طرح خانه‌ریز ؛ مالکیت از سانتی‌متر آغاز می‌شود
پروژه ۵۴ واحدی خانه‌ریز در منطقه پنج تهران آغاز شده و قرار است تا پایان ۱۴۰۶ تکمیل شود
هفت صبح| طرح خانه‌ریز شهرداری تهران از همان ابتدای معرفی، موجی از سوالات و تردیدها را در جامعه به همراه داشت. ایده‌ی خرید مسکن به صورت «سهم سانتی‌متری» برای بسیاری از شهروندان تازگی داشت و همین موضوع باعث شد ابهامات زیادی درباره نحوه اجرا، امنیت سرمایه و هدف نهایی این پروژه ایجاد شود. بسیاری از مردم می‌پرسیدند که آیا این الگو واقعاً می‌تواند راهکاری برای بازار سخت مسکن باشد یا صرفاً یک مدل نظری است که در عمل با چالش روبرو می‌شود.
روز گذشته، نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، با حضور خبرنگاران از نخستین پروژه در حال احداث خانه‌ریز در منطقه ۵ بازدید کرد. هدف از این بازدید، نشان دادن پیشرفت فیزیکی پروژه و اثبات این موضوع بود که طرح از مرحله روی کاغذ خارج شده و وارد مرحله اجرا شده است. طبق اعلام خاصه‌باف، این پروژه 54 واحدی طبق قرارداد باید تا پایان سال ۱۴۰۶ به طور کامل به پایان برسد. طرحی که به گفته وی از سوی دولت نیز در دست بررسی است تا دیگر استان‌ها نیز اجرایی شود.
از رانت تا دخالت در امور دولت
یکی از اصلی‌ترین نقاط بحث‌برانگیز در این طرح، ورود شهرداری به حوزه مسکن بود. منتقدان می‌پرسیدند که چرا شهرداری وارد حوزه‌ای شده که در حیطه وظایف دولت است و آیا این یک موازی‌کاری نیست؟ نوید خاصه‌باف در پاسخ به این پرسش‌ها معتقد است وقتی چالشی مثل تورم مسکن وجود دارد و کارهای اجرایی روی زمین مانده است، همه نهادها باید متناسب با توان خود کمک کنند.
او تاکید کرد که هدف شهرداری، صاحب‌خانه کردن مستقیم مردم نیست، بلکه ایجاد بستری برای مشارکت مردم در پروژه‌های شهری است تا سرمایه‌های خرد شهروندان وارد چرخه تولید شود. بحث «رانت» نیز یکی از ابهامات جدی بود. شایعاتی مبنی بر اینکه این طرح راهی برای ایجاد رانت برای کارکنان شهرداری است، شنیده شده بود.
اما خاصه‌باف در این مورد به «هفت صبح» می‌گوید که شرایط خرید برای همه شهروندان یکسان است و هیچ امتیاز ویژه‌ای برای افراد خاص در نظر گرفته نشده است. او حتی در مورد تردیدهایی که می‌گفت «اگر طرح خوب است چرا مدیران خودشان نمی‌خرند»، توضیح داد که فعلاً اولویت با مردم است و مدیران برای جلوگیری از هرگونه شائبه، در اولویت خرید نبوده‌اند، هرچند که در حال حاضر امکان خرید محدود برای آن‌ها نیز وجود دارد.
تحلیل اعداد و واقعیت‌های بازار
برای درک بهتر این طرح، باید به اعداد نگاه کرد. در پروژه منطقه ۵، قیمت هر متر مربع در ماه جاری ۲۳۸میلیون تومان تعیین شده، در حالی که قیمت منطقه‌ای حدود ۳۴۵میلیون تومان است. این اختلاف قیمت، جذابیت طرح را برای خریداران افزایش داده است. کل این پروژه شامل حدود ۶ هزار و ۴۸۰ متر مربع زیربنای خالص است که به ۶۴۸ واحد تقسیم شده و ۶۰ درصد آن متعلق به شهرداری و ۴۰ درصد متعلق به سرمایه‌گذار است.
اما شاید بد نباشد که بدانید در سه ماه گذشته، یک خریدار توانسته ۵۹ متر (معادل ۵۹۰۰ سهم) را خریداری کند. این در حالی است که سقف خرید سهام محدود شده است. در این خصوص خاصه باف می‌گوید که وی بقیه سهام خارج از محدودیت را از دیگر خریداران خریده است و این موضوع نشان می‌دهد که در کنار خریداران خرد، سرمایه‌گذاران بزرگ نیز به این بازار وارد شده‌اند.
این مسئله را می‌توان از دو زاویه دید؛ از یک سو نشان‌دهنده اعتماد سرمایه‌گذاران به سودآوری طرح است و از سوی دیگر، این سوال را ایجاد می‌کند که آیا این طرح واقعاً در دسترس دهک‌های پایین قرار دارد یا خیر. خاصه‌باف در این باره گفت که هنوز تحلیل دقیقی از دهک‌های خریداران ندارند و برای این منظور فرم‌هایی را ارسال می‌کنند تا اطلاعات جامع‌تری جمع‌آوری شود.
چالش‌های ساخت‌وساز در کلان‌شهر
ساخت‌وساز در شهری مثل تهران هرگز ساده نیست و پروژه خانه‌ریز نیز از این قاعده مستثنی نیست. یکی از بزرگ‌ترین چالش‌هایی که پیش روی این طرح قرار دارد، نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی و تورم است. وقتی قیمت آهن و سیمان در بازه‌های زمانی کوتاه تغییر می‌کند، مدیریت بودجه برای پروژه‌هایی که بر پایه مشارکت مردم است، دشوارتر می‌شود.
