران املاک برای هر معامله به صورت خودکار اعلام می‌شود. طبق این طرح، حق کمیسیون مشاوران املاک فقط با استفاده از دستگاه‌های کارت‌خوان متصل به سامانه‌های سازمان امور مالیاتی پرداخت می‌شود. با این روش، دیگر مشاوران املاک نمی‌توانند مثل قبل حق‌الزحمه دریافت کنند، چون اگر مبلغ بالاتری از نرخ سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات از دوطرف قرارداد دریافت کنند، تخلف حساب می‌شود. مشاوری که تخلف کند هم باید مبلغ اضافه‌ای که از دو طرف قرارداد دریافت کرده، به آنها برگرداند و هم اینکه باید دو برابر مبلغ اضافه‌ای که گرفته را به عنوان جریمه به حساب خزانه‌داری کل واریز کند.
جدیدترین محدودیتی که برای مشاوران املاک در نظر گرفته‌شده، در راستای طرح تعیین سقف اجاره مسکن است. طبق این طرح جدید، بنگاه‌های املاک، وقتی برای خانه‌ای اجاره‌نامه می‌نویسند، باید مبلغ اجاره ماهیانه دو سال قبل آن را هم بررسی کنند و در صورتی‌که، افزایش قانونی در اجاره‌نامه رعایت نشده بود، آن را به سازمان امور مالیاتی اطلاع دهند. این وسط، اگر مشاوران املاک این موضوع را اطلاع ندهند، بار اول باید 3برابر حق‌الزحمه دریافتی را به عنوان جریمه پرداخت کنند. اگر این روال ادامه داشته باشد، جریمه‌ها افزایش پیدا می‌کند. اگر مشاور املاکی 4بار این تخلف را انجام بدهد، به محرومیت دائم از اشتغال در این صنف محکوم می‌شود.