در پروژه منطقه ۵، شهرداری سعی کرده است با مدل قیمت‌گذاری ماهانه، اثرات این تورم را خنثی کند تا هم سرمایه‌گذار خرد ضرر نکند و هم سرعت پیشرفت پروژه کاهش نیابد. اما در کنار مسائل مالی، چالش‌های فنی و اداری، به‌ویژه در مراحل اخذ پروانه و پایان‌کار، همواره یکی از نقاط ضعف پروژه‌های شهری در تهران بوده است. نوید خاصه‌باف با اشاره به بازه ۱۸ ماهه برای اخذ پروانه، تلاش می‌کند تا با پیگیری‌های جدی، این زمان را کاهش دهد تا اعتماد مردم که با دیدن پیشرفت فیزیکی جلب می‌شود، خدشه‌دار نشود.
خانه‌ریز در برابر تعاونی‌ها
اگر به تاریخچه مسکن در ایران نگاه کنیم، مدل‌های تعاونی مسکن سال‌ها محبوب بودند اما بسیاری از آن‌ها به دلیل تورم افسارگسیخته و عدم مدیریت درست، با شکست مواجه شدند. در بسیاری از این تعاونی‌ها، پول مردم گرفته شد اما به دلیل افزایش قیمت مصالح، سازنده توان تکمیل پروژه را نداشت و سرمایه مردم برای سال‌ها بلوکه شد.
نوید خاصه‌باف معتقد است که خانه‌ریز از همین چالش‌ها درس گرفته است. او ادعا می‌کند که مدل خانه‌ریز حتی از تعاونی‌های فروش امتیازی هم «سازنده‌تر» است. تفاوت اصلی در این است که در خانه‌ریز، شهرداری به عنوان یک نهاد نظارتی و شریک ۶۰ درصدی حضور دارد و نظارت بر پیشرفت فیزیکی به صورت مکتوب و ماهانه انجام می‌شود. در واقع، مدل خانه‌ریز سعی دارد با خرد کردن سهم‌ها و ایجاد نقدشوندگی (امکان فروش روزانه سهم)، ریسک را برای خریدار کاهش دهد و از بن‌بست‌های قدیمی تعاونی‌های مسکن عبور کند.
نحوه واگذاری واحدها
خاصه باف مدعی است برای رفع شک‌های مربوط به قیمت‌گذاری، شهرداری سیستمی را تعریف کرده که در آن قیمت‌ها ماه به ماه و بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه تغییر می‌کنند. وی توضیح می‌دهد که گزارش پیشرفت پروژه به صورت مکتوب ارائه شده و قیمت‌های جدید در پاکت‌های دربسته تعیین می‌شوند تا هرگونه هرج و مرج یا تغییرات خودسرانه حذف شود.
در مورد نحوه تحویل واحدها نیز، برای رعایت عدالت، قرار است کل واحدها از طریق «مزایده» عرضه شوند تا قیمت واقعی هر واحد (با توجه به طبقه و موقعیت) مشخص شود. کسانی که سهمشان معادل یک واحد کامل باشد، اولویت واگذاری دارند و دیگران می‌توانند با پرداخت مابه‌التفاوت، واحدها را خریداری کنند. این روش برای این است که هیچ امتیاز ویژه‌ای به هیچ‌کس داده نشود و همه چیز بر اساس ارزش واقعی ملک باشد.
از ملی شدن طرح تا مدل‌های اجاره‌ای
اما اگر این طرح تا این حد خوب و کارآمد است چرا در کل کشور اجرا نمی‌شود؟ سوالی که خاصه‌باف در پاسخ به آن به «هفت صبح» می‌گوید:شهردارتهران مذاکراتی با وزرای مرتبط در دولت داشته و آن‌ها از این الگو استقبال کرده‌اند. همچنین چندین کلان‌شهر کشور برای استفاده از این بستر با شهرداری تهران مکاتبه کرده‌اند. این نشان می‌دهد که اگر این مدل در تهران موفق شود، احتمال اجرای آن در سایر استان‌ها و در سطح ملی بسیار زیاد است تا الگوی مشارکت خرد در مسکن به یک استاندارد کشوری تبدیل شود.
علاوه بر خرید، شهرداری در حال مدل‌سازی طرح «خانه‌ریز-اجاره» است. این طرح با هدف کمک به زوج‌های جوان طراحی شده تا بتوانند در سال‌های اولیه زندگی، از طریق الگوهای مالی و بهره‌مندی از منافع اجاره واحدهای آماده، فشار اقتصادی کمتری را تحمل کنند. این مدل، که قرار است به زودی معرفی شود، می‌تواند مکمل بخش سرمایه‌گذاری باشد و جنبه رفاهی طرح را تقویت کند.
تلاشی برای عبور از تردیدها
در مجموع، شهرداری باید بتواند با شفافیت بیشتر و پاسخ به انتقادات، اعتماد شهروندان در مورد خانه ریز را جلب کند. در این میان هنوز سوالاتی درباره عدالت در توزیع سهم‌ها و تاثیر سرمایه‌گذاران بزرگ وجود دارد. اکنون همه منتظرند ببینند آیا این طرح می‌تواند تا سال ۱۴۰۶ به نتایج ملموسی برسد و واقعاً باری از دوش مستاجران تهران بردارد یا خیر.
